Giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất

Gần đây Công ty Luật Hùng Bách nhận được rất nhiều cầu hỏi liên quan tới hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất. Nhất là việc phải làm thế nào khi phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất? Để giải đáp những thắc mắc cơ bản của bạn đọc, Luật Hùng Bách sẽ phân tích qua bài viết dưới đây. Nếu bạn đọc còn băn khoăn, cần hỗ trợ cho trường hợp cụ thể của mình liên hệ tới 097.111.5989 (Zalo) để được hỗ trợ.

Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất?

Cầm cố tài sản là hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ với bên có quyền. Đây là giao dịch tương đối phổ biến trong đời sống xã hội. Theo quy định tại Điều 309 Bộ Luật dân sự 2015:

Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Hợp đồng cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết. Trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Như vậy, cầm cố quyền sử dụng đất là việc bên có quyền sử dụng đất giao quyền sử dụng đất của mình cho bên kia để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nào đó. Trong thực tế, nghĩa vụ cần được đảm bảo thực hiện thường là nghĩa vụ trả tiền.

Quy định của pháp luật về cầm cố quyền sử dụng đất.

Trong quan hệ dân sự, cầm cố đất hay cầm cố quyền sử dụng đất đã có từ rất lâu. Bên cạnh quy định cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bộ luật dân sự còn quy định: “Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 105, Điều 115 BLDS 2015, quyền sử dụng đất là tài sản (quyền tài sản). Theo khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự được quy định trong BLDS 2015 là các bên tham gia: xác lập quan hệ; thực hiện; chấm dứt quyền và nghĩa vụ của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện, cam kết, thỏa thuận.

Liên hệ với chúng tôi theo số 097.111.5989 (Zalo) để được hỗ trợ.

Khi giao kết Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, mọi cam kết thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng. Vì quyền sử dụng đất được thừa nhận là quyền tài sản, là bất động sản nên quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu của một chủ thể có quyền sử dụng đất đó. Đây là quyền tài sản đặc biệt do quan điểm của nhà nước coi đất là loại tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước.

Với quy định hiện nay của BLDS2015 và Luật Đất đai 2013. Người sử dụng đất hoàn toàn có thể cầm cố quyền sử dụng đất miễn không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Bộ luật Dân sư 2015 cho phép cầm cố bất động sản. Luật đất đai 2013 không cấm cầm cố quyền sử dụng đất.

Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất;… theo quy định của Luật đất đai (khoản 1 Điều 167) mà không có quy định hạn chế quyền của người sử dụng, do đó người sử dụng đất hoàn toàn có quyền cầm cố quyền sử dụng đất theo quy định của bộ luật dân sự 2015.

Ví dụ:

Ngày 02/03/2017 ông Bùi Thanh T có nhận cầm cố của ông Đặng Công P và bà Phạm Thị B một phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế là 2602 m2, thửa đất 604, tờ bản đồ số 9, tọa lạc tại xã Yên Lộc, huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định. Giá nhận cầm cố là 500.000.000 đồng. Thời hạn cầm cố là 03 năm kể từ ngày 02/03/2017 đến 02/03/2020 âm lịch.

Theo thỏa thuận đến hạn, ông P và bà B muốn lấy lại đất thì phải trả đủ số tiền cho ông T. Hai bên có làm giấy tờ viết tay với nhau. Sau khi nhận cầm cố phần đất nêu trên ông T đã canh tác trên diện tích đó. Hiện nay đã quá thời của hợp đồng, hơn nữa thửa đất trên ông P và bà B đã thế chấp cho ngân hàng để vay tiền và đang trong thời gian phát mại tài sản. Ông T khởi kiện yêu cầu bà B và ông P hoàn trả lại số tiền và ông T trả lại đất.

Các trường hợp tranh chấp hợp đồng cầm cố đất đai thường gặp.

Tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng cầm cố.

Hiện nay đa số người dân đều ký kết hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất rất sơ sài. Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất thường thể hiện dưới dạng như: viết tay; thỏa thuận miệng giữa hai bên; trao đổi với nhau và có người thứ 3 làm chứng;… Quy định của pháp luật về nội dung này vẫn còn nhiều kẽ hở.

