Luật sư tư vấn đất đai
“Đất phi nông nghiệp” là thuật ngữ dùng để chỉ các loại đất không phục vụ cho mục đích nông nghiệp. Mục đích sử dụng đất là tiêu chí để phân loại các nhóm đất trong pháp luật Việt Nam. Để hiểu thêm về các tính chất pháp lý của đất phi nông nghiệp, mời quý bạn đọc tham khảo bài viết sau đây của Luật Hùng Bách. Để được tư vấn trực tiếp, bạn đọc có thể liên hệ tới tổng đài theo số điện thoại 097.111.5989 (có zalo).
Việc phân loại đất ở Việt Nam chủ yếu được quy định bởi Luật Đất đai 2013. Theo luật này, đất được chia thành nhiều loại theo tiêu chí duy nhất là căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, bao gồm 3 nhóm đất chính đó là: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Như vậy, theo luật Việt Nam, có thể định nghĩa theo phương pháp loại trừ về đất phi nông nghiệp như sau:
“Đất phi nông nghiệp” là loại đất đã được sử dụng, có mục đích sử dụng và không thuộc vào hạng mục đất phục vụ cho nông nghiệp.
Theo định nghĩa tại phụ lục 1 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về Giải thích cách xác định loại đất, loại đối tượng sử dụng đất, loại đối tượng quản lý đất:
Nhóm đất phi nông nghiệp gồm các loại đất sử dụng vào mục đích không thuộc nhóm đất nông nghiệp, bao gồm: đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác.
Có thể thấy, phần lớn các loại đất không phải là đất nông nghiệp thì sẽ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp trừ trường hợp đất chưa được sử dụng vì bất kỳ mục đích nào (Khoản 3 Điều 10 Luật Đất đai 2013). Vậy cần phải hiểu nhóm đất nông nghiệp gồm những gì. Theo Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp, là tổng thể các loại đất có đặc tính sử dụng giống nhau, là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ mục đích sản xuất nông nghiệp.
Như vậy, “đất phi nông nghiệp” chỉ đề cập đến:
(1) các loại đất không phù hợp để sử dụng cho mục đích nông nghiệp. Đất này có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như đất ở, đất thương mại, đất công nghiệp hoặc phát triển hạ tầng.
(2) đất đã được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang mục đích không phục vụ nông nghiệp. Việc sử dụng và chuyển đổi đất phi nông nghiệp phải tuân thủ các quy định và thủ tục được quy định trong Luật Đất đai và các văn bản pháp lý liên quan khác. Những quy định này quy định về việc giành quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất, cho thuê đất và các vấn đề liên quan khác.
Theo quy định tại phụ lục 1 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về Giải thích cách xác định loại đất, loại đối tượng sử dụng đất, loại đối tượng quản lý đất thì đất thổ cư là thuật ngữ thông dụng của thuật ngữ pháp lý – đất ở được định nghĩa “là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở”. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn (ONT), đất ở tại đô thị (ODT).
Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (như chung cư, homestay, nhà trọ, chung cư có mục đích hỗn hợp…) thì có thêm quy định về việc thống kê các mục đích phụ này chứ không ảnh hưởng đến phân loại đất. Đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp như định nghĩa về đất phi nông nghiệp đã được đề cập ở phần trên,
Như vậy, đất thổ cư (đất ở) là đất phi nông nghiệp, nhưng điều ngược lại chưa chắc đã đúng bởi ngoài đất ở, đất phi nông nghiệp có thể là loại đất khác với mục đích sử dụng khác nhưng vẫn thuộc nhóm đất phi nông nghiệp như đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng…
Đất phi nông nghiệp chiếm một tỷ lệ nhỏ ở một đất nước nông nghiệp như Việt Nam và tập trung ở các thành phố, đô thị lớn. Tuy vậy, đây là loại đất được sử dụng thường xuyên cho mục đích sinh hoạt, tập trung đông dân cư với mật độ dân số cao. Vì vậy, khi có mục đích sử dụng đất không phải là nông nghiệp thì người dân nên mua đất phi nông nghiệp.
Kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch: Xác minh tính hợp lệ, chủ sở hữu thực và thời hạn sử dụng đất được ghi nhận trong các giấy tờ liên quan đến thửa đất như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Xác minh tình trạng pháp lý của thửa đất (có đang tranh chấp hay không, có đang bị tịch thu kê biên hay không, có thuộc phạm vi đang quy hoạch không). Các bên giao dịch cần tuân thủ các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Xem xét các ràng buộc và điều khoản trong hợp đồng: Đặc biệt liên quan đến điều khoản đặt cọc, cần tuân thủ các quy định về biện pháp bảo đảm đặt cọc trong Bộ luật dân sự 2015.
Ghi nhận chuyển nhượng đúng quy trình: Tuân thủ các quy trình pháp lý liên quan đến chuyển nhượng (công chứng hợp đồng chuyển nhượng), bao gồm việc thực hiện các thủ tục đăng ký, chuyển nhượng tên chủ sở hữu tại cơ quan đăng ký đất đai. Hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng chỉ được công nhận hợp pháp kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính sau khi thực hiện các thủ tục thanh toán phí, thuế và các khoản phí liên quan.
Trong nhóm đất phi nông nghiệp, Luật Đất đai liệt kê một số mục đích sử dụng phổ biến để được xếp vào nhóm đất này. Cụ thể, Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 hiện hành có quy định:
Căn cứ pháp lý của quy định về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
Theo đó, đất phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%. Với Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức chịu mức thuế 0,07%, còn trên trên 3 lần hạn mức thì mức thuế này tăng lên 0,15%.
Mức thuế này được tính theo công thức:
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp = Diện tích đất tính thuế x Giá 1m2 đất tính thuế x Thuế suất
Thủ tục đăng ký, khai, tính và nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là một thủ tục hành chính nhà được quy định tại Điều 8 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010.
Đất phi nông nghiệp có thể được chuyển mục đích sử dụng, việc chuyển mục đích sử dụng phải tuân theo quy định của pháp luật Việt Nam. Căn cứ Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn liên quan thì việc chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp yêu cầu tuân thủ các quy định và thủ tục theo các bước:
Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp, cần tuân thủ các điều kiện chung sau đây:
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và có hiệu lực từ khi hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính. Để giảm thiểu rủi ro, các bên nên nhờ tới sự tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, điển hình là dịch vụ Luật sư tư vấn Đất đai của Luật Hùng Bách.
Luật sư cho tôi hỏi: Hàng xóm của tôi – anh A xây dựng công trình trên thửa đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận mục đích sử dụng là đất sinh hoạt cộng đồng, làm nhà văn hóa thôn. Công trình của anh A là tòa nhà kiên cố gồm 2 tầng, một tầng hầm, dùng để làm đất ở, xung quanh vẫn trồng thêm cây cối sân vườn. Vậy Luật sư cho tôi hỏi anh A có quyền làm như vậy không?
Chào bạn, Luật Hùng Bách xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:
Dựa vào Khoản 1, Điều 6 của Luật Đất đai, việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng đất đúng quy định.
Ngoài ra, Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định rằng chỉ có thể xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cuộc sống trên đất ở (đất thổ cư). Đất phi nông nghiệp thuộc nhóm khác phải được sử dụng theo mục đích đã được phân loại. Mặt khác, theo quy định tại Điểm e, Khoản 1, Điều 57 của Luật đất đai, có thể chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở nếu có sự cho phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo mục đích sử dụng đất được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất mà anh A xây dựng là đất sinh hoạt cộng đồng, thuộc loại đất sử dụng vào mục đích công cộng, không phải là loại đất ở.
Vì vậy, trường hợp của A sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở cho mục đích làm đất ở (đất thổ cư) cấu thành hành vi sử dụng đất không đúng mục đích. Đây là hành vi bị cấm theo khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Hùng Bách. Để sử dụng dịch vụ soạn thảo đơn, hoặc cần được Luật sư tư vấn về đất đai, bạn có thể liên hệ tới hotline 097.111.5989 (có zalo) để được hỗ trợ trực tiếp.
Thông tin bản án tranh chấp Hợp đồng thi công Loại vụ việc: Tranh chấp…
Thông tin bản án tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Loại…
Thông tin bản án tội chống người thi hành công vụ Loại vụ việc: Tội…
Thông tin bản án tranh chấp Hợp đồng tặng cho tài sản Loại vụ việc:…
Thông tin bản án hôn đơn phương tranh chấp tài sản chung, cấp dưỡng Loại…
Thông tin quyết định thuận tình ly hôn vắng mặt cả 2 bên ở Canada…