Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Hiện nay, nhà ở là một trong những tài sản có giá trị lớn và dễ phát sinh tranh chấp trong quá trình mua bán. Cùng với đó là các quy định về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở. Những vấn đề cơ bản liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở sẽ được Công ty Luật Hùng Bách phân tích qua bài viết dưới đây. Nếu bạn đọc có thắc mắc cần hỗ trợ hãy liên hệ Luật sư chuyên về nhà đất qua số 097.111.5989 (zalo).

Điều kiện để nhà ở được phép mua bán.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định:

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình; cá nhân.

Mua bán nhà ở hợp pháp cần điều kiện gì?

Căn cứ Điều 118 Luật nhà ở 2014, việc mua bán nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Thứ nhất, phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này (trừ một số trường hợp đặc biệt được làm rõ trong phần dưới đây);
• Thứ hai, không thuộc diện đang có tranh chấp khiếu nại; khiếu kiện về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp nhà ở sở hữu có thời hạn.
• Thứ ba, không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thứ tư, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất; có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên đối với điều kiện thứ hai và thứ ba không áp dụng đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (nhà chưa xây dựng, xây dựng nhưng chưa hoàn thiện,…)

Những trường hợp mua bán không bắt buộc phải có giấy chứng nhận.

• Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
• Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
• Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước;

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Nếu bạn đang gặp khó khăn liên quan đến tranh chấp mua bán nhà ở hãy liên hệ với chúng tôi theo số 097.111.5989 (Zalo) để được Luật sư Luật Hùng Bách hỗ trợ và tư vấn nhanh chóng và kịp thời.

Điều kiện của các bên mua bán nhà ở.

Điều kiện của bên bán nhà ở. 

Căn cứ theo khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở 2014 quy định bên bán nhà ở phải:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép; ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở.
• Phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự đối với trường hợp là cá nhân. Có thể hiểu đầy đủ năng lực hành vi dân sự là người từ đủ 18 tuổi trở lên; không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Điều kiện bên mua nhà ở.

Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự; cá nhân không bắt buộc phải đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở. Nếu là cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự; phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đang đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở.

Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thường gặp.

Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà đất hay còn gọi với ngôn ngữ pháp lý là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất thường gặp hiện nay có thể nói đến như:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà bị làm giả;
• Giấy tờ nhà ở không đầy đủ: thửa đất chưa đủ giấy tờ theo yêu cầu của Luật đất đai; hoặc diện tích đất quá nhỏ không thể tách thửa được. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không có sự chấp thuận của các thành viên trong hộ gia đình: trong giao dịch đất đai, có trường hợp quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhưng khi giao dịch thì người bán cố tình không cho người mua biết; cũng không được công chứng để xem xét, xác minh đầy đủ vì vậy mà nếu có tranh chấp dễ dẫn tới hợp đồng bị vô hiệu.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực: Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không thì việc chuyển nhượng đó bị coi là vô hiệu. Tuy nhiên, theo các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai thì vẫn còn hai trường hợp ngoại lệ.
• Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiếp tục thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng sau khi đất đã sang tên cho bên nhận chuyển nhượng;
• Bên bán lập hợp đồng bán nhà đất cho nhiều bên cùng một lúc;

Trường hợp đặc biệt

Ngoài ra, trong trường hợp nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba thì người thứ ba có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký trước đó để đảm bảo quyền lợi của mình.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở.

Tình huống giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất.

Chào Luật sư! năm 2020 tôi và anh Lâm có ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho nhau; giá chuyển nhượng là 200 triệu. Hợp đồng mua bán đất chúng tôi có lập thành văn bản nhưng lại không công chứng, chứng thực. Sổ đỏ của nhà ở này đang được anh Lâm thế chấp tại ngân hàng Agribank chi nhánh X. Anh Lâm hứa sẽ lấy sổ đỏ và bàn giao cho tôi vào năm 2020.

Tuy nhiên đến cuối năm 2021 vẫn không thấy anh Lâm nhắc gì về vấn đề này. Vậy nên tôi có đến nhà anh Lâm để yêu cầu anh Lâm thực hiện đúng cam kết. Nhưng lúc này anh Lâm lại lật lọng nói không chuyển nhượng nhà đất cho tôi nữa. Bây giờ tôi cần làm gì để lấy lại nhà đất anh Lâm đã hứa chuyển nhượng lại cho tôi?

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật đất đai 2013; Nhà nước ta hiện nay khuyến khích các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tiến hành hòa giải để giải quyết mâu thuẫn có thể tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở.

