Hiên nay có nhiều người lựa chọn hình thức mua bán nhà đất qua vi bằng. Tuy nhiện liệu mua bán nhà đất vi bằng vậy có an toàn? Giá trị của vi bằng mua bán nhà đất và Cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất như thế nào? Hãy tham khảo nội dung bài viết dưới đây hoặc liên hệ trực tiếp Luật sư theo số 0975.686.065 (có zalo) để được Luật sư tư vấn và hỗ trợ.
Vi bằng là gì? Giá trị pháp lý của vi bằng.
Quy định về vi bằng và thừa phát lại là một trong những chế định mới của pháp luật Việt Nam. Do vậy, có nhiều người chưa nắm được vi bằng là gì và giá trị pháp lý của vi bằng như thế nào. Một số người lại do sự tư vấn của môi giới hoặc bên bán mà lựa chọn hình thức mua bán nhà bằng cách lập vi bằng dẫn đến việc quyền lợi bị ảnh hưởng khi phát sinh tranh chấp.
Khái niệm vi bằng.
Vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập nhằm ghi lại các sự kiện pháp lý, hành vi pháp lý theo yêu cầu của các cá nhân, cơ quan. Thừa phát lại là cán bộ thuộc các Văn phòng thừa phát lại. Cần phân biệt rõ thừa phát lại không phải là công chứng và vi bằng cũng không phải là văn bản công chứng. Người mua nhà đất tuyệt đối không được nhầm lẫn giữa công chứng và thừa phát lại.
Về giá trị pháp lý của vi bằng.
Vi bằng có giá trị pháp lý là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết các vụ án dân sự, hành chính. Cũng là căn cứ để các bên thực hiện các giao dịch dân sự. Bảo vệ các bên trong trường hợp có tranh chấp. Tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng được lập vi bằng. Trường hợp nào vi bằng cũng có giá trị làm chứng cứ mà trường hợp mua bán nhà đất qua vi bằng là một ví dụ điển hình.
LUẬT SƯ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VI BẰNG – 0975.686.065 (có zalo)
Có nên mua bán nhà đất qua vi bằng.
Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ – CP quy định thừ phát lại không được lập vi bằng đối với trường hợp:
“4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”
Mua bán nhà đất qua vi bằng có được công nhận không?
Bộ luật dân sự 2015, Luật đất đai 2013 và Luật công chứng đều quy định các giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng, chứng thực. Do vậy, với các quy định nêu trên thì không thể mua bán nhà đất qua vi bằng. Vi bằng mua bán nhà đất sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ. Trước thực trạng nhiều văn phòng thừa phát lại lập vi bằng liên quan đến giao dịch nhà đất tràn lan. Ngay sau khi nghị định 08/2020/NĐ-CP có hiệu lực Sở tư pháp thành phố Hà Nội, Sở Tư pháp thành phố Hồ Chí Minh và nhiều tỉnh thành đã tiến hành thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm. Đồng thời cũng đã có văn bản quy định và giám sát chặt chẽ hoạt động của các văn phòng thừa phát lại.
Một số thừa phát lại lách quy định trên lập vi bằng chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền, bàn giao tài sản khi mua bán nhà đất. Việc ghi nhận những nội dung này cũng có tác dụng nhất định trong việc bảo vệ quyền lợi cho người giao tiền mua nhà đất nhưng không nhiều. Vi bằng đó cũng sẽ không giúp cho việc mua bán nhà đất được công nhận. Trừ khi vi bằng giao nhận tiền, bàn giao nhà đất được lập bên cạnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật.
Cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất.
Trong thời gian vừa qua Luật sư đất đai của Luật Hùng Bách gặp rất nhiều trường hợp mua bán nhà đất qua vi bằng phát sinh tranh chấp. Việc mua nhà đất qua vi bằng thường phát sinh tranh chấp bởi các lý do như:
- Mua nhà đất bằng cách lập vi bằng xong không thể làm sổ đỏ.
- Bên mua không nắm được quy định nên bị lừa mua phải đất không có giấy tờ với giá cao.
- Nhỡ mua đất qua vi bằng nhưng không thể xây dựng nhà ở. Không thể chuyển nhượng cho người khác nên phát sinh tranh chấp.
Dù lý do là gì thì khi phát sinh tranh chấp các bên cũng chỉ có thể giải quyết bằng một trong các cách sau:
Cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất bằng thương lượng, đàm phán.
