lHậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu
Thực tế, có rất nhiều giao dịch dân sự vô hiệu. Khi Tòa án giải quyết tranh chấp, có rất nhiều quan điểm pháp lý mâu thuẫn về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu. Điều này đến ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của người tham giao dịch. Do vậy, Luật sư Luật Hùng Bách giải đáp giúp bạn câu hỏi: “Có bắt buộc giải quyết hậu quả giao dịch vô hiệu?” qua nội dung bài viết dưới đây:
Vậy giao dịch nào không đáp ứng quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mà vẫn có hiệu lực không?
Thực tế có nhiều giao dịch không đáp ứng về điều kiện hình thức của giao dịch nhưng giao dịch vẫn có hiệu lực. Trường hợp này được quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, với các trường hợp giao dịch không thỏa mãn về mặt hình thức của giao dịch, nhưng nghĩa vụ của hợp đồng đã thực hiện được 2/3 thì hợp đồng đó được Tòa án xem xét công nhận hiệu lực của giao dịch.
Tuy nhiên, thực tế việc xác định 2/3 nghĩa vụ hợp đồng còn nhiều vướng mắc. Cách hiểu và hướng áp dụng chưa đồng nhất giữa các cơ quan tư pháp và chưa có hướng dẫn cụ thể. Vì vậy, tốt nhất bạn nên loại bỏ các rủi ro có thể phát sinh tranh chấp này khi tham gia giao dịch dân sự.
Xem thêm: Tranh chấp hợp đồng mua bán đất giải quyết như thế nào?
Giao dịch dân sự vô hiệu là khái niệm theo quy định Bộ luật dân sự nói chung và các luật chuyên ngành dân sự nói riêng. Hiểu đơn giản, giao dịch vô hiệu là các giao dịch trong đời sống giữa cá nhân – cá nhân; cá nhân – pháp nhân không đáp ứng đủ điều kiện của 1 giao dịch theo quy định pháp luật. Vì đó, giao dịch không có giá trị pháp lý.
Ví dụ: Giao dịch mua bán nhà ở vô hiệu; giao dịch mua bán ô tô vô hiệu; giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu;…Trong số đó, giao dịch đất đai vô hiệu luôn nhận được sự quan tâm nhiều nhất từ người dân.
Đất đai là tài sản có tính chất pháp lý đặc biệt. Do vậy, pháp luật yêu cầu các giao dịch này đều phải được lập bằng văn bản có công chứng/chứng thực theo quy định. Tuy nhiên, rất nhiều người chưa nắm rõ quy định này. Đồng thời có tâm lý chủ quan, tự tin giao dịch theo thói quen. Điều này dẫn đến các rủi ro, ảnh hưởng tới quyền, lợi hợp pháp của chính mình. Cho tới khi phát sinh tranh chấp, người có tài sản mới nhận diện được hậu quả pháp lý và tìm đến Luật sư để tìm cách tháo gỡ.
Ví dụ giao dịch đất đai vô hiệu: Giấy tờ mua bán đất viết tay; Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất viết tay; Giấy tờ chuyển nhượng đất đai,…đều là các giao dịch vô hiệu do vi phạm hình thức của giao dịch luật định.
Căn cứ pháp lý: Điều 131 Bộ luật dân sự 2015.
Theo đó, khi giao dịch dân sự vô hiệu, các hậu quả pháp lý cơ bản có thể là:
Khi có yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Đồng thời, có yêu giải quyết hậu quả của giao dịch đó. Khi đó, Tòa án xét đến yếu tố “lỗi” trong giao dịch để giải quyết hậu quả pháp lý.
Thực tiễn, cách xác định yếu tố “lỗi” trong giao dịch vô hiệu còn nhiều tranh cãi. Bởi lẽ, xã hội phát triển nhanh chóng, nhưng chưa có các quy định ban hành kèm theo kịp thời để giải quyết các quan hệ pháp luật nói chung và giao dịch vô hiệu nói riêng.
Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Như đã nêu trên, pháp luật hiện hành chưa có quy định giải thích cụ thể cách xác định “lỗi” trong giao dịch dân sự nói chung. Tuy nhiên, Hội đồng thẩm phán TAND tối cao đã có nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP. Mặc dù nghị quyết này được ban hành đã rất lâu. Nhưng đến nay, vẫn chưa có văn bản hướng dẫn nào thay thế nghị quyết này để hướng dẫn cách xác định “lỗi” trong giao dịch hợp đồng mua bán nhà ở.
Theo đó, điểm a và tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP, bên có lỗi được xác định là:
Thực tế khi giải quyết các tranh chấp giao dịch dân sự vô hiệu; giao dịch đất đai vô hiệu…đây được coi là cơ sở pháp lý duy nhất để làm rõ yếu tố “lỗi” . Từ đó đã phát sinh nhiều tranh cãi, quan điểm khác nhau khi tham gia giải quyết các vụ án tranh chấp, giao dịch bị tuyên bố vô hiệu tại các địa phương trên cả nước.
