Nhiều trường hợp mua bán mà các bên chưa có sổ đỏ; hoặc hai bên chỉ làm giấy viết tay; mua bán nhà đất sổ chung;… thì việc Mua đất vi bằng có an toàn không? là vấn đề được nhiều người quan tâm. Bạn có thể tham khảo bài viết sau của Trung tâm vi bằng Luật Hùng Bách để hiểu rõ hơn về hình thức mua bán nhà đất bằng vi bằng và giá trị pháp lý của hình thức mua bán này.
Vi bằng là gì ?
Theo quy định pháp luật hiện hành. Tại khoản 3, Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ghi nhận khái niệm vi bằng như sau:
“ Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.
Theo quy định này thì các sự kiện, hành vi có thật được Thừa phát lại ghi nhận một cách trực tiếp trong vi bằng. Thông thường, trường hợp các bên mua bán đất theo đúng quy định pháp luật. Bên bán phải có đủ điều kiện về năng lực hành vi, quyền định đoạt với mảnh đất. Đối với mảnh đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi các bên đã thỏa thuận xong thì phải lập hợp đồng chuyển nhượng được công chứng và thực hiện đăng ký tại văn phòng đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế không phải tất cả người sử dụng đất đều đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoặc đã có giấy chứng nhận nhưng là sổ chung của nhiều thửa đất và không thể làm thủ tục tách thửa.
Ngoài ra, còn nhiều trường hợp khác mà các bên muốn mua bán đất khi chưa đáp ứng đủ điều kiện luật định nhưng đồng thời phải hạn chế được rủi do trong giao dịch. Để giải quyết vấn để này. Nhiều người đã được tư vấn về cách lập vi bằng để chuyển nhượng đất hoặc đã từng thực hiện thủ tục.
Giá trị pháp lý của vi bằng ?
Tại sao nên lập vi bằng khi mua bán đất viết tay, không có sổ đỏ? Vấn đề này có thể được giải đáp thông qua quy định của pháp luật về giá trị pháp lý của vi bằng tại Khoản 3, Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP như sau:
“Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật”.
Thứ nhất, vi bằng là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính.
Nguồn chứng cứ có thể hiểu là nơi mà từ đó các chứng cứ được rút ra. Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự thì chứng cứ cứ có thể được thu thập từ: Tài liệu đọc được; nghe được; nhìn được; dữ liệu điện tử; Lời khai của người làm chứng; Kết luận giám định; Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ; Kết quả định giá tài sản, thẩm định giá tài sản; Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập;…
Khi giải quyết tranh chấp dân sự. Tòa án chỉ xem xét để đưa ra phán quyết dựa trên các chứng cứ được các bên cung cấp. Do đó, vi bằng của Thừa phát lại sẽ là một nguồn chứng cứ hợp pháp – văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập.
Vi bằng được coi là nguồn chứng cứ thì các nội dung được ghi nhận trong vi bằng sẽ là chứng cứ cho tòa án giải quyết vụ việc. Do vậy với giá trị chứng cứ của mình nếu vi bằng được lập theo đúng quy định của pháp luật thì Mua đất vi bằng góp phần đảm bảo an toàn hơn cho các bên tham gia giao dịch, có tác dụng phòng ngừa phát sinh tranh chấp.
Tình huống lập vi bằng.
Hai bên thỏa thuận về việc mua bán đất tại địa chỉ A với giá 500.000.000 VNĐ. Nhưng do mảnh đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là sổ đỏ). Nên các bên không thể thực hiện công công chứng hợp đồng.
Để có một chứng cứ chứng minh cho việc bên mua đã chuyển tiền/đặt cọc để mua mảnh đất. Bên mua đã bàn giao mảnh đất cũng như nhận đầy đủ tiền. Các bên có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng. Trong vi bằng sẽ có các nội dung như: Thời gian, địa điểm các bên giao dịch; Số tiền đã được giao; Thỏa thuận của các bên; Hiện trạng mảnh đất tại thời điểm chuyển giao;… Nếu có tranh chấp xảy ra thì tòa án sẽ căn cứ vào các nội dung của vi bằng để đưa ra phán quyết.
Thứ hai, vi bằng là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Trước khi các bên trực tiếp thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Dù mảnh đất đã có sổ đỏ hay chưa thì các bên vẫn phải tiến hành một số hoạt động như: thỏa thuận; đặt cọc; kiểm tra hiện trạng của mảnh đất;… Các hoạt động này cũng được coi là cơ sở để các bên thực hiện giao dịch chuyển nhượng, mua bán đất. Tuy nhiên, để các cơ sở nói trên chắc chắn hơn và mang gia trị pháp lý thì các bên nên tiến hành lập vi bằng.