Điều 310 Bộ luật dân sự quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cầm cố là thời điểm giao kết. Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc luật có quy định khác. Tuy nhiên với Hợp đồng cầm cố có thể sẽ phát sinh trách nhiệm đối kháng với bên thứ ba. Sau khi giao kết hợp đồng cầm cố mà bên cầm cố không giao tài sản thì không làm phát sinh hiệu lực đối với người thứ ba.

Tuy nhiên, vì hợp đồng có hiệu lực cho nên bên cầm cố không giao tài sản và không phải thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận cầm cố có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền buộc phải giao tài sản cầm cố để xử lý. Do đó, tranh chấp Hợp đồng cầm cố đất đai thường phức tạp do liên quan tới nhiều bên.

Tranh chấp về nghĩa vụ các bên trong hợp đồng cầm cố.

Đối với bên nhận cầm cố:

Bên cầm cố có nghĩa vụ giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố theo đúng thỏa thuận. Báo cho bên nhận cầm cố về quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố, nếu có. Trường hợp không thông báo thì bên nhận cầm cố có quyền hủy hợp đồng cầm cố tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố. Thanh toán cho bên nhận cầm cố chi phí hợp lý để bảo quản tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Các tranh chấp thường phát sinh liên quan đến nội dung này là: bên nhận cầm cố chấm dứt việc sử dụng tài sản cầm cố có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị; bên nhận cầm cố không trả lại tài sản cầm cố và các giấy tờ liên quan khi nghĩa vụ bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt; bên nhận cầm cố gây thiệt hại đối với tài sản cầm cố;…

Đối với bên cầm cố:

Các tranh chấp thường găp liên quan đến nội dung này như: Bên cầm cố không bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; không bồi thường khi làm mất; thất lạc hoặc hư hỏng tài sản cầm cố; bán, trao đổi, tặng cho, sử dụng tài sản cầm cố để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác; cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng; hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác;…

Bên nhận cầm cố có quyền yêu cầu người đang chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật ngừng sử dụng tài sản cầm cố đó. Xử lý tài sản cầm cố theo phương thức đã thỏa thuận hoặc theo đúng quy định pháp luật.

Cách giải quyết tranh chấp Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất.

Có nhiều cách để giải quyết tranh chấp Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất. Tùy từng trường hợp cụ thể mà các bên có thể lựa chọn phương án giải quyết tranh chấp cho phù hợp.

Thứ nhất là thương lượng giải quyết tranh chấp Hợp đồng cầm cố đất:

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất thông qua việc các bên cùng nhau bàn bạc, tháo gỡ những bất đồng. Đây là cách giải quyết tranh chấp đơn giản nhưng có điểm hạn chế là hiệu quả không cao.

Thứ hai là hòa giải tranh chấp Hợp đồng cầm cố:

Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải để hỗ trợ, giải thích, thuyết phục các bên tìm kiếm giải pháp. Bên thứ ba có thể là người am hiểu pháp luật, có uy tín hoặc thông qua hòa giải viên ở cơ sở.

Thông thường, khi phát sinh tranh chấp hợp đồng cầm cố đất, Nhà nước luôn khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải. Hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Đây là phương án tối ưu nhất, việc tự thỏa thuận không chỉ nhanh chóng giải quyết vấn đề. Bên cạnh đó còn tiết kiệm thời gian, công sức của các bên.

Thứ ba là khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp:

Đây có thể coi là phương án giải quyết tranh chấp hiệu quả nhất. Quá trình khởi kiện tại Tòa án sẽ được thực hiện theo một trình tự thủ tục chặt chẽ. Việc khởi kiện phải được thực hiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền trong một khoảng thời gian cụ thể, phán quyết cuối cùng của Tòa án dựa trên sự xem xét, đánh giá tài liệu, chứng cứ có liên quan. 

Mặc dù là phương án hiệu quả nhất nhưng phương án này cũng có những hạn chế nhất định như thời gian giải quyết tranh chấp kéo dài, quá trình thu thập hồ sơ khởi kiện phức tạp, nhất là khi liên quan tới bên thứ ba. Người khởi kiện phải nắm được các quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi của mình được bảo vệ một cách tốt nhất. Do đó, tuy đây là phương án giải quyết tranh chấp triệt để nhất nhưng cũng là phương án mất khá nhiều thời gian và công sức.

Để giảm bớt những mặt hạn chế, cũng như giảm thiểu các rủi ro về mặt pháp lý trên người có nhu cầu thường tìm đến các văn phòng/ Công ty luật để được hỗ trợ, giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất tại Tòa án. Bạn đọc có thể liên hệ tới Luật sư đất đai của công ty Luật Hùng Bách để được tư vấn và hỗ trợ.

