Hiện nay, tỷ lệ xảy ra tranh chấp trong các giao dịch mua bán tài sản khá. Một phần nguyên nhân do các bên tin tưởng nhau hoặc một số trường hợp muốn lập hợp đồng công chứng nhưng chưa đủ điều kiện (Đất chưa có sổ đỏ, sổ đỏ chung chủ…). Mặt khác, pháp luật nước ta hiện nay cũng chưa bắt buộc tất cả hợp đồng đều phải công chứng, chứng thực nên nhiều người vẫn giao dịch bằng hợp đồng miệng hoặc giấy tờ viết tay. Để giảm thiểu rủi do khi rơi vào các trường hợp tương tự như trên các bạn có thể tham khảo bài viết Thừa phát lại lập vi bằng mua bán tài sản dưới đây hoặc liên hệ tư vấn lập vi bằng 0975.686.065 (có zalo).
Lập vi bằng mua bán tài sản là gì?
Nghị định mới về lập vi bằng thừa phát lại số 08/2020/NĐ-CP ghi nhận khái niệm vi bằng:
“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.
Từ khái niệm vi bằng nói trên có thể thấy lập vi bằng được hiểu là việc Thừa phát lại tiến hành các biện pháp nghiệp vụ sau khi trực tiếp chứng kiến sự việc, hành vi có thật để lập văn ghi nhận lại các nội dung theo yêu cầu của khách hàng. Việc lập vi bằng ghi nhận được hai nội dung cơ bản: Sự kiện pháp lý; Hành vi pháp lý.
Tuy chỉ có hai nội dung nhưng nó bao hàm phạm vi lập vi bằng rất rộng bởi:
- Sự kiện pháp lý là những tình huống, hiện tượng, quá trình xảy ra trong đời sống có liên quan tới sự phát sinh, thay đổi, chấm dứt các quan hệ pháp luật nhất định.
- Hành vi pháp lý là việc một người hoặc một nhóm người thực hiện hoặc không thực hiện một hoạt động làm xuất hiện, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật.
Có thể thấy, nếu không rơi vào các trường hợp cấm của luật thì tất cả mọi nội dung phát sinh trong đời sống đều có thể được ghi nhận bởi vi bằng. Dựa vào phạm vi nói trên thì mua bán tài sản cũng là một trong số các trường hợp có thể thực hiện lập vi bằng Thừa phát lại.
Một số hoạt động cơ bản được ghi nhận trong vi bằng mua bán tài sản gồm:
- Lập thỏa thuận;
- Giao nhận tiền, tài sản;
- Ghi nhận vi phạm…
Như vậy, lập vi bằng mua bán tài sản là hoạt động của Thừa phát lại tiến hành các biện pháp cần thiết để ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật dựa trên yêu cầu của khách hàng trong quá trình giao dịch mua bán tài sản.
Giá trị pháp lý của vi bằng mua bán tài sản.
Tương tự như tất cả các loại vi bằng khác, vi bằng mua bán tài sản cũng phải chịu sự điều chỉnh của Nghị định số 08/202/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại theo đó, giá trị pháp lý của loại vi bằng được ghi nhận tại khoản 3 Điều 36 như sau:
“Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật”.
Vậy, vi bằng có giá trị pháp luật thông qua hai trường hợp cơ bản gồm:
Là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự, hành chính.
Giao dịch mua bán tài sản được thực hiện bởi các cá nhân, tổ chức hoặc cơ quan nhà nước. Nhưng khi xảy ra tranh chấp thì vụ việc đều được giải quyết theo hướng dân sự. Bởi vậy, vi bằng mua bán tài sản sẽ được sử dụng là chứng cứ trước Tòa án chủ yếu trong giải quyết các vụ việc dân sự.
Ví dụ:
Ngày 01/11/2020 anh Nguyễn Thế X có đặt mua lô hàng hạt giống cây loại I từ anh Trần Văn T để bán lại cho bên thứ ba kiếm lợi nhuận. X và T đã đồng ý để Thừa phát lại lập vi bằng mua bán tài sản. Nội dung vi bằng ghi nhận anh X đã giao số tiền 50 triệu đồng; Anh T có nghĩa vụ giao lô hàng vào ngày 30/11/2020 để nhận 40 triệu đồng.
