Tách thửa hoặc hợp thửa đất là một trong những nhu cầu pháp lý đối với cả người dân và doanh nghiệp. Việc tách/hợp thửa có thể là để mua bán, chuyển nhượng đất hoặc tặng cho đất cho người thân. Trong quá trình giải quyết thủ tục cho khách hàng, chúng tôi vẫn nhận được nhiều thắc mắc về các vấn đề như tách thửa, hợp thửa đất phải có những điều kiện gì? Thủ tục tách thửa đất hoặc hợp thửa đất như thế nào? Tách thửa, hợp thửa đất mất bao nhiêu tiền?… Trong bài viết này, Luật Hùng Bách sẽ cùng bạn giải đáp những thắc mắc trên.
Tách thửa đất, hợp thửa đất là gì?
Pháp luật hiện hành không có định nghĩa cụ thể thế nào là “tách thửa đất”, “hợp thửa đất”. Thông qua quá trình thực hiện thủ tục trên thực tế, chúng tôi có thể giải thích như sau:
- Tách thửa là việc phân chia quyền sở hữu đất đai từ một đối tượng sở hữu sang nhiều đối tượng sở hữu khác nhau
- Hợp thửa là gộp các quyền sử dụng đối với các thửa đất liền kề của một chủ sử hữu lại thành một quyền sử dụng đất chung cho các thửa đất. Hay nói cách khác, hợp thửa đất là việc đăng ký một quyền sử dụng đất mới tương ứng với thửa đất mới được tạo thành từ các thửa đất liền kề cùng chủ ban đầu.
Điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất
Điều kiện tách thửa đất
Người có nhu cầu tách thửa đất phải tuân thủ diện tích tối thiểu được tách phù hợp với quy định của UBND cấp tỉnh đối với từng địa phương khi thực hiện tách thửa, theo đó:
- Đối với đất ở tại nông thôn: Diện tích tối thiểu được tách thửa phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương do UBND cấp tỉnh quyết định, căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã phê duyệt;
- Đối với đất ở tại thành phố: Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở do UBND cấp tỉnh quy định, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và quỹ đất địa phương.
- Trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh tại khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/ND-CP thì chủ thửa đất sẽ phải chịu các hậu quả: Không được công chứng, chứng thực, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hửu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu với điều kiện phải đồng thời hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa.
Điều kiện hợp thửa đất
Các điều kiện hợp thửa đất theo quy định của pháp luật như sau:
- Các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng đất . Trong trường hợp hai thửa đất không có cùng mục đích sử dụng đất phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất;
- Các thửa đất phải liền kề nhau theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật đất đai năm 2013;
- Phần diện tích thửa đất sau khi hợp lại không được vượt hạn mức theo quy định. Nếu ngoài hạn mức theo quy định, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền lợi; hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm theo quy định của pháp luật.
Như vậy, việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất không thể thực hiện một cách tự do mà phải tuân theo các quy định pháp luật liên quan.
Trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất
Tình huống tư vấn
Chào Luật sư Luật Hùng Bách! Gia đình tôi đang có nhu cầu chia đất cho anh trai từ thửa đất chung của bố mẹ. Đất hiện đã có sổ đỏ, diện tích 1000m2; bố tôi muốn tách ra cho anh trai 300m2 để xây nhà. Do chúng tôi lại không am hiểu pháp luật nên không biết thực hiện như thế nào? Mong luật sư hỗ trợ, hướng dẫn. Cảm ơn Luật sư!
Luật Hùng Bách giải đáp
Chào bạn! Đối với trường hợp của gia đình bạn Luật Hùng Bách hướng dẫn như sau:
Bước 1: Người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường.
Hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa đất (theo mẫu 11/ĐK);
- Giấy chứng nhận đã cấp (bản gốc);
- Trích đo địa chính thửa đất (bản gốc);
- Hồ sơ hiện trạng nhà (bản gốc – nếu có);
- Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (theo mẫu số 01);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu số 03/BĐS-TNCN);
- Tờ khai thuế phi nông nghiệp (theo mẫu số 01/TK-SDĐPNN);
- Giấy tờ chứng minh việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có) theo quy định (bản sao chứng thực).
Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường giải quyết hồ sơ
- Trong thời hạn 07 ngày làm việc khi nhận hồ sơ hợp lệ. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trích đo địa chính thửa đất (thời hạn trích đo thửa đất 10 ngày làm việc và không tính vào thời gian thủ tục hành chính); hoặc kiểm tra trích đo địa chính, điều kiện tách thửa theo quy định.
