Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, nhu cầu mua bán nhà đất không ngừng gia tăng, kéo theo đó là hàng loạt rủi ro pháp lý tiềm ẩn mà người mua khó lường trước. Không ít trường hợp, chỉ vì thiếu hiểu biết pháp luật, tin tưởng vào lời hứa miệng hoặc ham giá rẻ mà người mua đã trở thành nạn nhân của lừa đảo mua bán nhà đất, mất toàn bộ số tiền tích cóp cả đời, thậm chí còn vướng vào những tranh chấp kéo dài nhiều năm.
Khi rơi vào hoàn cảnh bị chiếm đoạt tiền mua bán nhà đất, nhiều người hoang mang không biết hành vi đó có bị xử lý hình sự hay không, mức xử lý ra sao và liệu còn cơ hội lấy lại tiền hay không. Nếu bạn cũng đang gặp rắc rối liên quan đến viẹc mua bán nhà đất hãy liên hệ Luật sư Hình sự – Luật Hùng Bách theo Hotline 0983.499.828 (zalo)
Lừa đảo mua bán nhà đất ngày càng trở thành vấn đề phổ biến, đặc biệt là ở các khu vực đang phát triển đô thị, có quy hoạch hạ tầng mới. Một trong những hình thức thường gặp nhất là lừa bán đất không có sổ đỏ. Người bán thường viện dẫn lý do như: chờ cấp sổ; đất tách thửa chưa xong; đất thuộc diện sắp được cấp sổ;… để thuyết phục người mua giao tiền trước. Tuy nhiên, theo quy định của Luật đất đai, điều kiện bắt buộc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc mua bán đất không có sổ đỏ tiềm ẩn nguy cơ mất trắng tài sản.
Một hình thức khác là lừa đảo chuyển nhượng bất động sản thông qua việc sử dụng giấy tờ giả hoặc giấy tờ thật nhưng không còn giá trị pháp lý. Đối tượng lừa đảo có thể làm giả sổ đỏ hoặc sử dụng bản sao sổ đỏ đã bị thế chấp ngân hàng nhưng cố tình che giấu thông tin này với người mua. Khi giao dịch hoàn tất và người mua đã chuyển tiền, đối tượng lừa đảo biến mất hoặc viện cớ kéo dài thời gian sang tên.
Ngoài ra, tình trạng một thửa đất hoặc căn nhà được bán cho nhiều người cùng lúc cũng diễn ra khá phổ biến. Người bán nhận tiền đặt cọc hoặc tiền mua bán từ nhiều bên, sau đó không thực hiện nghĩa vụ sang tên cho bất kỳ ai. Hành vi này thể hiện rõ ý chí chiếm đoạt tiền mua bán nhà đất ngay từ đầu, là dấu hiệu quan trọng để xem xét trách nhiệm hình sự.
Việc nhận diện sớm các dấu hiệu lừa đảo khi mua bán nhà đất là yếu tố quan trọng giúp người mua phòng tránh rủi ro. Một dấu hiệu thường gặp là giá bán thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, kèm theo lời giải thích “cần tiền gấp”, “bán nhanh trong ngày” hoặc “chỉ còn duy nhất suất này”. Tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội khiến nhiều người vội vàng đặt cọc mà không kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý.
Một dấu hiệu khác là việc người bán né tránh công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Theo quy định pháp luật, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng chứng thực thì mới có hiệu lực pháp lý. Nếu người bán chỉ đề nghị ký giấy tay, lập vi bằng hoặc trì hoãn việc công chứng, đây là dấu hiệu cảnh báo rõ ràng.
Bên cạnh đó, người mua cần cảnh giác khi người bán không cung cấp được hồ sơ pháp lý đầy đủ, không cho kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc không đồng ý cho người mua xác minh tình trạng quy hoạch, thế chấp. Trong nhiều vụ việc, chỉ vì tin tưởng lời hứa miệng mà người mua đã bị lừa đảo mua bán nhà đất một cách dễ dàng.
Theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015. Người nào dùng thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Trong lĩnh vực bất động sản, hành vi gian dối có thể là việc cố ý cung cấp thông tin sai sự thật về tình trạng pháp lý của nhà đất, sử dụng giấy tờ giả, hoặc che giấu các thông tin quan trọng nhằm khiến người mua tin tưởng giao tiền.
Mức hình phạt được áp dụng tùy thuộc vào giá trị tài sản bị chiếm đoạt và các tình tiết liên quan. Trường hợp chiếm đoạt tài sản từ 2 triệu đồng đến dưới 50 triệu đồng, người phạm tội có thể bị phạt cải tạo không giam giữ hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 3 năm. Với các vụ lừa đảo chuyển nhượng bất động sản có giá trị lớn, mức hình phạt có thể lên đến 20 năm tù hoặc tù chung thân.
Điều này cho thấy, hành vi lừa đảo trong mua bán nhà đất không chỉ dừng lại ở trách nhiệm dân sự mà hoàn toàn có thể bị xử lý hình sự nghiêm khắc nếu có đủ yếu tố cấu thành tội phạm.
Trong thực tiễn, nhiều người nhầm lẫn giữa tranh chấp dân sự và hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Việc phân biệt hai trường hợp này có ý nghĩa quyết định trong việc lựa chọn phương án khi có tranh chấp xảy ra. Nếu ngay từ đầu người bán đã có ý định gian dối, không có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng vẫn thực hiện giao dịch để chiếm đoạt tiền, thì đây là tội lừa đảo. Ngược lại, nếu các bên giao kết hợp đồng hợp pháp nhưng sau đó một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ vì lý do khách quan hoặc muốn chấm dứt thoả thuận mua bán giữa chừng thì thường được xem là tranh chấp dân sự.
Ví dụ, trường hợp người bán đất có sổ đỏ hợp pháp nhưng chậm sang tên do vướng thủ tục hành chính, vẫn hợp tác và không có dấu hiệu bỏ trốn, thì đây có thể chỉ là tranh chấp hợp đồng. Trong khi đó, việc lừa bán đất không có sổ đỏ, nhận tiền rồi cắt liên lạc là dấu hiệu rõ ràng của hành vi lừa đảo.
Khi phát hiện mình bị lừa đảo, người bị hại cần nhanh chóng thu thập và bảo quản toàn bộ chứng cứ liên quan đến giao dịch mua bán đất, bao gồm hợp đồng, giấy đặt cọc, chứng từ chuyển tiền, tin nhắn, email, ghi âm hoặc hình ảnh. Đây là cơ sở quan trọng để chứng minh hành vi chiếm đoạt tiền mua bán nhà đất.
Tiếp theo, người bị hại có thể làm đơn tố giác tội phạm gửi đến Cơ quan Cảnh sát điều tra theo quy định của Bộ luật Tố tụng hình sự 2015. Trong quá trình điều tra, cơ quan chức năng có thể áp dụng các biện pháp như phong tỏa tài khoản, kê biên tài sản để đảm bảo việc thu hồi tài sản cho người bị hại. Song song với đó, người bị hại cũng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại trong vụ án hình sự hoặc khởi kiện dân sự để đòi lại tiền.
Thực tế cho thấy, việc xử lý theo con đường hình sự thường mang lại hiệu quả cao hơn trong việc thu hồi tài sản, bởi có sự can thiệp trực tiếp và mạnh mẽ của cơ quan nhà nước.
Ngoài việc bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự, người thực hiện hành vi lừa đảo trong mua bán nhà đất còn phải gánh chịu nhiều loại trách nhiệm pháp lý khác, đặc biệt là trách nhiệm dân sự, và trong một số trường hợp còn có thể bị xử lý thêm về các tội danh độc lập khác.
Trước hết, về trách nhiệm dân sự, căn cứ theo Bộ luật Dân sự năm 2015, người có hành vi xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khác thì phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại. Trong các vụ lừa đảo mua bán nhà đất, trách nhiệm dân sự của người phạm tội thường bao gồm nghĩa vụ hoàn trả toàn bộ số tiền đã chiếm đoạt, đồng thời bồi thường các thiệt hại thực tế phát sinh cho người bị hại. Thiệt hại này không chỉ dừng lại ở số tiền mua bán nhà đất, mà còn có thể bao gồm tiền lãi vay ngân hàng, chi phí đi lại, chi phí công chứng, chi phí thuê luật sư, cũng như các tổn thất khác có thể chứng minh được theo quy định tại Điều 589 Bộ luật Dân sự.
Trong nhiều trường hợp, dù người phạm tội đã bị kết án tù, nghĩa vụ bồi thường dân sự vẫn tiếp tục tồn tại và phải được thi hành cho đến khi người bị hại được bồi thường đầy đủ. Điều này có nghĩa là việc chấp hành xong hình phạt tù không đồng nghĩa với việc chấm dứt trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Bên cạnh đó, trong các vụ việc lừa đảo mua bán nhà đất, không ít trường hợp người phạm tội sử dụng giấy tờ giả, con dấu giả, hợp đồng công chứng giả hoặc giấy ủy quyền giả để tạo lòng tin cho người mua. Khi đó, ngoài tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, người này còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức hoặc sử dụng con dấu, tài liệu giả theo Điều 341 Bộ luật Hình sự 2015. Tội danh này có khung hình phạt riêng, với mức phạt tù có thể lên đến 7 năm tùy theo tính chất, mức độ vi phạm.
Trong các vụ việc lừa đảo mua bán nhà đất, vai trò của luật sư là vô cùng quan trọng. Luật sư không chỉ giúp người bị hại đánh giá đúng bản chất vụ việc, phân biệt giữa tranh chấp dân sự và hành vi hình sự, mà còn hỗ trợ soạn thảo đơn tố giác, thu thập chứng cứ và tham gia bảo vệ quyền lợi trong suốt quá trình tố tụng.
Việc có luật sư đồng hành ngay từ giai đoạn đầu sẽ giúp tăng đáng kể khả năng thu hồi tài sản và hạn chế rủi ro pháp lý cho người bị hại. Đối với người bị tố cáo, luật sư cũng đóng vai trò bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đảm bảo việc áp dụng pháp luật được đúng đắn và khách quan.
Tóm lại, lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong mua bán nhà đất là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng và có thể bị xử lý hình sự với mức hình phạt rất nặng. Việc nhận diện sớm các dấu hiệu lừa đảo, hiểu rõ quy định pháp luật và hành động kịp thời là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi của mình. Nếu bạn hoặc người thân đang rơi vào tình huống bị lừa đảo mua bán nhà đất, đừng chần chừ mà hãy chủ động liên hệ với luật sư có kinh nghiệm để được tư vấn, hỗ trợ thu hồi tài sản và giải quyết vụ việc một cách hiệu quả, đúng pháp luật.
Trên đây là toàn bộ nội dung của bài viết Lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong mua bán nhà đất bị xử lý ra sao? của Luật sư Hình sự – Luật Hùng Bách. Trường hợp bạn cần tư vấn, hỗ trợ tư vấn chuyên sâu hãy liên hệ ngay với chúng tôi tại các văn phòng, chi nhánh ở TP. Hà Nội, Hà Tĩnh, TP. Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh theo các phương thức sau:
Trân trọng!
Trong thực tiễn giải quyết các vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, rất…
Cưỡng đoạt tài sản là một trong những tội danh phổ biến, khiến người bị…
Trong những năm gần đây, tình trạng đua xe trái phép diễn ra ngày càng…
Trong thời đại thương mại điện tử phát triển mạnh mẽ, tình trạng bán hàng…
Tội lừa dối khách hàng là hành vi xâm phạm trực tiếp đến quyền lợi…
Trong bối cảnh mua sắm trực tuyến ngày càng phổ biến, hình thức livestream bán…