Dịch vụ lập vi bằng nhà đất
Hiện nay, nhiều người mua đất vi bằng vì chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, muốn tránh thủ tục phức tạp… hoặc cũng có thể do chưa hiểu kỹ về giá trị hình thức văn bản này nên vẫn thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, mua đất vi bằng có xây nhà được không và giá trị của đất vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng thế nào?… Để tư vấn các vấn đề liên quan đến vi bằng, tranh chấp đất vi bằng các bạn liên hệ trực tiếp số 0975.686.065 (zalo). Hoặc cùng Luật Hùng Bách làm rõ thông qua nội dung bài viết và các tình huống cụ thể sau đây.
Kính chào Luật Hùng Bách. Tôi tên Nguyễn Thị H đang có một vấn đề về đất vi bằng muốn được tư vấn. Gia đình tôi đang có nhu cầu mua đất để xây dựng nhà cho con trai ra ở riêng. Hàng xóm là anh M có thửa đất chưa sử dụng và muốn bán nhưng đất này chưa có sổ đỏ nên không làm thủ tục công chứng được.
Do là hàng xóm và có họ hàng xa nên anh M cũng bán với giá thấp. Vị trí đất lại gần nhà nên gia đình tôi rất muốn mua thửa đất này. Còn vấn đề giấy tờ chúng tôi định mua bán đất vi bằng để cho thuận tiện. Tôi muốn hỏi Luật sư nếu mua đất vi bằng có giá trị không? Mua đất vi bằng có làm sổ được không và đất vi bằng có xây nhà được không?
Tôi xin cảm ơn công ty.
Chào chị H. Đối với câu hỏi của chị Luật sư đất đai của Luật Hùng Bách xin được giải đáp như sau:
Theo quy định tại khoản 3, Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP thì khái niệm vi bằng được định nghĩa như sau: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.
Vi bằng có giá trị trong hai trường hợp như sau:
Như vậy, vi bằng được lập đúng thẩm quyền, đúng nội dung pháp luật quy định sẽ có giá trị bằng chứng và không bắt buộc phải chứng minh lại khi sử dụng. Tuy nhiên, vi bằng nhà đất hay đất vi bằng là một hình thức có sự khác biệt so với các loại hình vi bằng thông thường. Ngoài các quy định chung khi lập vi bằng, vi bằng nhà đất cần tuân theo những quy định riêng khác. Và khi không tuân thủ quy định này vi bằng nhà đất sẽ không có giá trị, không được pháp luật thừa nhận hoặc Thừa phát lại sẽ không chấp nhận lập.
Các bên khi có nhu cầu lập vi bằng mua bán đất có thể tìm đến các văn phòng thừa phát lại để thực hiện việc lập thủ tục này theo trình tự như sau:
Khách hàng đến các văn phòng thừa phát lại sẽ được tư vấn về một số quy định của pháp luật liên quan đến vi bằng mua đất. Khách hàng điền nội dung yêu cầu lập vi bằng vào Phiếu yêu cầu lập vi bằng (theo mẫu). Thư ký nghiệp vụ có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của nội dung yêu cầu lập vi bằng và trình Thừa phát lại quyết định. Nếu yêu cầu của bạn không thuộc các trường hợp không được lập vi bằng thì sẽ được tiếp tục điền vào mẫu cung cấp thông tin cần thiết liên quan đến việc lập vi bằng.
Khách hàng và Văn phòng Thừa phát lại sẽ tiến hành ký kết hợp đồng dịch vụ với một số nội dung cơ bản như: Nội dung cần lập vi bằng, thời gian, địa điểm lập vi bằng, chi phí lập vi bằng, điều khoản chấm dứt hoặc tạm dừng thực hiện hợp đồng.
Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến sự kiện; hành vi được yêu cầu lập vi bằng. Cũng như thực hiện các hoạt động nghiệp vụ như:
Vi bằng được đóng số theo thứ tự thời gian; ghi vào sổ theo dõi vi bằng và được lập thành 03 bản chính. Một bản do Thừa phát lại giữ; Một bản giao cho bên yêu cầu mỗi người giữ một bản; một bản được gửi cho sở tư pháp để thực hiện thủ tục đăng ký vi bằng. Thời gian cho thủ tục lập vi bằng mua bán đất thường không mất nhiều thời gian. Các bên có thể nhận được vi bằng trong ngày.
Khi thực hiện lập vi bằng các bạn nên chú ý thực hiện đúng trình tự và giấy tờ như chúng tôi đã hướng dẫn để vi bằng được lập nhanh chóng và có giá trị pháp lý.
Khoản 5 Điều 37 nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp không được lập vi bằng như sau:
“Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật”.
