Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Bạn đang có tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất? Bạn không biết phải giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất ra sao? Không biết hồ sơ giải quyết tranh chấp đặc cọc đất đai gồm những gì? Không biết phải giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc ở đâu? Để có cái nhìn rõ hơn về vấn đề này bạn có thể tham khảo nội dung bài viết dưới đây của Công ty Luật Hùng Bách hoặc liên hệ tới hotline 097.111.5989 để được tư vấn cụ thể.

Hợp đồng đặt cọc mua bán đất là gì?

Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự dân sự nói chung và trong hoạt động mua bán đất đai nói riêng. Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS 2015:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Từ đó có thể định nghĩa về hợp đồng đặt cọc như sau: Hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai là sự thỏa thuận của các bên để đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, bên mua đất sẽ giao cho bên bán đất tài sản đặt cọc (có thể là một khoản tiền) trong một thời hạn để đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng này có thể giao kết bằng lời nói, hành vi cụ thể hoặc bằng văn bản. Tuy nhiên, phần lớn khi đặt cọc mua bán đất, các bên thường lập thành văn bản, ghi nhận tài sản đặt cọc và mục đích đặt cọc. Cũng không ít trường hợp vì tin tưởng nhau mà các bên chủ quan. Các bên sẽ chỉ giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất bằng miệng. Từ đó dẫn tới tranh chấp đất đai phát sinh sau này.

Câu hỏi:

Chào Luật sư đất đai thuộc Luật Hùng Bách! Tôi có câu hỏi mong nhận được sự tư vấn của Luật sư. Khoảng tháng 04/2021 tôi có thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhà hàng xóm. Tuy nhiên tại thời điểm đó tôi không có sẵn tiền mua. Vì vậy tôi đã thương lượng đến tháng 06/2021 xoay đủ tiền hai bên sẽ hoàn tất việc mua bán. Để giữ đất và tạo sự tin tưởng, tôi đã đặt cọc 10% tiền mua đất theo thỏa thuận. Chúng tôi cũng đã viết giấy nhận tiền. Tuy nhiên, đến tháng 06/2021 họ thông báo với tôi đã bán đất cho người khác với giá cao hơn. Và rồi sau đó họ đã trả lại tiền đặt cọc cho tôi.

Tôi cảm thấy không thỏa đáng và muốn họ phải bồi thường thiệt hại cho tôi. Bởi vì thực tế họ đã không thực hiện việc mua bán đất theo như thỏa thuận. Vậy tôi có thể yêu cầu họ bồi thường thêm khoản tiền nào khác ngoài khoản tiền đã đặt cọc? Xin cảm ơn Luật sư.

Trả lời:

Chào bạn! Trường hợp của bạn Luật sư xin tư vấn như sau. Nếu hai bên có văn bản thể hiện rõ số tiền 10% đó là tiền đặt cọc hoặc nếu không lập văn bản mà bên nhận cọc thừa nhận nội dung đặt cọc, đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng mua bán đất đai thì ngoài việc trả lại tiền đặt cọc mua bán đất đai, bên nhận đặt cọc còn phải trả thêm cho bạn một khoản tiền tương đương 10% tiền đặt cọc.

Còn nếu hai bên không có gì chứng minh việc đặt cọc mua bán đất đai; giấy nhận tiền không thể hiện nội dung đặt cọc; bên nhận tiền cũng không thừa nhận có việc đặt cọc mua bán đất đai này thì số tiền này sẽ chỉ được coi là khoản tiền trả trước, ứng trước để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi đó, bạn sẽ khó mà đòi thêm được khoản tiền nào khác ngoài tiền cọc 10% trước đó.

Các loại tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất thường gặp

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể xảy ra dưới những dạng phổ biến như sau:

Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng.

Mục đích khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất là đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sau đó. Luật đất đai 2013 quy định đất phải đáp ứng những điều kiện sau mới được phép chuyển nhượng:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, và tài sản khác gắn liền với đất. (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186, khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013);
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Nhiều trường hợp hợp đồng đặt cọc mua bán đất diễn ra mặc dù đất chưa được phép chuyển nhượng. Phần lớn thực trạng này diễn ra là do bên đặt cọc chưa có sự tìm hiểu kỹ những thông tin liên quan đến điều kiện mua bán đất; hoặc bên nhận cọc vì trục lợi mà cố tình che dấu thông tin để bên đặt cọc cân nhắc. Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất liên quan đến nội dung này; bên đặt cọc thường có lợi thế hơn trong việc đòi lại quyền lợi của mình.

Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất.

Thông thường, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất sẽ do người có đất thực hiện. Trường hợp người khác thực hiện thay, cần phải được sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất. Sự đồng ý này được thể hiện bằng văn bản ủy quyền, công chứng chứng thực theo quy định. Không ít trường hợp người không có quyền sử dụng đất ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Từ đó dẫn đến kết quả không thực được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất cũng từ đó mà xảy ra.

Mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất là để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó nếu hợp đồng mua bán đất không thực hiện được do bên nhận đặt cọc không có quyền thực hiện các giao dịch mua bán đất; hoặc chỉ có quyền một phần (quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng; thuộc quyền sử dụng chung của cả hộ gia đình; do nhiều người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;….) thì hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể bị tuyên vô hiệu.

Ví dụ:

Ngày 20/4/2021 ông T và ông K ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Nội dung hợp đồng là ông K giao cho ông T 60 triệu đồng để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 20/6/2021. Ngày 20/6/2021 hai bên lập hợp đồng mua bán đất đai và ra văn phòng công chứng làm thủ tục. Văn phòng công chứng từ chối thực hiện thủ tục cho hai ông với lý do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ ông T”. Trong hộ gia đình ông T tại thời điểm cấp sổ đỏ có 4 người. Do đó phải bổ sung văn bản của những người còn lại có nội dung đồng ý để ông T đại diện bán đất thì hồ sơ mới đầy đủ.

Ông T quay trở về trao đổi với các thành viên trong gia đình nhưng mọi người không đồng ý. Kết quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông K không thực hiện được. Hai bên phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai.

Tranh chấp về quyền – nghĩa vụ giữa các bên.

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai về quyền và nghĩa vụ giữa các bên thường là những tranh chấp liên quan đến các điều, khoản, nội dung mà các bên đã thỏa thuận như: không giao tiền đúng theo thời hạn đặt cọc mua bán đất; không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tiền đặt cọc mua đất; thông tin về quyền sử dụng đất trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất không đúng với thực tế; bên nhận đặt cọc đưa quyền sử dụng đất tham gia vào một giao dịch khác;….

Loại tranh chấp này phát sinh trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất đến khi chính thức ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng mà gây ảnh hưởng, thiệt hại đến quyền lợi của bên kia thì bên gây thiệt hại phải có trách nhiệm bồi thường tương ứng với thiệt hại bên còn lại phải chịu.

Ví dụ:

Ngày 30/2/2021 bà E và bà Y ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Theo nội dung thỏa thuận, bà E giao cho bà Y 80 triệu đồng tiền đặt cọc mua đất. Kể từ ngày bà E giao đủ tiền, bà Y không đưa quyền sử dụng đất tham gia giao dịch dưới bất kỳ hình thức nào. Hai bên hẹn nhau đến ngày 30/3/2021 ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, sau khi đã giao đủ số tiền đặt cọc, ngày 20/3/2021 bà E được biết bà Y đã thế chấp quyền sử dụng đất trên cho ngân hàng M để vay số tiền 5 tỷ đồng và chưa có điều kiện trả ngay. Sau khi đến gặp bà Y để xác minh thì bà Y cũng thừa nhận và đề nghị được trả lại tiền cọc cho bà E. Bà E không đồng ý và hai bên phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.

Tranh chấp về mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại.

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc, mức phạt cọc khi có tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất được thực hiện theo nguyên tắc sau:

• Nếu bên đặt cọc mua đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Nếu bên nhận đặt cọc bán đất từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Các tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất liên quan đến mức phạt cọc có thể kể đến như:

• Bên nhận cọc có lỗi và chịu không chịu trả lại tiền đặt cọc mua đất cho bên đặt cọc;
• Bên đặt cọc có lỗi và không muốn mất tiền đặt cọc mua đất;
• Bên đặt cọc không nhận được khoản tiền bồi thường nào khác khi bên nhận cọc từ chối; không thực hiện giao kết hợp đồng mua bán đất;…

Tài sản đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể được dùng để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng mua bán đất, thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng mua bán đất, hoặc cả hai. Nếu hợp đồng mua bán đất được thực hiện, tiền đặt cọc được trừ luôn vào nghĩa vụ trả tiền. Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, các bên có thỏa thuận mức phạt cọc. Nếu không thỏa thuận được thì thực hiện theo nguyên tắc nêu trên.

Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất là sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên trong quan hệ hợp đồng đặt cọc mua bán đất liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên theo nội dung hợp đồng. Để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất bạn đọc có thể lựa chọn một trong những phương thức giải quyết sau:

Thương lượng, đàm phán giải quyết tranh chấp.

Thương lượng, đàm phán giải quyết tranh chấp hợp đồng đặc cọc mua bán đất là quá trình các bên tranh chấp cũng nhau bàn bạc, phân tích vấn đề, tìm ra phương án giải quyết tranh chấp. Lựa chọn cách giải quyết tranh chấp này các bên có thể tự đưa ra quan điểm của mình; trình bày nguyên nhân lý do dẫn đến việc bên mình không thể thực hiện được hợp đồng đặt cọc; đề xuất phương án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Trên cơ sở ý kiến của mỗi bên các bên sẽ thống nhất đưa ra giải pháp cuối cùng. Từ đó có thể đảm bảo dung hòa lợi ích chung cho tất cả các bên.

Ưu điểm của phương pháp này là thủ tục và cách thức tiến hành đơn giản, gọn nhẹ. Chỉ cần hai bên điều tiết được tâm lý, chịu lắng nghe ý kiến đối phương, cân nhắc được mặt được mất thì có thể giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất mà không mất quá nhiều thời gian. Tuy nhiên, hầu hết lại không thể giải quyết bằng phương án thương lượng, đàm phán. Kết quả thành công hay không tùy thuộc vào ý chí tự do của các bên. Vậy nên rất khó để đưa phương án được cả hai bên nhất trí. Do đó, phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất này không hiệu quả cao.

Xem thêm bài viết tham khảo: Quy trình, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai

Hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.

Nếu các bên tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất không thể cùng nhau ngồi lại đàm phán để giải quyết vấn đề thì có thể nhờ đến sự hỗ trợ của bên thức ba. Với sự tham gia của bên trung gian, quyền, lợi ích các bên sẽ đảm bảo được sự cân bằng. Quy trình, thủ tục hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán được thực hiện theo Luật hòa giải cơ sở 2013. Theo đó, các bên sẽ được lựa chọn hòa giải viên. Nếu không lựa chọn được thì tổ trưởng tổ hòa giải sẽ phân công hòa giải viên.

Hòa giải viên là người có phẩm chất đạo đức tốt; có uy tín trong cộng đồng dân cư; có khả năng thuyết phục, vận động nhân dân; có hiểu biết pháp luật và được Chủ tịch UBND cấp xã ra quyết định công nhận hòa giải viên. Trong quá trình hòa giải, nếu thấy cần thiết có thể mời thêm người có uy tín trong dòng họ, ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; … tham gia hòa giải. Tuy nhiên, cũng như trường hợp các bên tự đàm phán thương lượng với nhau, phương thức hòa giải giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất tại cơ sở cũng không đạt hiệu quả cao trên thực tế.

Khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Đây có thể coi là phương án giải quyết tranh chấp hiệu quả nhất. Qúa trình khởi kiện tại Tòa án sẽ được thực hiện theo một trình tự thủ tục chặt chẽ. Việc khởi kiện phải được thực hiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền; trong một khoảng thời gian cụ thể. Phán quyết cuối cùng của Tòa án dựa trên sự xem xét, đánh giá tài liệu, chứng cứ liên quan. Phán quyết này cũng chịu sự điều chỉnh bởi hệ thống các quy định của pháp luật.

Mặc dù là phương án hiệu quả nhất nhưng phương án này cũng có những hạn chế nhất định. Có thể kể đến như: thời gian giải quyết tranh chấp kéo dài; quá trình thu thập hồ sơ khởi kiện phức tạp, nhất là khi có liên quan đến bên thứ ba; người khởi kiện còn phải nắm được hệ thống đồ sộ các quy định pháp luật liên quan để đảm bảo quyền lợi của mình được bảo vệ một cách tối ưu nhất;… Do đó, tuy là phương án giải quyết tranh chấp triệt để nhất nhưng cũng là phương án tiêu tốn nhiều thời gian và công sức nhất.