Nhiều trường hợp các bên chỉ thỏa thuận miệng với nhau hoặc có giấy viết tay khi thỏa thuận hoặc đặt cọc mua đất nên khi một bên vi phạm thỏa thuận thì các bên rất khó để bảo vệ quyền lợi của mình. Trường hợp các bên chỉ thỏa thuận miệng thì sẽ khó có chứng cứ để chứng minh thỏa thuận này. Các loại giấy viết tay hoặc thậm chí các bên có ghi âm lại thỏa thuận thì để được coi là chứng cứ cũng phải thực hiện các biện pháp giám định tốn kém và mất thời gian.
Trong trường hợp đã lập vi bằng thì khi các bên không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận. Vi bằng sẽ được dùng trực tiếp như là căn cứ để thực hiện giao dịch. Bên nào vi phạm sẽ phải bồi thường theo đúng thỏa thuận. Mua đất vi bằng trong trường hợp này sẽ là biện pháp bổ sung để đảm bảo an toàn pháp lý hơn cho các bên khi tham gia giao dịch.
Mua đất vi bằng có an toàn không?
Khi tìm đến Thừa phát lại nhà đất để được tư vấn và lập vi bằng về giao dịch chuyển quyền sử dụng đất các bên đều ít nhiều quan tâm đến vấn đề pháp lý. Nhiều người lo ngại liệu mua đất vi bằng có an toàn không? Trung tâm vi bằng Luật Hùng Bách sẽ giải đáp vấn đề này như sau:
Khi các bên tiến hành giao dịch mua bán đất, có rất nhiều sự kiện, hành vi được diễn ra để chuyển quyền sở hữu, chiếm hữu tài sản: Đặt cọc; giao nhận tiền; giấy tờ; gặp mặt để thỏa thuận và ký kết hợp đồng; Tất cả các công việc này đều có thể được Thừa phát lại lập thành vi bằng. Vi bằng hợp pháp đó sẽ là căn cứ xác định các bên đã có giao dịch mua bán đất bằng vi bằng hoặc đã thực hiện chuyển tiền, tài sản cho nhau.
Tình huống mua đất bằng vi bằng.
Hai bên thỏa thuận mua bán diện tích đất 50m2 tại đường Xuân Thủy, Cầu Giấy, TP. Hà Nội. Thời điểm chuyển nhượng các bên có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc bên bán đã giao toàn bộ giấy tờ và chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng đất cho bên mua. Bên mua đã chuyển toàn bộ số tiền… triệu VNĐ theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng cho bên bán.
Vi bằng về các vấn đề liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất nói trên không thuộc trường hợp không được lập vi bằng. Nên nó vẫn được coi là cơ sở cho cho các giao dịch khác cũng như là chứng cứ để chứng minh trước tòa án khi có tranh chấp.
Căn cứ ghi nhận quyền, nghĩa vụ của các bên.
Đối với giao dịch mua đất. Ngoài hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực là bắt buộc, các văn bản như: vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền; tài sản; hay vi bằng ghi nhận hiện trạng ngôi nhà tại thời điểm giao dịc;… sẽ là những căn cứ bổ trợ ghi nhận việc các bên về việc: đã hoàn thành nghĩa vụ giao nhận tiền và tài sản; thời điểm; cách thức giao nhận.
Ngoài ra, còn có một trường hợp khác mà vi bằng mang lại giá trị rất lớn khi các bên mua đất bằng vi bằng. Như đã phân tích, thông thường hai bên mua bán phải tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng và hồ sơ để công chứng bắt buộc phải có giấy chứng nhận (sổ đỏ). Tuy nhiên trường hợp bên bán chưa có sổ đỏ thì làm cách nào để xác nhận được giao dịch giữa các bên.
Khi đó, bạn có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng để ghi nhận thỏa thuận và giao dịch giữa đã thực hiện. Tuy không xác nhận cụ thể tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc về ai? Nhưng nó gián tiếp ghi nhận các hành vi của các bên biểu hiện ý chí và thực tế có tồn tại giao dịch mua bán đất. Do đó, đây cũng được coi là một căn cứ xác nhận quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đẩ đã được chuyển từ bên bán sang cho bên mua.
=>Tóm lại:
Khi mua đất vi bằng thì các giao dịch hoặc các hoạt động kèm theo nên được lập vi bằng. Việc này sẽ có căn cứ chứng minh giao dịch đã được thực hiện. Ngoài ra, nếu quyền sử dụng đất được chuyển nhượng chưa có sổ đỏ. Vi bằng sẽ được coi là một căn cứ xác định có tồn tại giao dịch giữa các bên trong trường hợp tranh chấp xảy ra.