Hồ sơ giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất.

Vì tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án giải quyết. Sau khi xác định Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện gửi hồ sơ đến Tòa án để giải quyết. Các giấy tờ cần chuẩn bị gồm:

• Đơn khởi kiện;
• Bản sao các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện;
• Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất;
• Các tài liệu, chứng cứ khác hiện có để chứng minh yêu cầu khởi kiện.

Trong trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh, quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc hoặc giao nộp tài liệu bổ sung, chứng cứ khác của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Liên hệ với chúng tôi theo số: 097.111.5989 (Zalo) để được hỗ trợ

Hồ sơ khởi kiện có thể gửi trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận của Tòa án. Trong trường hợp không đến trực tiếp được thì có thể nộp thông qua đường dịch vụ bưu chính. Hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có). Tòa án có trách nhiệm cấp cho người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện. Chánh án phân công một thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công. Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không. Đồng thời nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện được biết để làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí. Người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án. Và phải nộp lại bên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án. Khi đó thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo đúng trình tự pháp luật.

Ai có thẩm quyền giải quyết tranh chấp cầm cố quyền sử dụng đất?

Khi tranh chấp hợp đồng phát sinh, nếu các bên không tự hòa giải thì giải quyết tại Tòa án. Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án và Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này. Trường hợp có đương sự, tài sản ở nước ngoài hoặc cần ủy thác tư pháp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh. 

Theo quy định của pháp luật hiện hành, tranh chấp Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất do Tòa án nơi bị đơn cư trú có thẩm quyền giải quyết, trong một số trường hợp, nếu đương sự tự thỏa thuận được với nhau về việc lựa chọn Tòa án giải quyết thì có thể yêu cầu Tòa án nơi hai bên giao kết hợp đồng thụ lý giải quyết.

Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất.

Tranh chấp Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất là trường hợp diễn ra khá phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, cũng có nhiều rủi ro vì các bên thường hợp đồng bằng miệng hoặc nội dung, phụ lục hợp đồng, các điều khoản chưa rõ ràng. Dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh về sa, vậy nên các bên cần tham khảo luật sư đất đai một cách nhanh chóng, kịp thời để được tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố sẽ bảo đảm tối đa nhất quyền và lợi ích của mình.

Công ty Luật Hùng Bách là đơn vị đã có nhiều năm kinh nghiệm. Bên cạnh đó cũng nhận được sự tín nhiệm của nhiều khách hàng về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chúng tôi tự tin với đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý có nhiều năm kinh nghiệm. Chúng tôi có thể giải quyết các vấn đề của khách hàng một cách trọn vẹn, tốt nhất có thể.

Chúng tôi cung cấp dịch vụ chuyên môn tốt nhất và đem lại lợi ích tối đa cho khách hàng:

• Tư vấn về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng;
• Xác định căn cứ giải quyết tranh chấp và cơ sở pháp lý cho việc giải quyết tranh chấp;
• Tư vấn, chuẩn bị liên hệ, đàm phán với các bên liên quan trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng;
• Tổ chức, thương lượng, hòa giải, các bên tranh chấp hợp đồng, đại diện, thương lượng hòa giải cho khách hàng;
• Trao đổi và hướng dẫn khách hàng thu thập tài liệu, chứng cứ, cung cấp các thông tin cần thiết liên quan tới tranh chấp;
• Luật sư hỗ trợ tư vấn, soạn thảo đơn khởi kiện đối với hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất
• Cử Luật sư, cán bộ đại diện nhận ủy quyền gặp gỡ, trao đổi với các cơ quan có thẩm quyền: Tòa án; trọng tài; cơ quan thi hành án… để bảo vệ tốt nhất quyền lợi ích hợp pháp của khách hàng.

​Liên hệ Luật sư làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở: TP. Hà Nội; TP. Hồ Chí Minh; Khánh Hòa; Hà Tĩnh; Đà nẵng; Nhật Bản;… theo các phương thức sau:

Trên đây là bài viết về vấn đề Giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất. Nếu bạn đọc còn băn khoăn hay thắc mắc gì cần được giải đáp, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được giải đáp một cách kịp thời, nhanh chóng.

Trân trọng!

VN