Hợp đồng hợp tác đầu tư mua bán đất dự án hiện nay rất phổ biến. Vậy pháp luật quy định như thế nào về dạng hợp đồng này? Thực tế của việc giao kết hợp đồng này ra sao? Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của Luật Hùng Bách để hiểu chi tiết hơn về dạng hợp đồng này cũng như phương thức giải quyết trong trường hợp phát sinh tranh chấp.
Hợp đồng hợp tác đầu tư là gì?
Khái niệm hợp đồng hợp tác đầu tư.
Điều 504 Bộ Luật dân sự 2015 quy định:
“Hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm”.
Hợp đồng hợp tác đầu tư là hợp đồng được ký kết giữa các nhà đầu tư. Mục đích nhằm hợp tác kinh doanh, phân chia lợi nhuận theo quy định mà không cần thành lập tổ chức kinh tế.
Đặc điểm của hợp đồng hợp tác đầu tư.
Từ nội dung các quy định về hợp đồng hợp tác đầu tư có thể thấy những đặc điểm sau:
- Chủ thể của hợp đồng là các nhà đầu tư. Bất cứ nhà đầu tư nào cũng có thể ký hợp đồng nếu không rơi vào trường hợp Luật cấm. Tuy nhiên, chủ thể hợp đồng phải tuân thủ các quy định riêng trong Luật chuyên ngành nếu có.
- Nội dung trong hợp đồng hợp tác kinh doanh do các bên xây dựng. Nhằm mục đích thực hiện, hỗ trợ trong hoạt động sản xuất kinh doanh để thu lợi nhuận. Các bên sẽ gắn kết quyền và nghĩa vụ với nhau qua hợp đồng.
- Hợp đồng hợp tác đầu tư mang tính song vụ.
- Hình thức hợp đồng trong Luật đầu tư không quy định bắt buộc bằng miệng hay văn bản. Điều 504 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hình thức của hợp đồng được lập thành văn bản. Các bên thỏa thuận bằng văn bản cũng là để thể hiện rõ ràng ý chí của các bên. Hạn chế phát sinh tranh chấp sau này.
Hợp đồng hợp tác đầu tư mua bán đất tự án là gì?
Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án.
Theo Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ – CP được sửa đổi bổ sung bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, đất nền dự án phải đáp ứng được các điều kiện:
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt;
- Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
- Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định tại Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ – CP.
- Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
Bản chất của hợp đồng hợp tác đầu tư mua bán đất dự án.
Căn cứ theo quy định về điều kiện chuyển nhượng (mua bán) quyền sử dụng đất dự án, chủ đầu tư chỉ có thể tiến hành giao dịch “bán” khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng có đủ nguồn lực tài chính để hoàn tất nghĩa vụ tài chính cho toàn bộ dự án do đó, chủ đầu tư muốn huy động vốn từ các cá nhân trong dự án của mình và chia lợi nhuận theo thỏa thuận thì hai bên có thể lập với nhau hợp đồng hợp tác đầu tư như trên.
Theo các nội dung đã phân tích có thể thấy:
Những hợp đồng hợp tác đầu tư trong giao dịch đất dự án bản chất là Hợp đồng mua bán. Khoản tiền đầu tư mà người tham gia giao kết hợp đồng trả cho chủ đầu tư thực tế là khoản tiền thanh toán trả trước. Đối tượng của nhũng giao dịch này thường là đất dự án, công trình sẽ hình thành trong tương lai. Hiện nay trên thị trường còn xuất hiện thêm loại hình mua bán kỳ nghỉ dưỡng, cũng là một trong những kiểu đầu tư bất động sản khiến người đầu tư gặp nhiều rủi ro.
Giao dịch này thực chất là một hình thức huy động vốn của chủ đầu tư từ khách hàng. Thực tiễn những quy định về kinh doanh bất động sản dưới hình thức này chưa được hoàn thiện. Sự ràng buộc về quyền và nghĩa vụ giữa các bên không chặt chẽ đi kèm theo đó là việc chủ đầu tư nắm bắt được tâm lý của khách hàng mong muốn lợi ích lớn từ dự án để giao kết những hợp đồng không tương xứng về quyền và nghĩa vụ, nhà đầu tư luôn gặp bất lợi.
Những rủi ro, tranh chấp thường gặp khi ký hợp đồng hợp tác đầu tư mua đất dự án.