Vào thời điểm các bên giao nhận hàng hóa anh X nhận thấy lô hàng được giao không phải hàng loại I theo thỏa thuận và đã yêu cầu anh Thực hiện đúng hợp đồng hoặc hoàn lại tiền và bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, anh T không đồng ý nên hai bên đã giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Tòa án có thể căn cứ vào vi bằng được lập ban đầu để xác định bên không thực hiện đúng nghĩa vụ để đưa ra phán quyết.
Là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân.
Vi bằng mua bán tài sản không chỉ ghi nhận sự việc giao tài sản, tiền của các bên mà còn có thể ghi nhận thỏa thuận, việc đặt cọc, hành vi vi phạm… Do đó, vi bằng mua bán tài sản có thể là căn cứ để thực hiện một giao dịch khác và cũng có thể là căn cứ cho việc thực hiện chính giao dịch mua bán tài sản. Các bạn có thể hiểu rõ hơn về nội dung này thông qua hai tình huống sau:
Ví dụ:
Trường hợp lập vi bằng mua bán tài sản để làm căn cứ cho giao dịch chính. Anh T nhận chuyển nhượng tài sản của anh N và chị M. Tài sản là nhà và đất tại quận Hoàng Mai, Hà Nội. Ngày 12/10/2020 hai bên đã tiến hành giao nhận tiền tiền cọc là 100 triệu. Các bên cũng thỏa thuận mức phạt cọc là 3 lần số tiền cọc ban đầu. Các thỏa thuận trên được lập vi bằng Thừa phát lại ghi nhận để dùng làm căn cứ cho giao dịch mua bán tài sản (giao dịch chuyển quyền sử dụng đất và nhà) của các bên sau này. Tại thời điểm được ghi nhận trong thỏa thuận cọc, các bên cần tiến hành giao dịch mua bán tài sản nếu không sẽ phải chịu phạt dựa trên mức độ lỗi gây ra.
Ví dụ:
Trường hợp lập vi bằng mua bán tài sản để làm căn cứ cho các giao dịch dân sự khác. Vi bằng mua bán tài sản giữa Nguyễn Thị V và Trần Tiến T lập ngày 25/07/2020. Trong đó, xác định rõ thời điểm các bên được coi là đã chuyển giao tài sản; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Giá hàng hóa; Xử lý tranh chấp… Đồng thời vi bằng cũng ghi nhận các thỏa thuận này sẽ được sử dụng trong toàn bộ các giao dịch tiếp theo của hai bên trừ trường hợp ít nhất một trong hai bên có yêu cầu thay đổi.
Ở các giao dịch tiếp theo nếu một trong hai bên tự ý thay đổi các nội dung liên quan đến giao dịch và gây tổn hại đến bên còn lại thì bên bị thiệt hại có thể căn cứ vào thỏa thuận tại vi bằng mua bán tài sản để khởi kiện tại Tòa án.
Vậy, giá trị pháp lý của vi bằng đã được thể hiện rõ trong quy định pháp luật hiện hành. Trong trường hợp nhận thấy rủi do có thể xảy ra khi mua bán tài sản các bạn có thể lập vi bằng để đảm bảo lợi ích của mình trong giao dịch và trước Tòa án.
Các trường hợp nên lập vi bằng mua bán tài sản?
Giao dịch mua bán tài sản có thể lập vi bằng đối với rất nhiều sự kiện, hành vi. Tuy nhiên, một số trường hợp nên lập vi bằng mua bán tài sản để bảo đảm quyền lợi:
Lập vi bằng trước khi mua bán tài sản.
Trước khi mua bán tài sản một cách chính thức, khách hàng thường có nhu cầu lập vi bằng bằng để ghi nhận hành vi, sự kiện đặt cọc làm căn cứ cho quá trình mua bán sau này. Trong quá trình thực hiện việc đặt cọc mua bán tài sản các bạn có thể thỏa thuận về nhiều vấn đề như: Thời gian, địa điểm đặt cọc; Số tiền cọc; Quyền và nghĩa vụ của các bên khi đặt cọc; Phạt vi phạm… Vi bằng được lập sẽ là cơ sở để các bên thực hiện nghĩa vụ cũng như bảo đảm quyền lợi của bản thân. Hiện nay, quy định của pháp luật ghi nhận mức phạt cọc trong trường hợp các các bên không thực hiện đúng thỏa thuận ban đầu như sau:
Quy định pháp luật về phạt cọc.