Giao dịch mua bán nhà đất qua vi bằng là một thỏa thuận dân sự. Dù vi bằng được lập có hợp pháp hay không thì trong dân sự đàm phán, thương lượng vẫn luôn là phương án tối ưu nhất để giải quyết tranh chấp.
Ưu điểm của cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất bằng đàm phán là có thể nhanh chóng giải quyết tranh chấp. Tránh mất thêm thời gian, chi phí của các bên nếu tranh chấp được đẩy ra tòa án.
Nhược điểm của cách giải quyết tranh chấp này không phải trường hợp tranh chấp vi bằng nào cũng có thể thỏa thuận được. Thường bên bán một khi đã đẩy được tài sản không có giấy tờ đi sẽ rất khó chấp nhận hoàn tiền và nhận lại nhà đất.
Tuy nhiên, đây vẫn là phương án bạn nên cân nhắc. Đồng thời qua quá trình đàm phán cũng có thể thu thập thêm những thông tin để phục vụ cho việc khởi kiện nếu không thể thương lượng thành công.
LUẬT SƯ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VI BẰNG – 0975.686.065 (có zalo)
Chuyển nhượng nhà đất mua qua vi bằng cho người khác.
Đây là cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất được khá nhiều người thực hiện theo. Cũng nhiều trường hợp chưa có tranh chấp nhưng lựa chọn mua bán nhà đất qua vi bằng theo dạng lướt sóng để kiếm lời.
Phương án này nghe qua có vẻ khá ổn nhưng thực tế việc thực hiện cũng không hề đơn giản. Trước hết bạn phải tìm được người chấp nhận mua nhà đất qua vi bằng. Nếu bạn bị lừa mua phải nhà đất không giấy tờ, không thể làm sổ đỏ qua vi bằng thì bạn có thoải mái khi đẩy tài sản đó cho người khác. Và kể cả bạn đã giao dịch xong thì không có nghĩa là đã hết trách nhiệm. Nếu người mua nhà đất qua vi bằng biết được giao dịch là không hợp pháp thì họ cũng có thể khởi kiện bên bán để yêu cầu hoàn lại tiền và bồi thường thiệt hại.
Khởi kiện tranh chấp vi bằng ra tòa án có thẩm quyền.
Mặc dù khá phức tạp và tốn thời gian tuy nhiên khởi kiện ra tà án có thẩm quyền là cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất triệt để nhất. Nếu không thể thỏa thuận đàm phán được, không thể chuyển nhượng vi bằng cho người khác được thì bạn cũng chỉ còn phương án duy nhất là khởi kiện ra Tòa án.
Như chúng tôi đã phân tích ở trên pháp luật Việt Nam cấm việc lập vi bằng mua bán nhà đất nên nếu bạn khởi kiện ra tòa án thì giao dịch mua bán nhà đất có thể sẽ bị tuyên vô hiệu. Khi vi bằng mua bán nhà đất bị vô hiệu bên bán có trách nhiệm hoàn trả lại tiền đã nhận. Bên nào có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Vi bằng liên quan đến việc mua bán nhà đất được công nhận trong trường hợp nào?
Thực tế hiện nay nhiều văn phòng thừa phát lại vận dụng chính quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP và Bộ luật dân sự để lách lập các vi bằng liên quan đến việc mua bán nhà đất. Các trường hợp vi bằng liên quan (không ghi nhận nội dung mua bán) vẫn được công nhận gồm:
- Vi bằng giao nhận tiền.
- Vi bằng bàn giao tài sản, nhà đất.
- Vi bằng ghi nhận việc đặt cọc.
Ngoài các trường hợp nêu trên hiện nay cũng có khá nhiều tranh cãi về trường hợp nhà đất có giấy tờ, đủ điều kiện chuyển nhượng mà mua bán qua vi bằng thì có được công nhận hay không?
Khoản 1 Điều 129 BLDS quy định:
“1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.”
Dựa theo quy định nêu trên một số quan điểm cho rằng nếu nhà đất đủ điều kiện giao dịch. Các bên lập vi bằng mua bán nhà đất và đã thanh toán đầy đủ tiền thì sẽ được công nhận.
Tuy nhiên chúng tôi cho rằng việc lập vi bằng mua bán nhà đất là vi phạm quy định cấm tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP. Nghị định số 82/2020/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp; hành chính tư pháp cũng xác định việc thừa phát lại lập vi bằng trong trường hợp trên là vi phạm pháp luật. Nếu vi phạm sẽ bị xử phạt từ 10.000.000 – 15.000.000 đồng và tước quyền sử dụng thẻ Thừa phát lại từ 06 đến 09 tháng.