Những dự án thường được chào bán với mức ưu đãi hoặc lợi nhuận hấp dẫn khiến nhà đầu tư mất cảnh giác và vội vàng ký kết vào những mẫu hợp đồng mà chủ đầu tư đưa ra tồn tại nhiều rủi ro như: Không được thế chấp để vay vốn ngân hàng, không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay thực hiện các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất; khó khăn trong việc thu hồi vốn góp hoặc với cái “dự án ma” xảy ra tình trạng chủ đầu tư biến mất khi nhà đầu tư thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trong hợp đồng; hợp đồng bị tuyên vô hiệu vì hợp đồng hợp tác nhằm che giấu đi bản chất của một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước sẽ đương nhiên bị xem là vô hiệu.
Những xung đột về lợi ích giữa nhà đầu tư và chủ đầu tư có thể làm phát sinh tranh chấp như:
Tranh chấp về nội dung thỏa thuận trong hợp đồng.
Các nội dung, điều khoản thỏa thuận khá sơ sài, không rõ ràng, chặt chẽ. Các bên có cách hiểu khác nhau dẫn đến một bên có thể lợi dụng để vi phạm hợp đồng. Ngoài ra, những hợp đồng hợp tác đầu tư trong lĩnh vực bất động sản thường do các chủ đầu tư ban đầu soạn sẵn. Những hợp đồng này thường có xu hướng đưa ra những điều khoản bất lợi cho nhà đầu tư. Hợp đồng quá dài có thể lên đến hàng trăm trang do đó nhà đầu tư không đủ thời gian và cũng không dành đủ thời gian tìm hiểu nhưng vẫn quyết định ký kết. Cuối cùng, nhà đầu tư luôn là người gánh chịu hậu quả, thiệt hại.
Tranh chấp về yêu cầu rút vốn đầu tư của nhà đầu tư.
Dù các bên cũng được pháp luật quy định có quyền rút vốn nếu thuộc trường hợp được rút vốn đầu tư. Tuy nhiên tính khả thi của việc rút vốn đầu tư theo hợp đồng này gần như đã được đầu tư dự tính kỹ càng, gây khó khăn cho nhà đầu tư.
Tranh chấp về việc nhà đầu tư yêu cầu giao đất.
Do chủ đầu tư thiếu vốn, không đủ khả năng thực hiện hợp đồng. Nhiều dự án thực hiện trong thời gian quá dài, việc thực hiện dự án không hiệu quả cũng dẫn đến phát sinh tranh chấp do không đảm bảo được quyền lợi của nhà đầu tư theo hợp đồng. Đến thời hạn bàn giao đất nhưng dự án không có khả năng triển khai tiếp hay chậm tiến độ nên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, không đủ điều kiện chuyển nhượng cho bên thứ ba.
Ngoài ra, một trường hợp ít gặp phải là tranh chấp do các bên không lường trước được khi có sự thay đổi pháp luật, thay đổi hoàn cảnh. Đến khi xảy ra các tình huống khách quan thì bị vướng mắc và không có hướng xử lý.
Dễ thấy, các hợp đồng này sẽ được thiết kế với những điều khoản có lợi cho đơn vị huy động vốn. Các đơn vị huy động vốn nắm quyền chủ động trong việc chi trả lợi nhuận, quyền lợi cho khách hàng. Thậm chí, nhiều điều khoản còn gián tiếp tước hết quyền hạn của nhà đầu tư trong giám sát sử dụng hay thu hồi vốn. Do đó, việc các chủ đầu tư dự án huy động vốn nhưng né tránh đề cập thông tin cụ thể về mục đích sử dụng vốn vào dự án bất động sản nào, hoặc chỉ thể hiện một cách sơ sài, không rõ tên dự án, vị trí đầu tư… là những dấu hiệu cần lưu ý để hạn chế rủi ro.
Cách giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán đất dự án.
Giải quyết tranh chấp ngoài tố tụng.
Trực tiếp thương lượng với chủ đầu tư hoặc bên môi giới để yêu cầu giải quyết tranh chấp:
Đây là một trong những cách được thực hiện nhiều nhất tuy nhiên hiệu quả không cao bởi lẽ người mua thường không nắm được những điểm yếu, điểm mạnh của mình cũng như bên kia để đưa ra các lý lẽ, căn cứ nhằm yêu cầu chủ đầu tư hoặc bên môi giới phải chịu trách nhiệm do sự vi phạm nghĩa vụ của mình được quy định trong hợp đồng. Ưu điểm của cách thức này là đơn giản, dễ thực hiện, không tốn nhiều chi phí.