Các trường hợp nên lập vi bằng mua bán đất.
Theo quy định pháp luật hiện hành. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và thực hiện công chứng, chứng thực theo đúng thủ tục luật định. Tuy nhiên, một số trường hợp mảnh đất chưa đáp ứng được điều kiện để chuyển nhượng như: đất chưa có sổ đỏ; đất có sổ chung nhưng không thể thực hiện thủ tục tách sổ;… Khi xảy ra các tình huống nói trên các bạn nên tiến hành lập vi bằng mua bán đất.
Lập vi bằng mua bán đất chưa có sổ đỏ.
Điểm a, khoản 3, Điều 167 luật đất đai năm 2013. Quy định về hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Thực tế xảy khi các bên mua bán nhiều diện tích đất nhưng vẫn chưa được cấp sổ. Do đó, các bên không thể làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Do vậy, để tránh việc tranh chấp xảy ra mà các bên (đặc biệt là bên mua) không có chứng cứ chứng minh việc mua bán là hợp đồng thì các bên nên lập vi bằng. Tùy theo yêu cầu tại thời điểm lập. Vi bằng sẽ có giá trị chứng minh việc các bên đã có thỏa thuận, đã giao nhận tiền, tài sản hoặc thực hiện đặt cọc để đảm bảo các bên thực hiện nghĩa vụ.
Lập vi bằng mua đất có sổ chung.
Trong trường hợp mua đất sổ chung mà thửa đất không đủ điều kiện tách thửa. Các bên ngại việc làm thủ tục phức tạp mà vẫn muốn thực hiện giao dịch thì rủi ro sẽ rất lớn. Do khi thực hiện giao dịch xong. Các bên đã giao nhận tiền, tài sản. Tuy nhiên trên giấy tờ vẫn đứng tên chủ cũ và không có hợp đồng công chứng để làm căn cứ.
Tương tự đối với trường hợp mua bán đất chưa có sổ đỏ. Khi rơi vào tình huống sổ đỏ chung chưa được tách. Các bên giao dịch nên thực hiện mua đất sổ chung công chứng vi bằng để giảm tối đa rủi do có thể xảy ra.
Lập vi bằng mua đất đấu giá.
Lập vi bằng ghi nhận thỏa thuận mua đất đấu giá nên được thực hiện trước khi các bên chính thức tham gia buổi đấu giá. Theo quy định của pháp luật về quy trình đấu giá đất. Các chủ thể muốn tham gia phải nộp phí tham gia đấu giá và đặt cọc trước một khoản tiền.
Số tiền đặt cọc có thể lên đến 15% giá trị khởi điểm của tài sản đấu giá. Đối với việc đấu giá quyền sử dụng đất thì số tiền tính theo phần trăm này không hề nhỏ. Do đó, khi thực hiện đặt cọc và tham gia đấu giá. Các bên nên nhờ Thừa phát lại chứng kiến toàn bộ quá trình. Nội dung này cũng ghi trong vi bằng để đảm bảo các bên có thể lấy lại số tiền cọc nếu không trúng đấu giá hoặc được tham gia ký kết hợp đồng nếu mình đã trúng đấu giá theo đúng quy định pháp luật.
Lập vi bằng mua đất thông thường khác.
Lập vi bằng trong các trường hợp mua bán nhà đất thông thường khác. Ngoài việc công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất. Đối với nhà đất có giá trị lớn, các bên có thỏa thuận khác về tiền mua đất. Các bên có thể lập thêm các vi bằng ghi nhận việc đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng như: vi bằng giao nhận tiền; vi bằng ghi nhận hiện trạng tài sản nhà đất bàn giao;…
Như vậy, có thể thấy khi tham gia vào các giao dịch mua bán đất sẽ có nhiều tình huống pháp lý cần giải quyết. Đặc biệt là trong các trường hợp mua bán khi chưa đủ điều kiện về hồ sơ. Do đó, để đảm bảo quyền lợi của mình. Các bên ( đặc biệt là bên mua đất) nên cân nhắc thực hiện thủ tục mua đất vi bằng.
Thủ tục lập vi bằng mua bán đất đảm bảo an toàn.
Như chúng tôi đã phân tích ở phần trên thì việc lập vi bằng sẽ mang lại giá trị lớn về mặt pháp lý khi mua đất công chứng vi bằng. Bạn nếu có nhu cầu lập vi bằng mua bán đất. Bạn có thể tìm đến các văn phòng thừa phát lại để thực hiện việc lập thủ tục này theo trình tự như sau:
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu lập vi bằng.