• Thứ nhất, khi các bên tranh chấp tự thương lượng với nhau. Trước khi tiến hành thủ tục hòa giải các bên có thể tự thương lượng; đàm phán và cùng nhau đưa ra cách giải quyết; tự bàn bạc, dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh để loại bỏ tranh chấp mà không cần có sự can thiệp hay phán quyết của bên thứ ba.
• Thứ hai, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bằng việc hòa giải ở cơ sở thông qua hòa giải viên hoặc hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã phường thị trấn.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành; tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở không bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã. Việc hòa giải có thể được tiến hành theo sự tự nguyện của các bên. Nếu các bên không muốn hòa giải thì nội dung này cũng không bắt buộc phải thực hiện.

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định pháp luật về tố tụng dân sự.

Các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 37, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật dân sự 2015 quy định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 03 năm; kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 05 tháng 05 năm 2017 về hướng dẫn và một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 BLTTDS 2015 về trả lại đơn khởi kiện, nộp đơn khởi kiện lại vụ án: đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Chính vì vậy, đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có thể trực tiếp khởi kiện tới Tòa án mà không cần phải trải qua thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn trước đó.

Tóm lại khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên nên tiến hành tự hòa giải để giải quyết. Trường hợp không tự hòa giải được có thể yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.

Hồ sơ giải quyết hợp đồng tranh chấp mua bán nhà đất gồm những gì?

Căn cứ Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện chuẩn bị hồ sơ gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu;
• Giấy tờ của người khởi kiện: Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân, hộ chiếu (bản sao chứng thực);
• Giấy tờ của bên bị kiện ….(nếu có);
• Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền; lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm (hợp đồng chuyển nhượng…);

Trong trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu; chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu; chứng cứ hiện có để chứng minh, quyền lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu; chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

 Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở.

Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở.

Căn cứ khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; người khởi kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố:

Nơi bị đơn cư trú, làm việc nếu bị đơn là cá nhân.

Nơi bị đơn cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu các đương sự tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản. Nếu không biết nơi cư trú, làm việc; trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú; làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết (theo điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).

Người khởi kiện có thể nộp đơn theo các phương thức sau:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án.
• Nộp đơn thông qua đường dịch vụ bưu chính.
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Tòa án thụ lý đơn khởi kiện tranh chấp nhà đất.

Căn cứ Điều 195 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu; chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Người khởi kiện nộp lại biên lai đóng tiền tạm ứng án phí; thẩm phán ra thông báo thụ lý. Trong trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì thẩm phán thụ lý khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Bước 3: Tham gia làm việc tại Tòa án để giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở.

Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 04 tháng; kể từ ngày thụ lý vụ án, đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng (theo Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử Tòa án sẽ tổ chức hòa giải; nếu các bên hòa giải không thành thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ).

Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm mà tòa đã tuyên và phải nêu rõ căn cứ cho việc kháng cáo.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất hết bao nhiêu tiền?

Để giải quyết dứt điểm một vụ án tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở sẽ tiêu tốn rất nhiều thời gian và chi phí giải quyết. Một số chi phí thông thường người dân phải mất để giải quyết một vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất là:

• Tiền tạm ứng án phí;
• Tiền thu thập hồ sơ, giấy tờ còn thiếu;
• Chi phí đi lại làm việc;
• Chi phí định giá, thẩm định giá tài sản;
• Chi phí thuê Luật sư giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà đất.

Trong một số vụ án phức tạp; người dân có nhu cầu thuê Luật sư thì chi phí trung bình để Luật sư tham gia giải quyết xong một vụ hợp đồng mua bán nhà ở là từ 30.000.000 đồng trở lên. Nếu bạn chưa nắm rõ các chi phí, hoặc muốn nhờ tư vấn sâu hơn các vấn đề tranh chấp có thể liên hệ với chúng tôi qua số 097.111.5989 (Zalo) để được hỗ trợ và giải đáp các thắc mắc.

Luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở.

Với đội ngũ Luật sư nhà đất, chuyên viên pháp lý các nhiều năm kinh nghiệm chuyên trực tiếp tham gia; hỗ trợ khách hàng đối với các tranh chấp liên quan đến đất đai. Công ty Luật Hùng Bách tự tin cung cấp các dịch vụ pháp lý liên quan theo nhu cầu của khách hàng trong quá trình giải quyết các tranh chấp có liên quan tới hợp đồng mua bán nhà đất như:

• Hỗ trợ khách hàng soạn thảo đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, đơn khởi kiện;
• Tư vấn các bước, trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở;
• Tư vấn, chuẩn bị, thu thập các hồ sơ tài liệu có liên quan;
• Nhận ủy quyền, thay mặt khách hàng làm việc với các cơ quan nhà nước; tham gia giải quyết các vấn đề liên quan;
• Tham gia trực tiếp vào quá trình giải quyết tranh chấp.

​Liên hệ Luật sư làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nhật Bản,… theo các phương thức sau: