Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Mua bán nhà đất luôn là nhu cầu của rất nhiều người từ trước tới nay. Tuy nhiên để thực hiện được việc chuyển quyền từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử dụng mới thì cần phải thực hiện thủ tục theo đúng quy định pháp luật. Vậy thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thực hiện thế nào? Hãy cùng Luật Hùng Bách chúng tôi tìm hiểu qua bài viết: Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào xin liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại 0971.115.989 (có zalo) để được tư vấn.
Hợp đồng mua bán nhà đất là văn bản bắt buộc cần phải có khi các bên có nhu cầu mua và bán nhà đất. Hợp đồng mua bán nhà đất ghi nhận thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đất ở, ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở từ chủ sở hữu cũ sang chủ sở hữu mới. Ngoài ra trong hợp đồng cũng sẽ ghi nhận việc thông tin của nhà đất, giá chuyển nhượng, thuế và phí khi chuyển nhượng,…
Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà đất, đồng thời bên mua trả tiền cho bên bán theo thoả thuận thì bên bán phải có nghĩa vụ giao nhà đất cùng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua. Đối với trường hợp mua nhà đất có nhiều đồng sử dụng, đồng sở hữu thì cần phải có sự đồng ý và thể hiện việc đồng ý mua bán đó qua văn bản là Hợp đồng mua bán nhà đất.
1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền tặng cho.
Trường hợp 2: Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai thì được quyền chuyển nhượng, tặng cho đất đai khi:
(2) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(3) Đất không có tranh chấp;
(4) Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, nếu không đáp ứng được đầy đủ các điều kiện nêu trên thì việc mua bán nhà đất sẽ không thể thực hiện được.
Trường hợp 1: Thực hiện mua bán nhà đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, tập thể, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Những đối tượng không có quyền nhận chuyển nhượng nhà đất.
Trường hợp 2: Không được giao dịch mua bán nhà đất nếu đó là đất ruộng, đất rừng phòng hộ,…
Trường hợp 3: Đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ.
Công chứng nhà đất – Liên hệ Luật sư tư vấn, hỗ trợ 0971.115.989 (có zalo)
Khi mua bán nhà đất thì việc lập thành văn bản, hợp đồng là thủ tục bắt buộc. Thông thường, Hợp đồng mua bán nhà đất sẽ bao gồm: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở,… Vậy Hợp đồng mua bán nhà đất có phải công chứng không?
Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai năm năm 2013 thì:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
Theo quy định này, hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên đối với trường hợp một bên trong hợp đồng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì Hợp đồng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, việc thực hiện công chứng hoặc chứng thực được thực hiện khi hai bên có nhu cầu.
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Trước khi muốn ký Hợp đồng mua bán nhà đất thì cần phải có hồ sơ chuẩn bị công chứng.
(1) Phiếu yêu cầu công chứng;
(2) Dự thảo hợp đồng tặng cho (thông thường tổ chức công chứng sẽ thực hiện);
(3) Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu của bên chuyển nhượng/bên mua và bên nhận chuyển nhượng/bên mua.
(4) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
(5) Giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng: xác nhận tình trạng hôn nhân, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn…
Chuẩn bị tờ khai để kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ nhà, đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) về hồ sơ địa chính thì người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ cụ thể như sau:
Ngoài ra cần chuẩn bị thêm một số tờ khai nộp kèm hồ sơ sang tên để chuyển cơ quan thuế gồm:
Công chứng mua bán nhà đất – Liên hệ Luật sư tư vấn, hỗ trợ 0971.115.989 (có zalo)
Khi khách hàng có nhu cầu công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất thì công chứng viên cần kiểm tra toàn bộ giấy tờ, tài liệu các bên cung cấp và đánh giá có đủ điều kiện để ký Hợp đồng hay không. Ngoài ra, cá nhân tham gia ký kết Hợp đồng cũng cần có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì mới được ký hợp đồng.
Trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì công chứng viên sẽ công chứng Hợp đồng và ghi vào sổ công chứng. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu các bên bổ sung hồ sơ theo quy định.
Hiện nay, các tổ chức công chứng đều thực hiện soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng cho khách hàng. Do đó, sau khi soạn thảo xong Hợp đồng thì các bên cần phải kiểm tra lại toàn bộ thông tin và xác nhận vào hợp đồng. Sau khi kiểm tra chính xác toàn bộ thông tin và đồng ý với nội dung Hợp đồng. Các bên có yêu cầu ký vào từng trang của hợp đồng chuyển nhượng (việc ký phải thực hiện trước mặt của công chứng viên). Sau đó công chứng viên ghi lời chứng, ký và đóng dấu vào Hợp đồng.