Khoản 2 Điều 3 Bộ Luật dân sự 2015 cũng quy định nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là:
“2. Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.”
Do vậy nếu các bên thỏa thuận mua bán nhà đất bằng vi bằng là vi phạm điều cấm của pháp luật chứ không chỉ vi phạm mỗi điều kiện về hình thực. Hợp đồng mua bán nhà đất trong trường hợp này vẫn sẽ không được công nhận theo quy định của pháp luật.
LUẬT SƯ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VI BẰNG – 0975.686.065 (có zalo)
Mua nhà đất qua vi bằng có làm được sổ đỏ.
Câu hỏi:
Chào Luật sư! Tháng 03/2020 tôi có mua 45m2 đất ở Thịnh Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội bằng hình thức vi bằng. Luật sư cho tôi hỏi giờ tôi muốn làm sổ đỏ cho thửa đất này thì có được không?
Cảm ơn Luật sư!
Trả lời:
Chào bạn! Đối với câu hỏi của bạn Luật sư đất đai của Luật Hùng Bách xin được giải đáp như sau:
Thứ nhất, về giá trị pháp lý của vi bằng mua bán nhà đất.
Theo quy định tại Điều 37 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì thừa phát lại không được lập vi bằng đối với trường hợp mua bán nhà đất. Việc mua bán nhà đất phải được công chứng, chứng thực tại Văn phòng Công chứng. Do vậy vi bằng mua bán nhà đất của bạn sẽ không được công nhận để dựa trên đấy xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Thứ hai, giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Bên cạnh hình thức giao dịch để được cấp sổ đỏ thì người sử dụng đất phải có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai. Một số người vẫn cho rằng mua bán nhà đất viết tay còn có thể được cấp sổ đỏ tại sao lập vi bằng lại không được. Tham khảo các quy định nêu trên bạn sẽ thấy hình thức giao dịch chỉ là một phần còn quan trọng là thửa đất bạn nhận chuyển nhượng có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ hay không.
Nghị định 01/2017/NĐ-CP có quy định về việc cấp sổ đỏ cho trường hợp mua bán nhà đất viết tay. Tuy nhiên giao dịch này cũng cần phải thỏa mãn được 02 điều kiện:
- Được thực hiện trước ngày 01/01/2008;
- Thửa đất mua bán phải đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ trước khi giao dịch.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Hùng Bách. Nếu bạn gặp phải những vướng mắc, tranh chấp liên quan đến mua bán đất qua vi bằng thì có thể liên hệ Luật sư theo số 0975.686.065 (có zalo) để được tư vấn và hỗ trợ trực tiếp.
Mẫu đơn giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất.
Mẫu đơn giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất chính là mẫu đơn khởi kiện vụ án dân sự. Mẫu đơn này được ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP. Hình thức, nội dung Mẫu đơn khởi kiện đề nghị giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất như sau:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
……(1), ngày….. tháng …… năm…….
ĐƠN KHỞI KIỆN
Kính gửi: Toà án nhân dân (2)……………………………………
Người khởi kiện: (3)……………………………………………………………………………..
Địa chỉ: (4) ………………………………………………………………………………………….
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ……………….……….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: …………………………………………………. (nếu có)……………
Người bị kiện: (5)…………………………………………………………………………………
Địa chỉ (6) ………………………………………………………………………………………….
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: …………………….….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: ……………………………………………………………….. (nếu có)
Người có quyền, lợi ích được bảo vệ (nếu có)(7)……………………………………..
Địa chỉ: (8)…………………………………………………………………………………………..
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: …………………………(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử : ……………………………………………………………(nếu có)
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) (9)………………………………….
Địa chỉ: (10) ………………………………………………………………………………………..
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: …………………..…….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: ..………………………..………………………………… (nếu có)
Yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:(11)……………………………….
……………………………………………………………………………………………………………
Người làm chứng (nếu có) (12)……………………………………………………………….
Địa chỉ: (13) ………………………………………………………………………………………….
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………………….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: ……………………………….……………………………. (nếu có)
Danh mục tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có: (14)……………………
1…………………………………………………………………………………………………………..
2…………………………………………………………………………………………………………..
