Đã công chứng mà bên mua đất không trả tiền giải quyết thế nào?

Bên mua đất không trả tiền hoặc không trả đủ tiền mà đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp này tưởng chừng khó hiểu nhưng không hề hiếm gặp trên thực tế. Bên bán do tin tưởng nên đã gặp phải khó khăn, thiệt thòi: Không nhận được tiền; quyền sử dụng đất bị “đóng băng”,… Vậy, phương án giải quyết vụ việc này như thế nào? Hãy cùng Luật Hùng Bách giải đáp trong bài viết sau. Bạn đọc cần Luật sư tư vấn chuyên sâu về tranh chấp hợp đồng có thể liên hệ trực tiếp số 097.111.5989 (có zalo).

Hợp đồng mua bán đất có phải công chứng không?

Chúng tôi xin trả lời vấn đề này thông qua việc phân tích một số quy định pháp luật như sau:

Theo quy định tại Điều 119 Bộ luật dân sự năm 2015 hình thức của Hợp đồng có thể tồn tại dưới dạng lời nới, văn bản hoặc hành vi cụ thể. Tuy nhiên, đối với một số loại giao dịch đặc biệt pháp luật sẽ có quy định riêng. Khoản 2 cùng điều luật ghi nhận:

“Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.

Quy định này được dẫn chiếu đến điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”

Vậy, có thể kết luận Hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Điều này giúp đảm bảo giá trị pháp lý của Hợp đồng. Và cũng có cơ sở để Cơ quan nhà nước ghi nhận quyền của bên mua đất.

Khi nào không bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất?

Như đã phân tích, hợp đồng mua bán đất phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp ngoại lệ không phải công chứng hợp đồng.

Cụ thể quy định tại Điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013: “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.”

Khi tham gia các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất các bạn cần lưu ý những điểm trên để lựa chọn phương án ký kết hợp đồng tốt nhất. Bạn đọc cần tư vấn chuyên sâu về Hợp đồng mua bán đất có thể liên hệ trực tiếp Luật sư đất đai theo số 097.111.5989 (có zalo) để được hỗ trợ nhanh chóng nhất.

Tham khảo thêm: Luật sư soạn thảo Hợp đồng nhà đất.

Giao dịch mua bán đất có hiệu lực khi nào?

Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng là gì?

Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng được hiểu là mốc thời gian Hợp đồng bắt đầu có giá trị ràng buộc đối với các bên. Quy định pháp luật về vấn đề này được ghi nhận tại Bộ luật dân sự như sau:

“Điều 401. Hiệu lực của hợp đồng

1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”.

Theo quy định trên, hợp đồng thông thường sẽ có giá trị từ thời điểm hai bên ký kết. Bên cạnh đó, Luật cũng cho phép các bên tự thỏa thuận hoặc có một số trường hợp đặc biệt theo quy định riêng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong số đó. Cụ thể:

Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định “1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.”

Vậy, hợp đồng mua bán đất có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực. Có một điểm cần lưu ý là đối với giao dịch về quyền sử dụng đất thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng không đồng nhất với thời điểm quyền của bên mua đối với đất được ghi nhận. Các bạn có thể hiểu rõ hơn qua trường hợp sau:

Ví dụ:

Ông A và ông B mua bán diện tích 200m2 đất ở tại Hoài Đức, Hà Nội. Ngày 12/12/2022, hai bên ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thực hiện công chứng Hợp đồng tại Văn phòng công chứng Hà Nội. Ngày 15/12/2022, ông A thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất. Sau khi thực hiện xong, Ông B chính thức được ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Qua tình huống này có thể xác định ngày 12/12/2022 là thời điểm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực. Theo đó, ông A và ông B sẽ bị ràng buộc bởi các thỏa thuận tại Hợp đồng như: Nghĩa vụ thanh toán tiền, bàn giao đất, giao giấy tờ,…. Còn thời điểm ông B đứng tên trên giấy chứng nhận mới là lúc quyền của ông B đối với thửa đất được pháp luật ghi nhận và bảo vệ.