- Đối với bên đặt cọc. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết; thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
- Đối với bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết; thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Mức phạt cọc được luật định sẵn là khoản tiền tương ứng giá trị đặt cọc. Tuy nhiên, Luật cũng tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong giao dịch dân sự nên nếu các bên đồng thuận mức phạt cao hơn nhiều lần so với mức luật định hoặc cũng có thể ghi nhận mức thấp hơn hoặc không phạt cọc. Những thỏa thuận này có thể được ghi nhận dưới hình thức lập vi bằng và khi sử dụng sẽ không phải thực hiện các công việc để chứng minh giá trị của vi bằng mua bán tài sản.
Lập vi bằng mua bán tài sản khi giao nhận tiền, tài sản.
Hiện nay, việc giao nhận tiền, tài sản giữa các bên có nhiều rắc rối mà đây có thể là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp sau này. Nhiều trường hợp các bên giao dịch thực tế khác với những nội dung được ghi nhận trong văn bản, giấy tờ để nộp cho cơ quan Nhà nước và khi tranh chấp xảy ra bên bị thiệt hại không có căn cứ bảo vệ bản thân.
Vấn đề này xảy ra do nhiều nguyên nhân như các bên ghi nhận giá trên giấy tờ thấp hơn giá giao nhận để giảm thuế; Sau khi mua đất cho bên bán mượn đất để sử dụng nhưng không làm giấy tờ;…..Và để bảo vệ quyền lợi của bản thân các bên nên lập vi bằng mua bán tài sản ghi nhận lại toàn bộ hành vi; sự kiện; thỏa thuận khi các bên giao dịch.
Lập vi bằng ghi nhận các hành vi, hoạt động sau khi giao nhận tài sản.
Thông thường, sau khi các bên giao nhận tài sản thì hoạt động mua bán được coi là hoàn thành. Tuy nhiên, hệ quả của nó vẫn ảnh hưởng đến các bên khi có vi phạm. Điển hình là bên bán không thực hiện nghĩa vụ sang tên giấy chứng nhận cho bên mua. Hoặc đã sang tên giấy tờ nhưng không bàn giao đất.
Thừa phát lại làm vi bằng ghi nhận các sự kiện như:
- Việc thông báo đến bên vi phạm yêu cầu chấm dứt hành vi (Gửi văn bản; gặp mặt trực tiếp…)
- Ghi nhận hành vi vi phạm cụ thể đang diễn ra (Lấn chiếm diện tích đất bao nhiêu; Không ký các giấy tờ sang tên theo yêu cầu…)
- …
Những vi bằng mua bán tài sản này sẽ là căn cứ khởi kiện tại Tòa án.
Ngoài những trường hợp nên lập vi bằng nêu trên, khi gặp phải các sự kiện hay hành vi khác có khả năng gây ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình mua bán tài sản các bạn cũng có thể yêu cầu Thừa phát lại làm vi bằng. Mọi vướng mắc hoặc cần hỗ trợ Dịch vụ lập vi bằng bạn có thể liên hệ trực tiếp đến số 0975.686.065 (có zalo) để được tư vấn, hỗ trợ 24/24h.
Mua nhà vi bằng có vay ngân hàng được không?
Hiện nay, nhiều người mua bán tài sản đặc biệt là nhà đất chưa đủ điều kiện để công chứng; chứng thực hợp đồng có xu hướng tìm đến Thừa phát lại lập vi bằng. Như đã phân tích vi bằng mua bán tài sản là căn cứ bảo về quyền lợi của các bên. Tuy nhiên, nhiều người đặt ra câu hỏi nếu vi bằng có giá trị như vậy thì mua nhà vi bằng có vay ngân hàng được không?
Việc sử dụng vi bằng vay ngân hàng là hiện nay rất khó khăn. Hầu hết các ngân hàng đều không chấp nhận hình thức vay vốn này. Bởi:
Thứ nhất, về giá trị của vi bằng.
Pháp luật hiện nay chỉ ghi nhận giá trị của vi bằng là nguồn chứng cứ trước Tòa án; là căn cứ để thực hiện giao dịch. Do đó, dù có giá trị chứng minh giao dịch và chứng minh quyền sở hữu; sử dụng tài sản nhưng nó vẫn không phải giấy tờ gắn liền trực tiếp với tài sản nên khó để ngân hàng chấp nhận.
Thứ hai, để vay số tiền lớn tại ngân hàng các bạn cần phải có tài sản bảo đảm.
Cụ thể trong trường hợp này là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Thông thường, trong quá trình vay phía ngân hàng sẽ không trực tiếp nắm giữ tài sản. Tuy nhiên sẽ giữ các giấy tờ về nhà đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định pháp luật, việc chuyển nhượng, tặng cho, … cần giấy tờ gốc để công chứng hợp đồng.