(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án) (15)
Người khởi kiện
Hồ sơ giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất.
Khi khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp liên quan đến vi bằng mua bán nhà đất bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
- Đơn khởi kiện;
- Vi bằng mua bán nhà đất;
- Giấy tờ nhân thân của nguyên đơn, bị đơn.
- Tài liệu chứng cứ khác có liên quan.
Hồ sơ khởi kiện tranh chấp liên quan đến giao dịch mua bán nhà đất phải nộp tại tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc. Hồ sơ có thể được nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện. Trường hợp bạn cần tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến vi bằng mua bán nhà đất thì có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư chuyên về lĩnh vực đất đai theo số điện thoại 0975.686.065 (có zalo) để được tư vấn và hỗ trợ.
Thủ tục khởi kiện vi bằng mua bán nhà đất.
Như đã nêu ở trên khởi kiện là cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất triệt để nhất. Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự thì thủ tục khởi kiện tranh chấp vi bằng bạn có thể thực hiện theo các bước như sau:
- Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện;
- Bước 2. Nộp hồ sơ khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền;
- Bước 3. Tham gia hòa giải tại Trung tâm hòa giải, đối thoại thuộc Tòa án.
- Bước 4. Nộp tiền tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án để được thụ lý vụ án;
- Bước 5. Tòa án triệu tập các bên lên lấy lời khai. Mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai, công bố chứng cứ và hòa giải.
- Bước 6. Mở phiên tòa xét xử sở thẩm vụ án tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất.
Bản án dân sự sơ thẩm nếu các đương sự không kháng cáo, Viện kiểm sát cùng cấp không kháng nghị thì sẽ có hiệu lực. Còn nếu có kháng cáo, kháng nghị trong thời hạn quy định thì sẽ được tòa án cấp phúc thẩm thụ lý và giải quyết.
Chi phí giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất.
Chi phí, án phí giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất hết bao nhiêu tiền cũng là vấn đề được nhiều người quan tâm. Khi thực hiện thủ tục khởi kiện bạn có thể mất các khoản chi phí sau:
- Chi phí chứng thực giấy tờ liên quan đến Hồ sơ khởi kiện. Khoản chi phí này không nhiều và thường chỉ từ vài chục đến vài trăm ngàn đồng.
- Phí soạn thảo đơn khởi kiện.
Trường hợp bạn không quen soạn thảo đơn khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp vi bằng thì có thể thuê Luật sư soạn thảo đơn khởi kiện để tránh sai sót. Phí soạn thảo đơn khởi kiện phụ thuộc vào từng bộ hồ sơ và thường giao động trong khoảng từ 1.000.000 đồng – 2.000.000 đồng.
- Án phí khởi kiện tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất.
Tranh chấp liên quan đến việc yêu cầu tuyên hợp đồng, giao dịch vô hiệu hoặc công nhận hợp đồng là tranh chấp dân sự không có giá ngạch. Theo quy định của Nghị quyết 326/2016/NQ-UBTVQH thì án phí đối với trường hợp tranh chấp không có giá ngạch chỉ 300.000 đồng. Do vậy bạn có thể yên tâm về chi phí án phí
- Chi phí thuê Luật sư giải quyết tranh chấp.
Chi phí thuê Luật sư giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất hiện nay thường được thỏa thuận tùy theo tính chất, mức độ của từng vụ việc.
Luật sư chuyên giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất.
Luật Hùng Bách là Công ty luật hàng đầu tại Việt Nam hiện nay. Với đội ngũ Luật sư giỏi, giàu kinh nghiệm, chuyên môn chúng tôi có thể cung cấp dịch vụ pháp lý trên nhiều lĩnh vực như: Hình sự, Dân sự, Đất đai, Ly hôn, Doanh nghiệp,..
Trung tâm vi bằng thuộc Luật Hùng Bách là đơn vị chuyên hỗ trợ thủ tục lập vi bằng; tư vấn và giải quyết các tranh chấp liên quan đến lĩnh vực này. Nếu bạn gặp phải bất cứ vướng mắc gì hoặc cần hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến vi bằng có thể liên hệ Luật Hùng Bách bằng một trong các phương thức sau:
- Điện thoại (Zalo): 0975.686.065 (có zalo).
- Fanpage: https://www.facebook.com/LuatHungBach
- Website: https://luathungbach.vn/
- Email: luathungbach@gmail.com
Trân trọng!
TA.