Nhà đất mua bán, chuyển nhượng cần đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai hiện hành.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập- Tự do- Hạnh phúc
———o0o———-
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Chúng tôi gồm:
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG: (Sau đây gọi tắt là Bên A)
Ông/bà ………………., sinh năm …………., căn cước công dân số …………….. do …………….. cấp ngày …………….., nơi thường trú (theo CCCD) tại ……………..
BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG: (Sau đây gọi tắt là Bên B)
Ông ………………., sinh năm …………., căn cước công dân số …………….. do …………….. cấp ngày …………….., nơi thường trú (theo CCCD) tại ……………..
Hai bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng này để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:
ĐIỀU 1: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG.
- Hiện Bên A đang có quyền sử dụng đất tại địa chỉ: …………..……………. theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số ……………..; Số vào sổ cấp GCN: …………….. do …………….. cấp ngày …………….. mang tên ông/bà ……………... Thông tin cụ thể như sau:
* Thửa đất:
- Thửa đất số: …………….. – Tờ bản đồ số: ……………..
- Địa chỉ: ……………..
- Diện tích: …………….. (bằng chữ: ……………..);
- Hình thức sử dụng: riêng: ……………..; chung: ……………..;
- Mục đích sử dụng: ……………..;
- Thời hạn sử dụng: ……………..;
- Nguồn gốc sử dụng: ……………...
- Bằng Hợp đồng này Bên A đồng ý chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất nói trên cho Bên B và Bên B đồng ý nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó như hiện trạng và chấp nhận mọi yêu cầu chuyển dịch theo quy hoạch của Nhà nước (nếu có sau này) đối với quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng.
ĐIỀU 2: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN.
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là: …………….. (Bằng chữ: ……………..) tiền Việt Nam hiện hành.
- Phương thức thanh toán: Trực tiếp bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản vào tài khoản ngân hàng của Bên A ngay sau khi hai bên ký kết Hợp đồng này, không có sự chứng kiến của Công chứng viên.
- Việc thanh toán số tiền nêu tại khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.
ĐIỀU 3: VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
- Bên A có nghĩa vụ bàn giao quyền sử dụng đất cùng giấy tờ về quyền sử dụng đất cho Bên B ngay sau khi hai bên ký kết Hợp đồng này, không có sự chứng kiến của Công chứng viên.
- Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 4: TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ.
Hai bên thỏa thuận:
– Thuế thu nhập cá nhân liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do…………….. kê khai, ký giấy tờ và chịu trách nhiệm nộp.
– Lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do …………….. kê khai, ký giấy tờ và chịu trách nhiệm nộp.
ĐIỀU 5: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG.
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 6: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN.
Hai bên chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
Bên A cam đoan:
– Những thông tin về nhân thân, về tình trạng hôn nhân và về quyền sử dụng đất đã nêu trong hợp đồng này là đúng sự thật;
– Quyền sử dụng đất tại Điều 1 của Hợp đồng này hoàn toàn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên A, không liên quan đến bên thứ ba nào khác.
* Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:
– Quyền sử dụng đất nói trên chưa tham gia bất cứ một giao dịch nào: Không tặng cho, hứa bán, cho mượn, cầm cố, đặt cọc, thế chấp, góp vốn hoặc uỷ quyền.
– Quyền sử dụng đất không có tranh chấp, được phép chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Quyền sử dụng đất không bị quy hoạch hoặc thuộc trường hợp bị giải phóng mặt bằng.
– Có trách nhiệm cùng Bên B hoàn tất các thủ tục có liên quan đến việc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Bên B cam đoan:
– Những thông tin về nhân thân, về quan hệ hôn nhân mà Bên B cung cấp ghi trong hợp đồng là đúng sự thật;
– Bên B tự chịu trách nhiệm về việc tìm hiểu thông tin, đồng thời đã xem xét rất kỹ, biết rõ về thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng các giấy tờ về quyền sử dụng đất và không đề nghị công chứng viên làm thủ tục xác minh, giám định;
Hai bên cam đoan:
– Đảm bảo tính chính xác, trung thực và hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu có sự giả mạo về hồ sơ, giấy tờ cung cấp cũng như các hành vi gian lận hay vi phạm pháp luật khác liên quan tới việc ký kết hợp đồng này;
– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này;
– – Không có khiếu nại gì đối với Công chứng viên và/hoặc không yêu cầu công chứng viên ký bản hợp đồng này phải chịu trách nhiệm khi các bên hoặc một trong các bên có hành vi vi phạm pháp luật.
ĐIỀU 7: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG.
Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết và được công chứng. Việc sửa đổi, bổ sung hoặc huỷ bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng viên Văn phòng công chứng Phùng Quân thành phố Hà Nội và chỉ được thực hiện khi Bên B chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này.