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ khi người sử dụng đất nộp bổ sung Hợp đồng giao dịch đã được công chứng hoặc chứng thực; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường vẽ, in Giấy chứng nhận trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký Giấy chứng nhận; đồng thời gửi thông tin địa chính đến Chi cục thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Quá trình trích đo địa chính thửa đất phát hiện thực tế sử dụng đất có sự sai lệch về hình thể, kích thước, diện tích so với Giấy chứng nhận đã cấp; nếu được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp, không lấn chiếm thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ồng thời điều chỉnh nội dung sai lệch (đối với trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính) khi giải quyết thủ tục theo quy định.
Bước 3: Xác định nghãi vụ tài chính
Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu chuyển thông tin địa chính; Chi cục Thuế có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính thông báo cho người thực hiện nghĩa vụ tài chính biết; đồng thời gửi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định.
Bước 4: Ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong thời hạn 02 ngày làm việc, Sở Tài nguyên và Môi trường ký Giấy chứng nhận.
Bước 5: Chỉnh lý, cập nhật, bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong thời hạn 01 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật, bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đất đai và có văn bản gửi các cơ quan liên quan; trả Giấy chứng nhận theo quy định.
Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất
– Theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất là không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian trên chưa bao gồm 03 ngày làm việc xác định nghĩa vụ tài chính của Chi cục Thuế và không kể thời gian người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện lập Hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được công chứng hoặc chứng thực và nghĩa vụ tài chính theo quy định; không tính thời gian để xem xét và xử lý nếu có các vi phạm pháp luật; không tính thời gian để trưng cầu giám định đất đai.
– Sau khi nhận hồ sơ, trong vòng thời hạn 03 ngày làm việc nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
Chi phí thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất
Tình huống cần hỗ trợ
Chào Luật sư! Tôi chuẩn bị thực hiện thủ tục hợp thửa đất của bố mẹ vào đất của tôi. Diện tích sau khi nhập là 500m2, trên đất có căn nhà 45 tầng và vườn cây ăn quả. Tôi được biết khi thực hiện thủ tục hợp thửa thì phải mất phí nộp cho nhà nước. Do diện tích đất khá nhiều nên tôi cũng thắc mắc về chi phí thực hiện. Mong luật sư tư vấn cho tôi biết mức chi phí phải thanh toán là bao nhiêu? Cảm ơn Luật sư!
Luật sư hỗ trợ tư vấn
Chào bạn! Vì bạn không nêu rõ hiện tại thửa đất bạn muốn hợp nhất ở địa phương nào. Nên Luật Hùng Bách sẽ tư vấn theo quy định chung của pháp luật.
Chi phí thực hiện (trong trường hợp không được miễn) không có một mức cố định mà phụ thuộc vào từng địa phương và từng thời điểm; phụ thuộc vào giá trị chuyển nhượng,… Nhưng nói chung lại, người thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất phải thanh toán các loại phí sau:
- Lệ phí chứng nhận đăng ký biến động về đất đai;
- Lệ phí cấp đổi, cấp lại, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận: đối với loại phí này thì chi phí đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất và trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là khác nhau;
- Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ví dụ
Chi phí thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội thời điểm hiện tại:
– Lệ phí chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: các phường thuộc quận, thị xã: 28.000 đồng/lần; khu vực khác: 14.000 đồng/lần.
– Lệ phí cấp đổi, cấp lại, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận:
- Trường hợp cấp giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất: các phường thuộc quận, thị xã: 20.000 đồng/lần; khu vực khác: 10.000 đồng/lần.
- Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: các phường thuộc quận, thị xã: 50.000 đồng/lần; khu vực khác: 25.000 đồng/lần.
– Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 0,15% giá trị chuyển nhượng, tối đa 5.000.000 đồng/hồ sơ.
Luật sư tư vấn, hỗ trợ thủ tục hành chính đất đai.
Liên hệ Luật sư làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nhật Bản,… theo các phương thức sau:
- Email: Luathungbach@gmail.com
- Điện thoại: 097.111.5989 (Zalo)
- Fanpage: https://www.facebook.com/LuatHungBach
- Website: https://luathungbach.vn/
Nếu bạn đăng gặp phải những vướng mắc liên quan đến Luật đất đai hoặc cần Luật sư chuyên về đất đai tư vấn pháp luật, hỗ trợ thực hiện thủ tục hành chính về đất, tham gia tố tụng để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai thì có thể liên hệ với chúng tôi qua đường dây nóng 097.111.5989. Sau khi tiếp nhận thông tin, chúng tôi sẽ tiến hành nghiên cứu; lên phương án để bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích của khách hàng. Ngoài ra, Luật Hùng Bách còn có thể hỗ trợ Công chứng, Lập vi bằng liên quan đến nhà đất,.. tiến hành đo đạc đất đai với mức chi phí hợp lí.