Hòa giải tranh chấp giữa các bên thông qua trọng tài:
Thông qua trọng tài, hiệu quả giải quyết công việc cao bởi lẽ có bên thứ ba đứng giữa để nắm bắt tâm tư, nguyện vọng của các bên, xác định những vấn đề các bên còn mâu thuẫn, chưa giải quyết được và đưa ra phương án giúp các bên thống nhất để giải quyết được vấn đề.
Tố cáo hành vi vi phạm của chủ đầu tư:
Trường hợp các dự án chưa đủ hoặc không đủ các điều kiện chuyển nhượng, nhà đầu tư có thể tố cáo đến cơ quan điều tra để xử lý. Tuỳ theo tính chất, mức độ, hành vi vi phạm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Giải quyết theo thủ tục tố tụng.
Khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp.
Trường hợp các bên không tự thống nhất được cách giải quyết thì có thể khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp. Quyết định của Tòa án về việc giải quyết là quyết định có giá trị bắt buộc thi hành. Trường hợp cố tình trốn tránh nghĩa vụ thì sẽ bị cưỡng chế thi hành án. Tuy nhiên, thực tế không phải trường hợp nào nhà đầu tư cũng có thể nhanh chóng thu hồi lại tiền đã bỏ ra cho dù đã thắng kiện tại tòa án, do nhiều nguyên nhân, như thủ tục thi hành án kéo dài hoặc chủ dự án không còn khả năng thực hiện việc thi hành án, cũng có trường hợp chủ dự án vẫn còn khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng cố tình không hợp tác thực hiện.
Yêu cầu Tòa án mở thủ tục phá sản đối với chủ đầu tư.
Việc yêu cầu áp dụng thủ tục phá sản là một trong những biện pháp hiệu quả để thu hồi lại vốn góp đầu tư khi chủ dự án cố tình chậm trễ việc tiến hành dự án hoặc không trả lại vốn góp cho nhà đầu tư. Tuy vậy, trước khi bên mua muốn nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản đối với chủ dự án thì phải chứng minh được tư cách chủ nợ của mình, đồng thời, chứng minh được chủ dự án đang rơi vào điều kiện để mở thủ tục phá sản theo quy định.
Đây cũng là một trong các giải pháp có khả năng thu hồi lại một phần tài sản. Tuy nhiên, tính khả thi của việc yêu cầu mở thủ tục phá sản là không cao. Bởi lẽ, chủ đầu tư cũng sẽ đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ đối với các bên khác. Ngoài ra, thủ tục này sẽ mất rất nhiều thời gian, có thể kéo dài nhiều năm
Thẩm quyền tiến hành giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua đất dự án tại Tòa án.
Xác định thẩm quyền của Tòa án theo vụ việc:
Là xác định việc tranh chấp đó có thuộc thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án hay không. Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định cụ thể thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án theo vụ việc. Cụ thể:
- Tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án (Điều 26 BLTTDS 2015)
- Tranh chấp hợp đồng kinh doanh thương mại (Điều 30 BLTTDS 2015).
Xác định thẩm quyền của Tòa án theo cấp xét xử cụ thể như sau:
Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyển xét xử sơ thẩm tranh chấp về hợp đồng dân sự.
Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyển giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp về hợp đồng dân sự trừ những tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện. Những tranh chấp mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần đến ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài. Giải quyết những vụ việc dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện mà Tòa án nhân dân cấp tỉnh tự lấy lên để giải quyết khi xét thấy cần thiết hoặc theo để nghị của Tòa án nhân dân cấp huyện.
Xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:
Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp hợp đồng về dân sự, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của BLTTDS 2015.
Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;
Lưu ý: Tranh chấp bất động sản thì thẩm quyền giải quyết thuộc Tòa án nơi có bất động sản.
Thủ tục giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua đất dự án tại Tòa án.
Thời hiệu khởi kiện vụ án.
Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm. Thời hiệu này tính từ ngày người khởi kiện biết hoặc phải biết việc bị xâm phạm lợi ích.
