Trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, các dự án đầu tư ngày càng gia tăng nhanh chóng. Điều đó dẫn tới việc thu hồi đất để mở rộng, xây dựng kết cấu hạ tầng, thực hiện dự án;… khiến nhu cầu về quyền sử dụng đất ngày càng cao. Thêm vào đó là tác động mạnh mẽ của cơ chế thị trường khiến giá đất tăng mạnh những năm gần đây. Tất cả các lý do đó làm cho việc tranh chấp đất đai ngày càng phức tạp và gay gắt hơn. Vậy có các trường hợp tranh chấp đất đai nào? Phải làm gì để giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất đó? Chúng ta hãy cùng tìm hiểu các vấn đề này thông qua bài chia sẻ sau của Luật Hùng Bách.
Tranh chấp đất đai là gì?
Tranh chấp đất đai là một trong các tranh chấp dân sự về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Các chủ thể tranh chấp đất đai là các chủ thể quản lý và sử dụng đất nhưng không có quyền sở hữu đối với đất đai (Bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai).
Đối tượng của tranh chấp đất đai chính là quyền quản lý, quyền sử dụng, những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai.
Khi xảy ra tranh chấp đất đai, các bên tham gia tranh chấp bị ảnh hưởng rất nhiều. Ngoài ra, còn gây ảnh hưởng tới lợi ích của Nhà nước. Điều đó rất có thể gây ra hậu quả về nhiều mặt như gây mất trật tự chính trị, xã hội; phá vỡ mối quan hệ xã hội giữa các chủ thể tranh chấp; thậm trí gây mất ổn định về trật tự quản lý đất đai,…
Các trường hợp tranh chấp đất đai.
Định nghĩa tranh chấp đất đai nêu trên là tổng quát về tất cả các tranh chấp liên quan tới đất đai. Các trường hợp cụ thể bao gồm: tranh chấp về quyền sử dụng đất; tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất; tranh chấp về mục đích sử dụng đất.
Tham khảo thêm bài viết: Tranh chấp đất đai giải quyết thế nào.
Tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Tranh chấp về quyền sử dụng đất là những tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất đó. Có thể bao gồm các tranh chấp như sau:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi chia thừa kế, khi vợ chồng ly hôn;
- Tranh chấp về ranh giới giữa những chủ thể sử dụng các thửa đất liền nhau. Có thể do hai bên cùng không xác định được ranh giới (do mất dấu,…) hoặc một bên lấn chiếm diện tích sử dụng,…;
- …
Đối với dạng tranh chấp này chủ yếu để phân định quyền sử dụng thửa đất hoặc một phần thửa đất đó thuộc về ai.
Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
Các tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất là các tranh chấp liên quan tới giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất. Bao gồm:
- Các tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng dân sự về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
- Các tranh chấp, khiếu nại về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất (Nhà nước thu hồi đất cho các mục đích an ninh – quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng).
- …
Tranh chấp về mục đích sử dụng đất.
Nhà nước phân loại đất đai; đồng thời yêu cầu người quản lý phải tuân thủ đúng mục đích sử dụng đối với thửa đất đó. Tranh chấp về mục đích sử dụng đất phát sinh khi người sử dụng đất dùng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
Các bạn có thể tìm hiểu thêm về thời hiệu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất Tại đây.
Cách giải quyết tranh chấp đất đai.
Khi tranh chấp đất đai xảy ra thì việc giải quyết tranh chấp là cần thiết. Việc giải quyết tranh chấp nhằm hướng tới bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan; hướng đến hóa giải từ mâu thuẫn, xung đột thành đồng thuận hoặc buộc đồng thuận theo đúng quy định của pháp luật.
Các bên tự thương lượng trong giải quyết tranh chấp đất đai.
Pháp luật khuyến khích các bên tranh chấp tự thương lượng với nhau để đưa ra hướng giải quyết phù hợp nhất. Mục đích của thương lượng nhằm giữ gìn mối quan hệ gắn bó cũng như bí mật giữa các bên; đồng thời không tốn gian, công sức cho việc thực hiện thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền, dễ mất hòa khí giữa các bên. Tuy nhiên, khi quyền lợi của tranh chấp lớn mà không thể thương lượng được thì vụ việc cần được đưa ra cơ quan có thẩm quyền để giải quyết.
Hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai.
Hòa giải là có sự can thiệp của bên thứ ba làm trung gian. Người này có nhiệm vụ thuyết phục các bên tranh chấp đất đai giải quyết theo cách ổn thỏa nhất. Hòa giải trong tranh chấp đất đai bao gồm: hòa giải ngoài tố tụng và hòa giải trong tố tụng.
Hòa giải ngoài tố tụng.
Lưu ý: Hòa giải ngoài tố tụng không được tính vào thời gian tố tụng theo quy định của luật.
Hòa giải ngoài tố tụng bao gồm: hòa giải cơ sở, hòa giải tại UBND cấp xã, hòa giải tiền tố tụng tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Cụ thể:
Hòa giải cơ sở:
Hòa giải cơ sở là loại hình hòa giải không bắt buộc. Hòa giải viên sẽ hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận; là cầu nối giúp giúp các bên tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp đất đai. Cơ sở ở đây bao gồm: thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác. Phương thức hòa giải cơ sở được quy định tại Luật Hòa giải cơ sở năm 2013.