Thiệt hại là một trong các hậu quả về mặt pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Đa số mọi người đều thắc mắc việc xác định thiệt hại và trách nhiệm bồi thường như thế nào? Nguyên tắc xác định trách nhiệm bồi thường?…
Theo quy định này, trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong giao dịch dân sự vô hiệu được xác định dựa trên các nguyên tắc sau đây:
Gia đình em có 1 mảnh đất thổ cư, sử dụng ổn định lâu dài từ trước năm 1980. Tới năm 2005 thì bố mẹ em bán đi để lấy tiền đầu tư lĩnh vực khác. Khi bán đi, hai bên chỉ có giấy tờ mua bán viết tay và có người làm chứng. Tuy nhiên, nhà em gặp nhiều vướng mắc sang nhượng quyền sử dụng đất. Đến nay gia đình em quyết định không muốn bán đất nữa. Em có một số câu hỏi là:
Em rất mong được Luật sư hỗ trợ tư vấn, em xin trân trọng cảm ơn.
Với các câu hỏi của bạn, Luật sư Luật Hùng Bách sẽ giải đáp như sau:
Theo quy định pháp luật hiện hành, để thực hiện các giao dịch liên quan tới đất như: chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho,…Thì phải là người đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liên với đất.
> Như vậy, giao dịch mua bán đất của gia đình em trong trường hợp này là bất hợp pháp. Điều này dẫn đến việc chuyển nhượng đất đai không có giá trị pháp lý. Đồng thời Giấy tờ mua bán đất hoàn toàn không có hiệu lực.
Hậu quả khi giao dịch này vô hiệu là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bao gồm: đất đai, nhà cửa, tiền, giấy tờ có giá; giấy tờ, hồ sơ đã nhận…
Vì vậy, nếu 2 bên sau khi ký giao dịch đã có bàn giao việc quản lý, sử dụng đất thì bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm hoàn trả lại đất cho bên chuyển nhượng. Đồng thời, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao lại tiền, hiện vật có giá đã nhận theo giao dịch.
Trong trường hợp này, do thiếu hiểu biết pháp luật nên các bên đã tham gia xác lập giao dịch không đáp ứng điều kiện pháp luật quy định. Do vậy, lỗi trong giao dịch này thuộc về cả 2 bên mua, bên bán.
Trách nhiệm khắc phục hậu quả căn cứ theo tỉ lệ lỗi giữa hai bên, và trong trường hợp này 2 bên đều có lỗi nên không đặt ra việc khắc phục hậu quả.
Việc xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu sẽ là căn cứ để xác định trách nhiệm bồi thường. Vì vậy, tùy thuộc vào mức độ lỗi trong giao dịch, Tòa án sẽ có phán quyết đối với các bên trong việc bồi thường. Các khoản bồi thường được xem xét là các thiệt hại thực tế do giao dịch dân sự vô hiệu gây ra gồm có:
Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
> Như vậy:
Xem thêm: Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai
Thực tế xét xử, đã có rất nhiều án sơ thẩm, thậm chí là án phúc thẩm liên quan tới giao dịch vô hiệu bị tuyên hủy.
Lý do bị hủy là do Bản án chưa xem xét tới hậu quả về mặt pháp lý của giao dịch vô hiệu. Đồng thời, dẫn đến xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự. Tuy nhiên, đâu đó vẫn có những tranh luận, quan điểm cho rằng: “không bắt buộc giải quyết hậu quả về mặt pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu?”.
Vậy cơ sở pháp lý và quy định nào dẫn đến tranh cãi này? Hãy cùng Luật sư giỏi thuộc Công ty Luật Hùng Bách giải đáp qua nội dung sau đây.
Như đã phân tích trên đây, hậu quả về mặt pháp lý có thể là:
Xem thêm: Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án mới nhất
Ví dụ điển hình như: Trường hợp A, B là đồng sở hữu bất động sản; B tự ý chuyển nhượng bất động sản đó cho C không thông qua A. Khi phát hiện ra, A khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự giữa B và C là vô hiệu. Khi đó, A không quan tâm việc B và C đã bàn giao cho nhau những gì; số tiền, hiện vật đáng giá bao nhiêu…
“…Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện; đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó”.
Nguyên tắc này cho thấy, Tòa án có trách nhiệm tôn trọng ý chí, nguyện vọng và phạm vi khởi kiện của người khởi kiện. Đồng nghĩa với việc, nếu nguyên đơn chỉ yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu; mà không yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch. Thì khi đó, Tòa án không xét tới hậu quả pháp lý của giao dịch. Điều này phù hợp nguyên tắc tại khoản 1 Điều 5 BLTTDS nêu trên.
Như vậy, nếu chúng ta hiểu và áp dụng đúng quy định nêu trên. Thì trong trường hợp này, Tòa án sẽ không bắt buộc phải giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch; nếu người khởi kiện không yêu cầu.