Khách hàng đến các văn phòng thừa phát lại sẽ được tư vấn về một số quy định của pháp luật liên quan đến vi bằng mua đất. Khách hàng điền nội dung yêu cầu lập vi bằng vào Phiếu yêu cầu lập vi bằng (theo mẫu). Thư ký nghiệp vụ có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của vi bằng. Sau đó sẽ trình Thừa phát lại quyết định. Nếu yêu cầu của bạn không thuộc các trường hợp không được lập vi bằng. Bạn sẽ được tiếp tục điền vào mẫu cung cấp thông tin cần thiết liên quan đến việc lập vi bằng.
Bước 2: Thỏa thuận lập vi bằng.
Khách hàng và Văn phòng Thừa phát lại sẽ tiến hành ký kết hợp đồng dịch vụ với một số nội dung cơ bản như: Nội dung cần lập vi bằng; thời gian; địa điểm lập vi bằng; chi phí lập vi bằng; điều khoản chấm dứt hoặc tạm dừng thực hiện hợp đồng;…
Bước 3: Tiến hành lập vi bằng.
Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến sự kiện, hành vi được yêu cầu lập vi bằng cũng như thực hiện các hoạt động như: đo đạc; quay phim; chụp ảnh;… Để thể hiện tính khách quan, trung thực trong vi bằng mua bán đất. Vi bằng được đóng số theo thứ tự thời gian, ghi vào sổ theo dõi. Mỗi vụ việc lập vi bằng được lập thành 03 bản chính.
Bên Thừa phát lại và bên yêu cầu mỗi người giữ một bản. Một bản được gửi cho sở tư pháp để thực hiện thủ tục đăng ký vi bằng. Thời gian cho thủ tục lập vi bằng mua bán đất thường không mất nhiều thời gian. Các bên có thể nhận được vi bằng trong ngày.
Khi thực hiện lập vi bằng. Các bạn nên chú ý thực hiện đúng trình tự và giấy tờ như chúng tôi đã hướng dẫn. Tránh trường hợp lập sai trình tự sẽ mất thời gian và không có giá trị pháp lý.
Phí lập vi bằng mua bán nhà đất.
Chi phí lập vi bằng cao hay thấp phụ thuộc vào những yếu tố sau:
- Thỏa thuận giữa người yêu cầu và Văn phòng Thừa phát lại;
- Theo nội dung công việc thực hiện;
- Theo thời gian làm việc, dài hay ngắn;
- Chính sách, quy chế làm việc của từng văn phòng.
Chi phí thực hiện theo công việc hoặc theo giờ làm việc và các khoản chi phí thực tế phát sinh bao gồm: Chi phí đi lại; chi phí cho người làm chứng; người tham gia hoặc chi phí khác (nếu có). Chi phí cho từng loại vụ việc được thực hiện theo danh mục biểu phí của Văn phòng.
Sau khi thỏa thuận được về phí và nội dung yêu cầu lập vi bằng. Phần phí các bên thỏa thuận sẽ được ghi nhận trong hợp đồng dịch vụ được ký kết. Đối với chi phí lập vi bằng liên quan đến mua bán đất. Đây thường là vi bằng về việc giao nhận tiền; tài sản giữa các bên; hoặc ghi nhận hiện trạng nhà nên chi phí không cao. Chủ yếu phát sinh chi phí đi lại. Do Thừa phát lại phải trực tiếp đến nơi giao dịch của các bên.
Liên hệ dịch vụ lập vi bằng mua bán đất.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay. Không phải chủ thể nào cũng có thẩm quyền lập vi bằng mua bán đất. Khi có nhu cầu thực hiện thủ tục này. Các bạn nên liên hệ những văn phòng hoặc trung tâm vi bằng để được tư vẫn hỗ trợ.
Trung tâm vi bằng của Luật Hùng Bách:
- Với đội ngũ Thừa phát lại có nghiệm lâu năm trong lĩnh vực lập vi bằng;
- Thực hiện thủ tục nhanh, trọn gói;
- Chi phí dịch vụ thấp trên phạm vi cả nước.
Chúng tôi cam kết đáp ứng tất cả mọi yêu cầu của khách hàng. Bắt đầu từ tư vấn về các vấn để liên quan khi thực hiện giao dịch mua đất vi bằng đến trực tiếp hỗ trợ thủ tục lập vi bằng tại địa điểm yêu cầu.
Trên đây là bài viết của chúng tôi liên quan đến chủ đề “Mua đất vi bằng có an toàn không?” Nếu bạn có vướng mắc khi thực hiện thủ tục mua đất vi bằng. Bạn muốn được Thừa phát lại tư vấn hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ lập vi có thể liên hệ trực tiếp đến số điện thoại 0975 686 065 (Zalo) hoặc gửi email về địa chỉ luathungbach@gmail.com để được hỗ trợ.
TA