Hòa giải tại UBND cấp xã:
UBND cấp xã bao gồm UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp. Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP quy định:
“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”
Như vậy, các tranh chấp đất đai về việc “ai là người có quyền sử dụng đất” bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Trường hợp chưa được hòa giải tại UBND cấp xã mà nộp đơn khởi kiện tranh chấp tới Tòa án thì sẽ bị trả lại đơn khởi kiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 (do chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật).
Hòa giải tiền tố tụng tại Tòa án:
Hòa giải viên tiến hành hòa giải tiền tố tụng tại trung tâm hòa giải, đối thoại của Tòa án. Thủ tục thực hiện trước khi Tòa thụ lý vụ án theo quy định của pháp luật về tố tụng. Hòa giải viên do Chánh án Tòa án nhân dân tối cao bổ nhiệm và hỗ trợ giải quyết.
Các bạn lưu ý:
– Hòa giải tại Tòa án là hoạt động hòa giải do Hòa giải viên tiến hành; thời điểm là trước khi Tòa án thụ lý vụ việc dân sự;
– Đối thoại tại Tòa án là hoạt động đối thoại do Hòa giải viên tiến hành; thời điểm là trước khi Tòa án thụ lý vụ án hành chính.
Sau 15 ngày (nếu hòa giải thành), Tòa án ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa các bên. Nếu nhận thấy việc hòa giải sẽ không đạt kết quả, bạn có thể từ chối buổi hòa giải này. Bởi thủ tục này là không bắt buộc; pháp luật cho phép đương sự từ chối tham gia hòa giải tiền tố tụng. Luật này khá mới nên nhiều người chưa kịp tiếp cận.
Về trình tự, thủ tục hòa giải được quy định tại Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án 2020. Các bạn có thể tìm đọc thêm để hiểu rõ hơn về loại hình hòa giải mới này.
Hòa giải trong tố tụng
Hòa giải trong tố tụng được thực hiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Đây là một chế định bắt buộc trong quá trình thực hiện thủ tục tố tụng. Hoạt động này nhằm tạo cơ hội cho các bên thỏa thuận các vấn đề về tranh chấp đất đai; mặt khác giúp giữ gìn hòa khí, tránh xung đột, căng thẳng. Thẩm phán được phân công phụ trách vụ việc chính là trung gian hòa giải tại Tòa án nhân dân.
- Nếu hòa giải thành thì sau đó 7 ngày làm việc Tòa án sẽ ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa các bên. Với điều kiện trong 7 ngày đó các bên không thay đổi ý kiến;
- Nếu hòa giải không thành thì tiếp tục thực hiện các thủ tục tiếp theo để đưa vụ án ra xét xử.
Hòa giải trong tố tụng được quy định cụ thể tại Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Khởi kiện hoặc yêu cầu UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết tranh chấp đất đai.
Đối với các tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Đối với các tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì các bên lựa chọn một trong hai cơ quan sau để giải quyết tranh chấp:
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền;
- Đề nghị UBND cấp tỉnh, cấp huyện giải quyết (tùy từng trường hợp cụ thể).
Trước khi khởi kiện, bạn cần xem xét kỹ về căn cứ, khả năng thắng kiện của mình. Bởi lẽ thời gian tố tụng thường kéo dài gây mất thời gian, công sức cho bạn. Đó là chưa kể việc tốn các chi phí như án phí, chi phí đi lại,… Theo đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, thời gian kể từ khi thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa xét xử sơ thẩm tối đa là 08 tháng. Thời gian có thể lâu hơn do các đương sự hoãn hoặc vụ án bị tạm đình chỉ theo luật. Do đó, trên thực tế một vụ tranh chấp có thể kéo dài nhiều năm.
Các bạn có thể tìm hiểu thêm về chi phí thuê luật sư khởi kiện tranh chấp đất đai Tại đây.
Liên hệ Luật sư tư vấn, giải quyết tranh chấp đất đai.
Trường hợp còn vướng mắc pháp lý hoặc cần luật sư bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp đất đai thì Luật Hùng Bách là một trong các lựa chọn hợp lý. Công ty Luật Hùng Bách với đội ngũ luật sư đất đai giỏi tại các tỉnh/thành trên khắp cả nước. Chúng tôi luôn đem đến dịch vụ pháp lý nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi cho khách hàng.
Liên hệ Luật sư làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội; TP. Hồ Chí Minh; Khánh Hòa; Hà Tĩnh; Nhật Bản;… theo các phương thức sau:
- Email: Luathungbach@gmail.com/Luathungbach.hcm@gmail.com
- Điện thoại: 097.111.5989 (có zalo)
- Fanpage: LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI
- Website: https://luathungbach.vn/
Sau khi nhận được thông tin, nội dung vụ việc từ khách hàng, Luật sư đất đai sẽ trực tiếp tham gia tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng, đảm bảo an toàn về pháp lý. Đội ngũ Luật sư đất đai, Cố vấn, Chuyên gia pháp lý giỏi, uy tín cao, giàu kinh nghiệm về lĩnh vực đất đai của Luật Hùng Bách tự tin có thể đưa ra được những giải pháp tốt nhất để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho khách hàng của mình với sự nhiệt tình và trách nhiệm cao nhất.
Trân trọng!