“3. Đối với tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng … được xác định như sau:
a) Trường hợp một bên yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và đều không có yêu cầu gì khác; nếu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì bên yêu cầu công nhận hợp đồng phải chịu án phí như đối với trường hợp vụ án dân sự không có giá ngạch; nếu Tòa án tuyên bố công nhận hợp đồng thì bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu phải chịu án phí như đối với trường hợp vụ án dân sự không có giá ngạch;
b) Trường hợp … thì ngoài việc chịu án phí không có giá ngạch được quy định tại điểm a khoản 3 Điều này, người phải thực hiện nghĩa vụ về tài sản hoặc bồi thường thiệt hại phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với giá trị tài sản phải thực hiện nghĩa vụ.”.
> Như vậy, quy định này cho thấy:
Với quy định pháp luật hiện hành, đâu đó đã có quy định chi tiết cho trường hợp không bắt buộc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu. Điều này hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc chung của BLDS.
“…Cho nên, khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà hợp đồng đó bị vô hiệu, nhưng người nhận chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được xác nhận nội dung biến động thì không đưa cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy tham gia tố tụng và không cần phải tuyên hủy giấy chứng nhận cấp cho người nhận chuyển nhượng. Khi Tòa án tuyên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu; thì Văn phòng đăng ký đất đai; cơ quan Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào bản án; quyết định của Tòa án để giải quyết điều chỉnh biến động; hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án.”.
Theo đó, khi giải quyết hợp đồng chuyển nhượng đất đai vô hiệu. Tòa án không bắt buộc tuyên hủy sổ đỏ và không đưa cơ quan quản lý đất đai vào vụ án. Ví dụ: Ủy ban nhân dân; Văn phòng đăng ký đất đai; cơ quan Tài nguyên… Khi kết thúc vụ án, các cơ quan này căn cứ vào bản án/quyết định của Tòa án để điều chỉnh và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – đây chính là hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.
Hướng dẫn này của TAND tối cao đã tháo gỡ nhiều vướng mắc, khó khăn trong quá trình các bên yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, hợp đồng vô hiệu.
Mặc dù chưa có quy định của Luật, nhưng các hướng dẫn dưới luật của TAND tối cao đều thống nhất và thể hiện quan điểm:“Không bắt buộc phải giải quyết hậu quả pháp lý khi giao dịch vô hiệu, hợp đồng vô hiệu”.
Ví dụ thực tiễn: Nếu áp dụng theo quan điểm Tuyên bố Hợp đồng vô hiệu; giao dịch dân sự vô hiệu bắt buộc phải giải quyết hậu quả về mặt pháp lý thì Tòa án bắt buộc phải đưa các cơ quan có liên quan vào vụ án gồm: Ủy ban nhân dân; văn phòng đăng ký đất đai; cơ quan tài nguyên môi trường để làm rõ tất cả các vấn đề. Trong đó, vấn đề cần xem xét có thể là tuyên hủy hay không hủy sổ đỏ. Ngoài ra, sẽ buộc Ủy ban nhân dân; VPĐKĐĐ phải thực hiện thủ tục đính chính; sửa đổi thông tin của người sử dụng đất… Như vậy, với quan điểm này; việc thực thi pháp luật hoàn toàn không tuân thủ hướng dẫn của Công văn số 64/TANDTC-PC nêu trên.
Với các phân tích trên đây, đủ cơ sở pháp lý để khẳng định “Tòa án không bắt buộc phải giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch, hợp đồng vô hiệu nếu đương sự không có yêu cầu”. Tuy nhiên, thực tế đã có những bản án sơ thẩm; thậm chí phúc thẩm bị hủy và phải xét xử lại. Vì lý do chưa xem xét hậu quả về mặt pháp lý của giao dịch; hợp đồng vô hiệu.
Dù vậy, Luật sư Luật Hùng Bách bảo lưu quan điểm:
Việc bắt buộc giải quyết hậu quả về mặt pháp lý của giao dịch không có hiệu lực; hợp đồng vô hiệu là không có cơ sở, không đúng quy định pháp luật hiện hành.
Công ty Luật Hùng Bách là đơn vị pháp lý chuyên giải quyết các vụ án dân sự; hình sự, đất đai, doanh nghiệp, lao động. Nếu bạn đọc đang có vướng mắc về bất cứ thủ tục pháp lý nào; bạn có thể liên hệ ngay với chúng tôi để kịp thời có những phương án giải quyết hợp lý cho vụ việc; tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.
Đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý của chúng tôi đã có nhiều năm kinh nghiệm giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án các địa phương. Do vậy, với các vấn đề pháp lý bạn gặp phải; Luật Hùng Bách sẽ có phương án sẵn sàng hỗ trợ nhanh, gọn, chuyên nghiệp.
Trân trọng!
Thông tin bản án tranh chấp Hợp đồng thi công Loại vụ việc: Tranh chấp…
Thông tin bản án tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Loại…
Thông tin bản án tội chống người thi hành công vụ Loại vụ việc: Tội…
Thông tin bản án tranh chấp Hợp đồng tặng cho tài sản Loại vụ việc:…
Thông tin bản án hôn đơn phương tranh chấp tài sản chung, cấp dưỡng Loại…
Thông tin quyết định thuận tình ly hôn vắng mặt cả 2 bên ở Canada…