Các giao dịch bất động sản diễn ra ngày càng sôi nổi, đặc biệt là dưới hình thức giao dịch nhà ở thương mại. Vậy nhà ở thương mại là gì? Nhà ở thương mại được quy định trong pháp luật ra sao? Qua nội dung bài viết dưới đây, Luật Hùng Bách sẽ giải đáp cho bạn đọc những vấn đề liên quan đến nhà ở thương mại. Để được tư vấn trực tiếp, bạn đọc có thể liên hệ tới tổng đài theo số điện thoại 0971115989 (có zalo).
Thế nào là nhà ở thương mại?
Nhà ở thương mại là gì?
Theo khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014:
“Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”.
Đặc điểm của nhà ở thương mại.
Ngoài các đặc điểm của nhà ở thông thường, nhà ở thương mại có một số đặc điểm riêng sau:
- Về hình thức tạo lập: Loại nhà ở này được thành lập chủ yếu do các nhà đầu tư kinh doanh nhà ở. Họ là những người có giấy phép kinh doanh nhà ở thương mại. Họ bỏ vốn đầu tư qua việc xây dựng, mua lại, thuê lại, thuê mua lại nhà ở.
- Về mục đích xây dựng: Mục đích của viêc xây dựng loại nhà ở này là mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư. Họ xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua để thu lợi nhuận chứ không phải để ở.
- Về các giao dịch liên quan đến nhà ở thương mại: giao dịch liên quan đến nhà ở thương mại được xác lập giữa chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà ở thương mại với tổ chức, cá nhân có nhu cầu.
- Về chủ thể mua, thuê, thuê mua: Đó là bất cứ tổ chức, cá nhân nào có đủ khả năng về tài chính, đáp ứng các yêu cầu, giá cả của chủ sở hữu nhà ở.
Quy định của pháp luật về phát triển nhà ở thương mại.
Điều kiện để làm chủ đầu tư dự án xây dựng.
Căn cứ theo điều 21 Luật nhà ở 2014. Để trở thành chủ đầu tư dự án, cá nhân, tổ chức phải đáp ứng điểu kiện sau:
- Là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.
- Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án.
- Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Bạn đọc có thể tham khảo bài viết: Luật sư đất đai tư vấn, giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Căn cứ theo điều 22 Luật nhà ở 2014. Dự án xây dựng loại nhà ở này phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về xây dựng. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án được thực hiện thông qua các hình thức sau:
- Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Nếu có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì xác định chủ đầu tư theo quy định của Luật xây dựng.
Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng.
Căn cứ theo Điều 23 Luật nhà ở 2014. Chủ đầu tư có những hình thức sử dụng đất sau:
- Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, các loại đất được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.
- Được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê bán, để bán.
- Được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê.
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại.
Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích.
Theo quy định của pháp luật hiện hành. Nhà ở thương mại phải đáp ứng được quy chuẩn về loại và diện tích phù hợp, quy chuẩn này buộc phải đảm bảo từ lúc quy hoạch, xây dựng, nội dung thiết kế đến khi thành sản phẩm là nhà ở thương mại.
- Chủ đầu tư dự án tự quyết định loại nhà ở, diện tích của từng loại. Tuy nhiên, các quyết định này phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
- Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Quyền của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Với tư cách là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư có một số quyền như sau:
- Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án.
- Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở, thực hiện huy động vốn, thu tiền cho thuê, cho thuê mua, tiền bán nhà ở theo quy định của pháp luật và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.
- Thực hiện các quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án.
- Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết định chủ trương đầu tư dự án.
- Được yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án.
- Được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án.
- Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật có liên quan.
Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án.
Bên cạnh một số quyền mà chủ đầu tư nhà ở thương mại được pháp luật cho phép và bảo hộ. Chủ đầu tư loại nhà ở này còn phải thực hiện một số nghĩa vụ như sau:
- Lập, thẩm định, phê duyệt, thực hiện dự án.
- Ký quỹ, đóng tiền bảo lãnh giao dịch; bảo đảm năng lực tài chính thực hiện dự án.
- Xây dựng nhà ở, công trình hạ tầng theo đúng quy hoạch chi tiết, chủ trương, tuân thủ thiết kế, tiến độ dự án.
- Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.
- Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua; hoặc bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền. Chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua; trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nếu xây dựng nhà ở để cho thuê thì phải lập, lưu trữ hồ sơ nhà ở.
- Bảo hành nhà; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
- …
Những quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư đã được quy định rõ ràng trong luật và các văn bản liên quan. Chủ đầu tư khi được đảm bảo quyền của mình thì phải có trách nhiệm thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ với người mua và cơ quan nhà nước quản lý.
Điều kiện mua bán nhà ở thương mại.
Điều nhà ở được phép thực hiện giao dịch.
Đới với nhà ở thương mại có sẵn:
Để chủ đầu tư và người mua được phép giao dịch nhà ở thương mại. Nhà ở có sẵn phải đáp ứng những điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận như sổ đỏ hoặc sổ hồng theo quy định của pháp luật.
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
- Tại thời điểm giao dịch, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất; có thông báo giải tỏa; phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai:
Để được phép giao dịch nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Nhà ở phải đáp ứng những điều kiện sau:
- Không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
- Phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua do Sở Xây dựng nơi có nhà ở thương mại cấp cho chủ đầu tư.
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Điều kiện của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở.
Để được phép bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua loại nhà ở này phải đáp ứng những điều kiện sau:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật về dân sự.
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự. Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
Điều kiện của bên mua, thuê, thuê mua.
Để được mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại phải đáp ứng những điều kiện sau:
- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở. Cá nhân không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
- Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập, nếu là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở năm 2014.
Bạn đọc có thể tham khảo bài viết: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
Luật sư tư vấn nhà đất.
Để được biết thêm những quy định của pháp luật về nhà ở hoặc cần tư vấn pháp lý trong các lĩnh vực Dân sự; Hôn nhân và Gia Đình; Doanh nghiệp; Đất đai; Hình sự; … Liên hệ Luật sư làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở: Hà Nội; TP. Hồ Chí Minh; Khánh Hòa; Hà Tĩnh; Nhật Bản;… . Bạn đọc có thể liên hệ với Luật sư của chúng tôi theo các phương thức liên hệ sau:
- Email: Luathungbach@gmail.com.
- Điện thoại: 097.111.5989 (Zalo)
- Fanpage: https://www.facebook.com/LuatHungBach.
- Website: https://luathungbach.vn/
Trân trọng!