Vì quy định trên nên nhiều người đã chọn giữ lại một phần tiền mua bán. Và chỉ thanh toán toàn bộ khi được đứng tên trên giấy chứng nhận. Tuy nhiên, cũng có nhiều trường hợp đã thanh toán toàn bộ khi công chứng Hợp đồng. Sau đó bên bán đổi ý hoặc không hỗ trợ sang tên sổ. Nếu xảy ra trường hợp như trên phải giải quyết thế nào? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu trong phần tiếp theo.

Tham khảo thêm: Luật chuyển nhượng, mua bán đất đai mới nhất.

Cách giải quyết tranh chấp mua bán đất không trả tiền.

Có nhiều phương án khác nhau để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất. Cụ thể:

Các bên thương lượng, đàm phán giải quyết tranh chấp.

Đây là phương án nhanh và hiệu quả nhất để giải quyết tranh chấp. Theo phương án này các bên cần ngồi lại nói chuyện để thống nhất được phương án giải quyết vụ việc. Tuy nhiên, khó khăn của phương án này là rất khó để các bên đạt được đồng thuận. Bởi bên mua đất không trả tiền đang nắm lợi thế khi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Bởi vậy, người tham gia thương lượng, đàm phán cần nắm chắc quy định pháp luật. Cùng với đó là các điểm có lợi và bất lợi của cả hai bên để làm cơ sở đàm phán.

Hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã.

Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã như sau:

“Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”

Việc tranh chấp mua đất không trả tiền không được coi là tranh chấp đai. Nó được xếp vào dạng tranh Hợp đồng. Vì vậy, không thuộc các trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, nếu các bên có yêu cầu thì UBND xã vẫn có thể hỗ trợ thủ tục này.

Sự tham gia của UBND vào thủ tục sẽ là một bên thứ ba giúp các bên đến gần nhau hơn. Thêm vào đó, người tiến hành hòa giải thuộc cơ quan nhà nước, nắm được các quy định pháp luật nên sẽ là điều kiện thuận lợi cho các bên muốn hòa giải.

Giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Giải quyết tranh chấp mua đất không trả tiền tại Tòa án là cách thức cuối cùng và triệt để nhất. So với hai phương án trên, nó không bị phụ thuộc quá nhiều vào tính thiện chí của hai bên. Bởi khi các bên không thể thỏa thuận Tòa án vẫn đưa ra phán quyết. Phán quyết này được pháp luật quy định các thủ tục để buộc thi hành. Khi khởi kiện, các bạn có thể yêu cầu Tòa án buộc bên mua đất không trả tiền thanh toán đẩy đủ hoặc yêu cầu trả lại tiền, đòi lại đất.

Bên cạnh đó, trong quá trình giải quyết tranh chấp mua đất không trả tiền các bên vẫn có quyền hòa giải, đàm phán. Việc này có thể thực hiện thông qua ba cách:

• Hòa giải tại trung tâm hòa giải, đối thoại của Tòa án;
• Hòa giải trong quá trình Tòa án thụ lý, giải quyết vụ việc;
• Các bên tự hòa giải bên ngoài Tòa án. Và nếu đạt được thỏa thuận chỉ cần rút đơn khởi kiện để Tòa án đình chỉ (dừng) giải quyết vụ việc.

Các cách giải quyết tranh chấp mua đất không trả tiền nêu trên đều có ưu, nhược điểm riêng. Và hơn nữa cũng sẽ phù hợp để áp dụng trong trường riêng. Vì vậy, các bạn cần xem xét đặc điểm vụ việc mình đang gặp phải để đưa ra quyết định hiệu quả và giải quyết nhanh gọn. Nếu cần tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp mua đất không trả tiền mà đã công chứng hợp đồng có thể liên hệ trực tiếp Luật sư đất đai theo số: 097.111.5989 (có zalo).

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp mua bán đất không trả tiền gồm những gì?

Câu hỏi:

Kính chào Luật sư đất đai Luật Hùng Bách. Tôi là Phạm Tiến M năm nay 50 tuổi cư trú tại Sóc Sơn, Hà Nội. Tôi đang có tranh chấp đất đai mong Luật sư giải đáp. Đầu năm 2022 tôi cần tiền cho con trai mua chung cư trong nội thành nên bán đất. Có anh A là người cùng xã hỏi mua với giá 700 triệu. Hai bên đồng ý và đã đặt cọc trước 100 triệu. Hai bên hẹn vào ngày công chứng hợp đồng sẽ trả thêm 550 triệu (giữ lại 50 triệu cho đến khi sang tên sổ đỏ).