Theo quy định trên việc lập vi bằng nhà đất sẽ bị hạn chế trong một số trường hợp. Và khi cố tình lập vi bằng vi phạm quy định này thì vi bằng nhà đất được lập sẽ không có giá trị. Tuy nhiên, không phải vì thế mà tất cả các loại vi bằng nhà đất đều không có giá trị. Bên cạnh hợp đồng mua bán các bên có thể lập thêm các vi bằng ghi nhận chắc chắn hơn về mua đất vi bằng, giảm các rủi ro và tranh chấp như:
Như vậy, vi bằng nhà đất có thể dùng làm bằng chứng để ghi nhận chính xác hơn nội dung giao dịch nhưng trong một số trường hợp nếu nội dung được lập vi phạm quy định không được lập vi bằng sẽ khiến văn bản này không có giá trị. Vì các lý do trên, để đảm bảo quyền lợi của mình người mua đất vi bằng, lập vi bằng nhà đất cần tỉnh táo trong việc lựa chọn hình thức ghi nhận việc mua bán với loại tài sản này.
Mua nhà đất qua vi bằng có làm sổ đỏ được không?
Theo quy định tại Điều 8, thông tư số 24/2014/TT-BTNMT người thực hiện thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ nộp đến cơ quan có thẩm quyền (có thể nộp tại bộ phận một cửa UBND cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện).
Hồ sơ cơ bản gồm:
Trong đó, các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được sử dụng thường là các giấy tờ do cơ quan nhà nược cấp (quyết định giao đất, cho thuê đất, quyết định giải quyết tranh chấp….), các giấy tờ chứng minh giao dịch (giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho…)… và đặc biệt các quy định này không liệt kê vi bằng nhà đất.
Theo quy định này thì vi bằng không được thừa nhận là một trong các giấy tờ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và tính đến thời điểm hiện tại mua đất vi bằng vẫn không thể hợp thức hóa để cấp sổ.
Như chúng tôi đã phân tích, mua đất vi bằng không thể làm sổ được. Quy định pháp luật không bắt buộc toàn bộ trường hợp có sổ mới được phép xây nhà. Vậy những trường hợp đã lỡ đầu tư, mua đất vi bằng có xây nhà được không? Chúng tôi xin giải đáp như sau:
Thông thường, khi xây dựng nhà ở phải bắt buộc có giấy phép xây dựng. Trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ tại nông thôn mà không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thì được miễn giấy phép xây dựng.
Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP, giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng có thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy tờ khác tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/07/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận…;
Nếu vẫn cố tình xây dựng khi không có giấy phép thì chủ đất sẽ phải chịu xử phạt hành chính và phá dỡ công trình sai phạm.
Theo quy định này, để xin cấp giấy phép xây dựng không bắt buộc phải có sổ mà có thể sử dụng một số giấy tờ khác. Tuy nhiên, trong các loại giấy tờ khác này cũng không có xuất hiện vi bằng nhà đất. Do đó, đất vi bằng trong trường hợp này không thể dùng để xây dựng nhà một cách hợp pháp.
Về mặt quy định, các thửa đất loại này không chịu sự ràng buộc về giấy tờ nhưng lại có rủi do về tranh chấp với chủ cũ hoặc bên thứ ba. Giả dụ, chị H đã mua đất của ông M và xây nhà. Sau đó, xuất hiện một người khác cũng có vi bằng mua đất từ ông M. Khi đó, việc xây dựng sẽ bị đình chỉ nếu đang xây, nếu đã xây dựng xong thì kết quả xấu nhất sau tranh chấp có thể là phải phá hủy công trình để trả lại đất.
Trả lời cho câu hỏi: “Đất vi bằng có xây nhà được không?” các bạn có thể căn cứ vào hai trường hợp nêu trên. Đối với đất thuộc khu vực phải xin giấy phép thì đất vi bằng không được xây nhà, ngược lại trường hợp đất không phải xin giấy phép nếu xây nhà sẽ phải đối mặt với rủi ro lớn.
Dù việc mua nhà, mua đất vi bằng bằng mang theo nhiều vấn đề có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bản thân nhưng nhiều người vẫn thực hiện. Một phần lý do bởi bên bán nhà, đất vi bằng thường đưa ra những mức giá thấp và cam đoan về giá trị cũng như hỗ trợ thủ tục sao này. Hoặc do các bên có mối quan hệ thân thích nên tin tưởng giao dịch…. Tuy nhiên, sau khi mua đất vi bằng, mua nhà vi bằng người mua mới nhận thấy được những khó khăn khi sở hữu tài sản này.