Do đó, nếu giấy tờ đang được ngân hàng nắm giữ thì không thể có giao dịch hợp pháp khác. Về mặt nội dung tuy vi bằng cũng ghi nhận người sử dụng, sở hữu nhà đất nhưng nếu ngân hàng nắm giữ vi bằng thì không thể ngăn các giao dịch khác liên quan giống như trường hợp nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy việc chấp nhận cho bên vay nợ thế chấp bằng vi bằng hay không vẫn chủ yếu phụ thuộc quan điểm của từng ngân hàng. Nhưng từ các lý do trên, đáp án cho vấn đề: “Mua nhà vi bằng có vay ngân hàng được không?” vẫn là không được, vì quyền lợi của ngân hàng sẽ khó được đảm bảo khi nhận thế chấp là vi bằng mua bán nhà đất.
Chi phí lập vi bằng.
Pháp luật quy định chi phí lập vi bằng phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Thông thường, một số yếu tố được tính đến khi xác định chi phí lập vi bằng là:
- Chi phí đi lại;
- Chi phí cho người làm chứng, người tham gia;
- Hoặc chi phí khác (nếu có).
Tuy nhiên, nếu sự kiện, hành vi được yêu cầu lập vi bằng có tính chất phức tạp hoặc theo yêu cầu của khách hàng, Thừa phát lại phải thực hiện thêm một số biện pháp nghiệp vụ bổ sung thì chi phí sẽ cao hơn. Các biện pháp được áp dụng thêm có thể là: Ghi âm; quay phim;….. Tất cả các khoản phí trên được niêm yết công khai tại văn phòng Thừa phát lại. Khi ký kết hợp đồng dịch vụ, các bên thỏa thuận, mức phí sẽ được ghi rõ trên hợp đồng.
Nếu có nhu cầu sử dụng dịch vụ lập vi bằng các bạn có thể liên hệ trung tâm vi bằng Luật Hùng Bách thông qua số điện thoại 0975.686.065 (có zalo) để được tư vấn và báo chi phí dịch vụ lập vi bằng.
Dịch vụ lập vi bằng.
Hiện nay với đội ngũ Thừa phát lại đông đảo, có chuyên môn cao chúng tôi đang hỗ trợ khách hàng dịch vụ Lập vi bằng nhanh, trực tiếp tận nơi, lập vi bằng giá rẻ nhưng vẫn đảm bảo an toàn về pháp lý.
Ngoài các trường hợp nên lập vi bằng đối với giao dịch mua bán tài sản như trên; Trung tâm vi bằng Luật Hùng Bách còn cung cấp dịch vụ lập vi bằng khác như:
Vi bằng ghi nhận hành vi:
- Lập vi bằng ghi nhận hành vi vu khống, nói xấu trên mạng xã hội;
- Lập vi bằng ghi nhận họp của công ty;
- Lập vi bằng ghi nhận việc gửi giữ tài sản;
- Lập vi bằng ghi nhận việc báo chí đưa tin sai sự thật;
- Lập vi bằng ghi nhận việc sử dụng thông tin hình ảnh người khác trái pháp luật;
Vi bằng ghi nhận hiện trạng:
- Lập vi bằng ghi nhận hiện trạng công trình thi công;
- Lập vi bằng ghi nhận hiện trạng tài sản trước khi bị thu hồi đất;
- Lập vi bằng ghi nhận hiện trạng tài sản trước khi bị cưỡng chế thi hành án;
- Vi bằng ghi nhận hiện trạng tài sản trước khi Ngân hàng thu giữ tài sản để xử lý nợ;
- Lập vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà cửa trước khi hàng xóm xây nhà;
Bên cạnh đó, nếu khách hàng có nhu cầu lập vi bằng với các sự kiện đòi hỏi phải lập vi bằng trong thời gian ngắn, Trung tâm vi bằng Luật Hùng Bách còn cung cấp dịch vụ lập vi bằng nhanh và lập vi bằng ngoài giờ hành chính.
Để được tư vấn rõ hơn về cách lập vi bằng, thủ tục lập vi bằng trọn gói, chi phí thấp, bạn có thể liên hệ Trung tâm vi bằng Luật Hùng Bách thông qua số điện thoại 0975.686.065 (có zalo) hoặc địa chỉ email luathungbach@gmail.com.
Tú Anh.