Vào ngày ký hợp đồng công chứng anh A trả tôi thêm 300 triệu. Và lấy lý do là ngân hàng đang có vấn đề sẽ bổ sung đủ trước khi có sổ đỏ. Vì quen biết nhau từ trước nên tôi đồng ý. Anh A đã chuyển tới đất nhà tôi nhưng giờ không chịu trả tiền. Chỉ nói là đang khó khăn khi nào có nhất định sẽ trả nhưng không cũng không chịu trả đất. Tôi quyết định khởi kiện anh A để làm rõ chuyện này. Mong Luật sư tư vấn giúp tôi hồ sơ kiện bên mua đất không trả tiền cần những giấy tờ gì? Cảm ơn Luật sư.

Tư vấn của Luật sư.

Chào Bác M. Đối với câu hỏi của Bác chúng tôi xin giải đáp như sau:

Theo quy định pháp luật hiện hành, người khởi kiện phải nộp cho Tòa án các tài liệu, chứng cứ để chứng minh thông tin và quyền lợi của mình bị tổn hại. Đây chính là cơ sở để Tòa án thụ lý, giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, luật lại chưa liệt kê chi tiết các giấy tờ cần cung cấp. Dựa trên kinh nghiệm tố tụng của mình chúng tôi xin liệt kê một số tài liệu cơ bản gồm:

• Đơn khởi kiện;
• Giấy tờ của người khởi kiện: CCCD/hộ chiếu/CMND bản chứng thực; Giấy tờ xác nhận về cư trú;
• Giấy tờ của bên bị kiện: Giấy tờ xác nhận về cư trú;
• Giấy tờ liên quan tới giao dịch: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chứng thực; Hợp đồng mua bán đã công chứng;…
• Các giấy tờ chứng minh bên kia mua đất không trả tiền hoặc còn thiếu: Giấy biên nhận, giao kèo, văn bản thỏa thuận, ghi âm, tin nhắn,…

Các giấy tờ trên là cần thiết để Tòa án thụ lý vụ án. Tiếp đó, trong quá trình giải quyết Bác có thể thu thập và giao nộp thêm các bằng chứng khác (nếu có).

Tham khảo thêm: Thành phần hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai.

Thủ tục giải quyết tranh chấp mua bán đất tại tòa án.

Thủ tục giải quyết tranh chấp mua đất không trả tiền được thực hiện theo thủ tục khởi kiện vụ án dân sự. Cụ thể gồm các bước sau:

Bước 1. Gửi hồ sơ khởi kiện và thủ tục lựa chọn hòa giải.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ như chúng tôi đã phân tích nêu trên, các bạn cần gửi hồ sơ tới Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Khi nhận hồ sơ, Tòa án sẽ kiểm tra, ra thông báo lựa chọn hòa giải, đối thoại và lựa chọn hòa giải viên trong thời gian 02 ngày làm việc. Khi nhận được thông báo này các bạn có hai hướng lựa chọn:

• Làm văn bản với nội dung lựa chọn hòa giải, kèm theo đó là lựa chọn hòa giải viên (người đứng ra hòa giải vụ việc của các bạn);
• Làm văn bản từ chối hòa giải.

Bước 2. Thủ tục xử lý đơn khởi kiện.

Trường hợp từ chối lựa chọn hòa giải tại trung tâm hòa giải, đối thoại Tòa án ra một trong các quyết định theo khoản 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 trong thời hạn 08 ngày làm việc (từ ngày nhận hồ sơ khởi kiện) như sau:

“a) Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

b) Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật này;

c) Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

d) Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án”.

Bước 3. Nộp tạm ứng án phí để vụ án được thụ lý.

Sau khi nhận được biên lai thể hiện đã nộp án phí, Tòa án sẽ ra thông báo thụ lý vụ án. Khi đó, vụ việc tranh chấp được Tòa án bắt đầu giải quyết.

