Thủ tục chuyển đất thổ canh sang đất thổ cư

Chuyển từ đất thổ canh sang đất thổ cư sẽ giúp cho người dân có đất để xây dựng nhà ở và làm tăng giá trị của thửa đất. Vậy, chuyển đất thổ canh sang đất thổ cư hết bao nhiêu tiền? Thủ tục chuyển đất thổ canh sang đất thổ cư được thực hiện như thế nào? Đây là một thủ tục cũng khá phức tạp nên cần phải có sự tìm hiểu kỹ trước khi thực hiện thủ tục. Do đó, nhằm giúp các khách hàng có thể trả lời được câu hỏi trên. Luật Hùng Bách chúng tôi xin gửi tới Quý bạn đọc những thông tin có liên quan qua bài viết sau đây. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào xin liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại 097.111.5989 (có zalo) để được tư vấn.

Đất thổ canh là gì? Đất thổ cư là gì?

Pháp luật về đất đai hiện nay không có quy định hay giải thích về đất thổ canh, đất thổ cư. Mặc dù vậy, thực tế đều mọi người đều truyền nhau có cách hiểu thống nhất về đất thổ canh, đất thổ cư.

Đất thổ canh là gì?

Đất thổ canh được định nghĩa trong xã hội cũ, từ những năm 90 trở về trước. Theo đó, đất thổ canh được hiểu là đất trồng trọt. Hiện nay, cách gọi đất thổ canh được thay thế bằng cách gọi theo Luật đất đai là đất nông nghiệp.

Đất thổ cư là gì?

Cũng như khái niệm về đất thổ canh, đất thổ cư là tên gọi của đất không sử dụng vào mục đích nông nghiệp từ những năm 90 trở về trước. Bao gồm đất nằm trong khu dân cư, đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng phục vụ đời sống xã hội, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng 01 thửa đất khu dân cư đã được cơ quan nhà nước công nhận.

Như vậy, đất thổ cư chính là một cách gọi khác của đất phi nông nghiệp, đất ở.

Đất thổ cư có thể chia làm 2 loại là đất thổ cư tại nông thôn (ký hiệu viết tắt ONT) và đất thổ cư tại đô thị (ký hiệu viết tắt ODT).

Chuyển từ đất thổ canh sang đất thổ cư có phải đăng ký không?

Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Như vậy, căn cứ vào quy định trên, bạn đọc được phép chuyển đổi từ đất thổ canh sang đất thổ cư. Tuy nhiên, việc chuyển đổi cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Căn cứ theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013, điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thổ canh sang đất thổ cư bao gồm:

• Một là được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Hai là việc chuyển đổi phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Ba là nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích phải phù hợp với quy định của pháp luật.

Đồng thời, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thổ canh sang đất thổ cư thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

• Đối với tổ chức: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định.
• Đối với hộ gia đình, cá nhân: UBND huyện, quận, thị xã có thẩm quyền quyết định.

Thủ tục chuyển đất thổ canh sang đất thổ cư.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển sang đất thổ cư.

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ như sau:

• Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;
• Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất đến bộ phận một cửa ở cấp huyện để chuyển đến Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận và xử lý.

Đối với địa phương chưa tổ chức bộ phận một cửa, hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ xin chuyển sang đất thổ cư.

Đối với bộ hồ sơ đầy đủ thì người tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người sử dụng đất hoặc người nộp hồ sơ.

Đối với những hồ sơ bị thiếu hoặc giấy tờ chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận sẽ ra thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.

Chuyển mục đích sử dụng đất – Liên hệ Luật sư đất đai hotline 097.111.5989 (Zalo)

Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác.

Khi nhận được thông báo nộp tiền của cơ quan thuế người sử dụng đất phải nộp theo đúng số tiền và đúng thời hạn trên thông báo.

Trường hợp quá hạn hoặc nộp không đủ số tiền theo thông báo thì người sử dụng đất sẽ phải nộp 1 khoản tiền chậm nộp cho những ngày chậm nộp hoặc bị từ chối giải quyết yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Bước 5: Trả kết quả.

Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

Thời gian giải quyết yêu cầu: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật và không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Hồ sơ chuyển đất thổ canh sang đất thổ cư gồm những gì?

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

• Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo mẫu;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (Sổ đỏ).

Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (Sổ đỏ);
• Biên bản xác minh thực địa phần diện tích cần chuyển đổi;
• Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư;
• Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Lên đất thổ cư hết bao nhiêu tiền?

Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần nộp các khoản tiền dưới đây:

Thứ nhất, tiền sử dụng đất (Áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân).

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở.

Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở, chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Như vậy, tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Như vậy, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Riêng trường hợp đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng đất, cụ thể:

• Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư mà không được công nhận là đất ở thì tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất  theo giá đất ở với tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.
• Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở với tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.

Lưu ý: Tiền sử dụng đất sẽ do bên cơ quan thuế có thẩm quyền tính dự trên các căn cứ nêu trên. Do đó, người sử dụng đất chỉ cần kiểm tra lại trước khi nộp mà không cần phải tính toán.

Lệ phí trước bạ khi chuyển sang đất thổ cư.

Lệ phí trước bạ áp dụng đối với các trường hợp cấp Giấy chứng nhận đã được miễn lệ phí trước bạ sau đó được UBND cấp huyện, cấp tỉnh cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.

Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp, người sử dụng đất có yêu cầu về việc cấp Giấy chứng nhận mới thì mới cần phải nộp phí này.

Mức lệ phí sẽ tính theo Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất ban hành. Mỗi tỉnh thành khác nhau sẽ có văn bản quy định khác nhau.

Xem thêm: Thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu mới nhất

Phí thẩm định hồ sơ chuyển sang đất thổ cư.

Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định về phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận như sau:

“i) Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật”.

Phí thẩm định hồ sơ sẽ do HĐND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định, do đó từng trường hợp khác nhau, mức phí thẩm định hồ sơ sẽ là khác nhau.

Luật sư tư vấn thủ tục đất đai.

Hiện nay, các quy định của pháp luật về điều kiện, trình tự thực hiện các thủ tục pháp lý vẫn còn phức tạp, chồng chéo, gây ra rất nhiều khó khăn cho người thực hiện. Đây là một trong các nguyên nhân khiến tình trạng tranh chấp và khiếu kiện hành chính trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và trở nên thường xuyên hơn.

Với bề dày kinh nghiệm cung cấp dịch vụ pháp lý nói chung, dịch vụ tư vấn pháp luật đất đai nói riêng, Luật Hùng Bách đem đến sự bảo đảm pháp lý và thuận tiện trong việc thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ và các nội dung có liên quan như: Tranh chấp, chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, thực hiện các dự án bất động sản…

Liên hệ Luật sư đất đai – Hotline 097.111.5989 (Zalo)

Lợi ích khi tư vấn pháp luật đất đai tại Luật Hùng Bách.

• Thứ nhất, dịch vụ pháp lý toàn diện: Luật Hùng Bách đã và đang cung cấp tất cả các dịch vụ pháp lý đặc biệt là liên quan đến pháp luật đất đai trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Chỉ cần liên hệ tới chúng tôi, các vấn đề của Quý khách hàng sẽ được giải quyết.

Một số dịch vụ tư vấn pháp luật đất đai do Luật Hùng Bách thực hiện.

• Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
• Thủ tục sang tên sổ đỏ, sổ hồng;
• Thủ tục tặng cho nhà, đất;
• Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà;
• Thủ tục xin cấp, thuê đất cho doanh nghiệp;
• Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất chuyên dùng chuyển sang đất thổ cư;
• Thủ tục soạn thảo hợp đồng và tư vấn pháp lý trong quá trình làm sổ đỏ;
• Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai;
• Thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bị mất mát, hư hỏng, rách nát…;
• Thủ tục đính chính thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có sai sót,…

Liên hệ Luật sư tư vấn – Luật Hùng Bách.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Hùng Bách về nội dung “Thủ tục chuyển đất thổ canh sang đất thổ cư”. Nếu bạn còn có thắc mắc liên quan đến vấn đề trên hay những câu hỏi khác liên quan tới thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc cần tư vấn pháp lý trong các lĩnh vực Dân sự; Hôn nhân và Gia Đình; Doanh nghiệp; Đất đai; Hình sự;… Liên hệ Luật sư của chúng tôi làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở: Hà Nội; TP. Hồ Chí Minh; Đà Nẵng, Khánh Hòa; Hà Tĩnh; Nhật Bản;… theo các phương thức sau:

• Email: Luathungbach@gmail.com
• Điện thoại: 097.111.5989 (có zalo)
• Fanpage: https://www.facebook.com/LuatHungBach
• Website: https://luathungbach.vn

Trân trọng!