Các bước khởi kiện tranh chấp Hợp đồng mua đất dự án.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện:
- Đơn khởi kiện
- Chứng minh nhân dân căn cước công dân hộ chiếu, sổ hộ khẩu của người khởi kiện là cá nhân. Đăng ký kinh doanh đăng ký thuế điều lệ của người khởi kiện là tổ chức (bản sao chứng thực);
- Chứng minh nhân dân căn cước công dân hộ chiếu, sổ hộ khẩu của người bị kiện là cá nhân. Đăng ký kinh doanh đăng ký thuế điều lệ của người bị kiện là tổ chức (bản sao chứng thực);
- Hợp đồng dân sự, Phụ lục hợp đồng kèm theo, các hóa đơn, chứng từ mua bán, chuyển tiền….(bản sao chứng thực).
- Các tài liệu chứng cứ liên quan đến quan hệ hợp đồng; quá trình thực hiện hợp đồng và việc thực hiện không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng.
- Các tài liệu chứng cứ chứng minh thiệt hại do hành vi vi phạm hợp đồng
- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chúng cử khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án:
Người khởi kiện nộp hồ sơ đến Tòa án có thẩm quyền bằng các phương thức sau đây:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án;
- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Bước 3: Thụ lý vụ án
Sau khi nhận được đơn khởi kiện, Tòa án phải xem xét những tài liệu, chứng cứ cần thiết. Tòa án sẽ thông báo cho đương sự nộp tiền tạm ứng án phí nếu vụ việc thuộc thẩm quyền.
Thời hạn 15 ngày từ ngày nhận được thông báo, đương sự phải nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi nộp tiền tạm ứng án phí, đương sự nộp lại biên lai thu tiền cho Tòa án. Tòa án thụ lý việc dân sự hoặc vụ án dân sự kể từ khi nhận được biên lai này.
Bước 4: Chuẩn bị xét xự
Thời hạn chuẩn bị xét xử các vụ án được quy định như sau:
- 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án phức tạp hoặc có trở ngại khách quan có thể kéo dài không quá 02 tháng.
- Trường hợp có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, thẩm phán được phân công giải quyết vụ án phải tiến hành lấy lời khai của đương sự tiến hành các phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ hoặc định giá, ủy thác thu thập chứng cứ (nếu có).
Bước 5: Đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm
01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa. Thời hạn mở phiên tòa có thể kéo dài tối đa 30 ngày nếu có lý do chính đáng.
Bước 6: Xét xử phúc thẩm:
Trường hợp Bản án của Tòa án cấp sơ thẩm bị kháng cáo, kháng nghị. Tòa án cấp trên trực tiếp xem xét và giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.
Phúc thẩm là việc Tòa án xét lại vụ án đã được tòa án cấp dưới xét xử sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật. Đương sự hoặc người đại diện hợp pháp của đương sự có quyền kháng cáo bản án, quyết định sơ thẩm để yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết.
Ngoài ra, vụ án còn có thể được xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm:
- Giám đốc thẩm là việc xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật. Được tiến hành khi phát hiện có vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong việc giải quyết vụ án. Đương sự có quyền đề nghị người có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm.
- Tái thẩm là xét lại bản án, quyết định có hiệu lực bị kháng nghị vì có thêm tình tiết. Tình tiết này có thể làm thay đổi cơ bản nội dung bản án, quyết định của Tòa án. Đương sự có quyền đề nghị người có thẩm quyền kháng nghị bản án theo thủ tục tái thẩm.
Dịch vụ Luật sư đất đai Luật Hùng Bách.
Trên thực tế, có rất nhiều dự án chưa đủ điều kiện nhưng chủ đầu tư vẫn bán. Về nguyên tắc, các cơ quan có thẩm quyền có thực hiện việc công bố dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch mua bán và đã tiến hành kiểm tra các hợp đồng mẫu. Thế nhưng trên thực tế, có quá nhiều hệ thống văn bản quy phạm pháp luật chồng chéo dẫn đến người dân không biết tìm thông tin ở đâu.
Hiện nay, Luật Hùng Bách cung cấp các dịch vụ pháp lý hỗ trợ giải quyết các tranh chấp về đất đai. Bạn gặp phải vướng mắc liên quan đến vấn đề nêu trên, bạn cần Luật sư tư vấn pháp luật, tham gia tố tụng để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình giải quyết tranh chấp về đất đai. Vui lòng liên hệ với chúng tôi bằng một trong các phương thức sau:
- Điện thoại: 0971.115.989 (ZALO)
- Fanpage: https://www.facebook.com/LuatHungBach
- Website: https://luathungbach.vn/
- Email: luathungbach@gmail.com
PQ