Bước 4. Tham gia các thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị xét xử và phiên tòa xét xử.

Trong quá trình giải quyết vụ án có rất nhiều thủ tục cần thực hiện như: Thẩm định, định giá, hòa giải, phiên họp kiêm tra việc giao nộp, tiếp cận và công khai chứng cứ… Các bạn cần tham gia để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình.

Toàn bộ quá trình nêu trên được giải quyết trong thời gian khoảng 6 – 8 tháng theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, hầu hết các trường hợp đều bị phát sinh thêm thời gian giải quyết tranh chấp. Nếu không có thời gian hoặc bận công việc riêng các bạn có thể ủy quyền toàn bộ cho Luật sư giải quyết. Mọi yêu cầu tư vấn, giải quyết tranh chấp mua đất không trả tiền được tiếp nhận và giải đáp theo số 097.111.5989 (có zalo).

Án phí, chi phí giải quyết tranh chấp đất đai.

Mức án phí tranh chấp mua đất không trả tiền phụ thuộc vào yêu cầu của các bên tranh chấp. Chúng tôi xin đưa ra mức án phí trong trường hợp bên khởi kiện muốn đòi khoản tiền chưa thanh toán như sau:

Tiền án phí được tính dựa trên giá trị khoản tiền mà bên khởi kiện được hoàn trả, cụ thể:

Đói với số tiền tranh chấp lớn thì mức án phí theo bảng giá ngạch trên cũng rất nhiều. Khi đó, câu hỏi được đặt ra là ai có nghĩa vụ trả khoản tiền này? Điều này được quy định rõ tại Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 như sau:

“Điều 26. Nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm

1. Đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải chịu án phí sơ thẩm.

2. Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận”.

Theo quy định trên, nếu yêu cầu của người khởi kiện được Tòa án chấp nhận thì bên bị kiện phải nộp án phí và ngược lại.

Ngoài án phí, vụ việc tranh chấp có thể phát sinh các khoản phí khác như: Phí tống đạt văn bản; phí giám định chữ ký, chữ viết; … Phí thuê Luật sư (tùy nhu cầu của từng người). Nếu đang gặp phải vướng mắc trong quá trình giải quyết vụ án các bạn có thể liên hệ trực tiếp Luật sư đất đai theo số 097.111.5989 (có zalo) để được hỗ trợ.

Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai.

Công ty Luật Hùng Bách cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến giải quyết tranh chấp đất như:

• Tư vấn soạn đơn khởi kiện tranh chấp đất đai;
• Tư vấn, nhận ủy quyền tham gia vào quá trình thu thập hồ sơ, tài liệu còn thiếu;
• Tiếp nhận, nghiên cứu hồ sơ khách hàng cung cấp; Đưa ra phương án giải quyết tranh chấp đất đai để bảo vệ tối ưu quyền lợi của khách hàng;
• Thay mặt khách hàng làm việc với cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền;
• Tham gia vào quá trình thương lượng, đàm phán, hòa giải với bên tranh chấp;
• Luật sư tranh tụng đất đai bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho khách hàng trong quá tố tụng tại Tòa án.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp tốt nhất khi gặp phải tranh chấp đất đai. Bạn đọc có thể tìm tới các văn phòng, công ty luật để nhận được sự tư vấn. Hoặc thuê luật sư tham gia trực tiếp vào quá trình giải quyết tranh chấp.

Liên hệ Luật sư làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nhật Bản,… theo các phương thức sau:

• Email: Luathungbach@gmail.com
• Điện thoại: 097.111.5989 (có zalo)
• Fanpage: Công ty Luật Hùng Bách
• Website: https://luathungbach.vn/ 

​Trên đây là bài viết của Luật Hùng Bách về vấn đề “Bên mua đất không trả tiền mà đã công chứng hợp đồng phải làm thế nào?”. Nếu bạn có bất cứ vướng mắc gì liên quan đến lĩnh vực đất đai, cần hỗ trợ giả quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thì có thể liên hệ với chúng tôi theo số điện thoại Hotline 097.111.5989 (có zalo) để được tư vấn và hỗ trợ.

Trân trọng!

TA.