Hai bên đã tự đọc nguyên văn đầy đủ các trang của bản Hợp đồng này và không yêu cầu chỉnh sửa, thêm, bớt bất cứ thông tin gì trong bản hợp đồng này. Đồng thời, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Hai bên cùng ký tên, điểm chỉ dưới đây để làm bằng chứng.
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG
(Bên A) (Bên B)
Căn cứ quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC về Lệ phí đối với công chứng hợp đồng mua bán nhà đất như sau:
| TT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu(đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
Như vậy tuỳ thuộc vào giá trị tài sản hoặc giá trị của Hợp đồng mà mỗi văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ có mức thu phí khác nhau. Tuy nhiên việc thu phí cần đáp ứng theo yêu cầu của Thông tư trên.
Căn cứ theo quy định của Luật Công chứng năm 2014 thì Hợp đồng, giao dịch có hiệu lực thi hành đối với các bên có liên quan khi được công chứng. Những trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
Mặt khác, khi Hợp đồng được công chứng tức là những tình tiết sự kiện có trong Hợp đồng được coi là chứng cứ và không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai hiện hành thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, đối với những giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì kể từ thời điểm ký kết Hợp đồng mua bán và Hợp đồng có hiệu lực đến khi việc chuyển nhượng được đăng ký vào sổ địa chính thì mới hoàn tất việc chuyển nhượng. Do đó sau khi ký Hợp đồng mua bán còn phải thực hiện một bước là đăng ký việc chuyển nhượng với cơ quan có thẩm quyền. Việc giao hết tiền khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất là không nên. Thông thường bên mua nên giữ lại một khoản tiền của việc chuyển nhượng để thanh toán sau khi việc chuyển nhượng sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã hoàn thành.
Ngoài ra, các bên có có nghĩa vụ với cơ quan thuế, bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân. Bên mua chịu lệ phí trước bạ nhà đất và một số khoản phí, lệ phí khác. Vậy nên, để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua không nên giao hết tiền khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
Công chứng chuyển nhượng nhà đất – Liên hệ Luật sư hỗ trợ 0971.115.989 (có zalo)
Không phải tất cả trường hợp giao hết tiền cho bên chuyển nhượng từ giai đoạn công chứng đều xảy ra rủi ro. Tuy nhiên để hạn chế những rủi ro không đáng có có thể xảy ra thì nên tìm hiểu các thông tin cần thiết. Những rủi ro có thể xảy ra như sau:
Như vậy để giảm bớt rủi ro trên thì bên mua có thể thoả thuận với bên bán về việc giữ lại số tiền nhất định của giá trị Hợp đồng, sau khi hoàn tất tất cả thủ tục sẽ thanh toán hết. Ngoài ra có thể thoả thuận về tiến độ thanh toán tiền theo từng đợt để hạn chế rủi ro.
Chuyển nhượng nhà đất không phải là thủ tục quá phức tạp. Tuy nhiên để thực hiện thủ tục này được nhanh chóng, tránh tình trạng bổ sung hồ sơ hoặc hạn chế các phát sinh tranh chấp thì bạn nên nhờ sự hỗ trợ từ Luật sư. Với kinh nghiệm thực tiễn của Luật sư khi tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất. Công ty Luật Hùng Bách chúng tôi sẽ tư vấn và cung cấp cho khách hàng các dịch vụ như sau:
Quý khách hàng có nhu cầu được tư vấn các dịch vụ, thủ tục liên quan tới quyền sử dụng đất, chuyển nhượng nhà đất vui lòng liên hệ với chúng tôi. Luật Hùng Bách luôn sẵn sàng tư vấn các nội dung nhanh chóng, chất lượng với chi phí hợp lý tới khách hàng.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Hùng Bách về nội dung Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Nếu bạn còn có thắc mắc liên quan đến vấn đề trên hay những câu hỏi khác liên quan tới thủ tục mua nhà đất hoặc cần tư vấn pháp lý trong các lĩnh vực Dân sự; Hôn nhân và Gia Đình; Doanh nghiệp; Đất đai; Hình sự;… Liên hệ Luật sư của chúng tôi làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở: Hà Nội; TP. Hồ Chí Minh; Đà Nẵng, Khánh Hòa; Hà Tĩnh; Nhật Bản;… theo các phương thức sau:
Trân trọng!
Thông tin bản án tranh chấp Hợp đồng thi công Loại vụ việc: Tranh chấp…
Thông tin bản án tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Loại…
Thông tin bản án tội chống người thi hành công vụ Loại vụ việc: Tội…
Thông tin bản án tranh chấp Hợp đồng tặng cho tài sản Loại vụ việc:…
Thông tin bản án hôn đơn phương tranh chấp tài sản chung, cấp dưỡng Loại…
Thông tin quyết định thuận tình ly hôn vắng mặt cả 2 bên ở Canada…