Mua đất vi bằng đồng nghĩa với chấp nhận rủi ro, để giảm thiểu thiệt hại người có thể tham khảo cách xử lý khi đã mua nhà vi bằng, mua đất vi bằng như sau:
Người mua có thể thỏa thuận với người bán để nhận lại tiền đã giao dịch mua nhà, đất và trả lại tài sản cho bên bán. Tuy nhiên, việc các bên tự thỏa thuận khó thực hiện. Khi đó, bên mua có thể nhờ pháp luật can thiệp bằng cách khởi kiện để yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch mua bán ban đầu.
Trường hợp các bên không tự thỏa thuận để hủy giao dịch và nhận lại tài sản, và việc khởi kiện thực tế không thể diễn ra nhanh chóng. Khi đó nếu có cơ hội, các bạn nên cân nhắc lựa chọn chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất vi bằng, nhà vi bằng cho bên khác với mức giá hợp lý.
Trường hợp không thể hoặc không muốn thực hiện các phương án trên, người mua chỉ có thể cố gắng khai thác tối đa quyền sử dụng đất, giảm tối đa thiệt hại.
Việc giải quyết tranh chấp có thể được thực hiện thông qua hai hình thức chính là:
Quá trình tự thỏa thuận, thương lượng hiện nay không có quy định bắt buộc về hình thức, trình tự nên các bên có thể tự thực hiện. Nếu cần Luật sư tư vấn, tham gia đàm phán, thỏa thuận để giải quyết tranh chấp mua bán nhà vi bằng, đất vi bằng các bạn có thể liên hệ theo số 0975.686.065 (có zalo) để được hỗ trợ.
Nếu không thể tự thỏa thuận các bạn cần khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Từ khi bắt đầu thủ tục đến khi kết thúc, các bạn cần tham gia một số giai đoạn gồm:
Đơn khởi kiện cần đáp ứng được quy định pháp luật về cả nội dung và hình thức. Bên cạnh đó, các bạn cần chuẩn bị một số giấy tờ nộp kèm theo đơn:
Người khởi kiện có thể lựa chọn nộp hồ sơ thông qua các cách thức sau:
Tiếp đó, Tòa án sẽ kiểm tra hồ sơ của bạn trong thời hạn 08 ngày làm việc. Và ra một trong các quyết định theo khoản 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Sau khi hồ sơ đã được nộp đúng và đầy đủ, bạn sẽ có nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án dân sự trong 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo về việc nộp tạm ứng án phí.
Để thực hiện việc nộp tiền, bạn cần mang theo thông báo của Tòa án để thực hiện thủ tục tại Cơ quan thi hành hành án dân sự và nhận lại biên lai thu tiền. Biên lai này phải được nộp cho Tòa án để chứng minh bạn đã thực hiện nghĩa vụ tài chính làm cơ sở để Tòa án ra thông báo về việc thụ lý vụ án.
Hòa giải là một thủ tục bắt buộc để các bên đưa ra quan điểm; ý kiến và có cơ hội để tự thỏa thuận với nhau. Thông thường, cùng với việc tổ chức hòa giải, các bên cũng sẽ được tham gia Phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ.
Đây chính là bước cuối cùng để Tòa án có thể đưa ra phán quyết trong vụ việc tranh chấp đất vi bằng, nhà vi bằng.
Tham khảo thêm bài viết: Cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất.
Luật Hùng Bách là Công ty luật hàng đầu tại Việt Nam hiện nay. Với đội ngũ Luật sư giỏi, giàu kinh nghiệm, chuyên môn chúng tôi có thể cung cấp dịch vụ pháp lý trên nhiều lĩnh vực như:
Trung tâm vi bằng thuộc Luật Hùng Bách là đơn vị chuyên hỗ trợ thủ tục lập vi bằng; tư vấn và giải quyết các tranh chấp liên quan đến lĩnh vực này. Nếu bạn gặp phải bất cứ vướng mắc gì hoặc cần hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến vi bằng có thể liên hệ Luật Hùng Bách bằng một trong các phương thức sau:
Trân trọng!
TA.
Thông tin bản án tranh chấp Hợp đồng thi công Loại vụ việc: Tranh chấp…
Thông tin bản án tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Loại…
Thông tin bản án tội chống người thi hành công vụ Loại vụ việc: Tội…
Thông tin bản án tranh chấp Hợp đồng tặng cho tài sản Loại vụ việc:…
Thông tin bản án hôn đơn phương tranh chấp tài sản chung, cấp dưỡng Loại…
Thông tin quyết định thuận tình ly hôn vắng mặt cả 2 bên ở Canada…