Để giảm bớt những mặt hạn chế trên người có nhu cầu thường tìm đến văn phòng/Công ty Luật để được hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất tại Tòa án. Bạn đọc có thể liên hệ tới Luật sư đất đai của Công ty luật Hùng Bách theo hotline 097.111.5989 để được tư vấn cụ thể.

Câu hỏi:

Chào Luật sư đất đai thuộc Luật Hùng Bách! Tôi có câu hỏi mong nhận được sự tư vấn của Luật sư. Ngày 18/3/2021 tôi có ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa chỉ: đường X, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội với ông B (Địa chỉ: đường X, phường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, TP. Hà Nội). Theo đó, tôi sẽ giao cho ông B 200 triệu tiền đặt cọc mua thửa đất của ông B. Chúng tôi hẹn ngày 18/5/2021 hai bên sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, đến ngày ký kết hợp đồng mua bán đất ông B đột nhiên thay đổi ý định. Ông B đã nói là không muốn bán đất cho tôi nữa.

Tôi yêu cầu ông B ngoài khoản tiền đặt cọc tôi đã đưa ông B còn phải có trách nhiệm trả cho tôi một khoản tiền phạt cọc. Ông B không đồng ý. Nhận thấy tranh chấp không thể thương lượng được, tôi quyết định yêu khởi kiện ra Tòa án. Vậy Luật sư cho tôi hỏi trường hợp của tôi phải khởi kiện ra Tòa án nào để giải quyết? Xin cảm ơn Luật sư.

Trả lời:

Chào bạn! Chúng tôi xin giải đáp câu hỏi của bạn như sau: Theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật đất đai 2013:

“1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này”.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành trường hợp bạn muốn làm đơn khởi kiện ông B để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất thì Tòa án nơi ông B cư trú – Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng sẽ có thẩm quyền giải quyết vụ án. Khi nộp hồ sơ khởi kiện, bạn cần cung cấp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ chứng minh ông B hiện đang cư trú tại địa bàn quận Hai Bà Trưng, TP. Hà Nội để Tòa án có căn cứ giải quyết vụ án.

Thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án

Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, người khởi kiện nộp hồ sơ tới Tòa án bằng cách: nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án; nộp gián tiếp bằng dụng dịch vụ bưu chính của đơn vị vận chuyển; hoặc gửi hồ sơ trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn Chánh án Tòa án sẽ phân công thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất trong trường hợp đơn khởi kiện còn thiếu căn cứ giải quyết;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất;
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Xem thêm bài viết tham khảo: Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Bước 2: Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý vụ án.

Trường hợp người khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đã nộp đầy đủ hồ sơ và đúng thẩm quyền thì Tòa án sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí. Số tiền này Tòa án sẽ dự tính trên cơ sở yêu cầu của người khởi kiện. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí tại Chi cục thi hành án dân sự nộp lại biên lai thu tiền cho Tòa án.

Khi nhận được biên lại từ người khởi kiện, thẩm phán sẽ tiến hành thụ lý vụ án. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho các đương sự biết về việc giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày thụ lý vụ án, Chánh án Tòa án quyết định phân công thẩm phán giải quyết vụ án. Khi đó, vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất sẽ bắt đầu được giải quyết tại Tòa án.

Bước 3: Tham gia giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Tòa án sẽ tiến hành các hoạt động tố tụng cần thiết để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất . Cụ thể:

Lấy lời khai, ý kiến của các bên tranh chấp và những người liên quan.

Sau khi thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, Tòa án sẽ tiến hành lấy lời khai của nguyên đơn; bị  đơn; người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan;… Hoạt động này rất cần thiết việc làm sáng tỏ nội dung tranh chấp giữa các bên. Nắm được mấu chốt của vấn đề tranh chấp, yêu cầu về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Trong quá trình làm việc với những người liên quan Tòa án có thể đưa ra thêm yêu cầu về việc thu thập, bổ sung tài liệu chứng cứ, hoặc triệu tập thêm những người có liên quan đên Tòa án làm việc

Xác minh, thu thập tài liệu chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Trường hợp nếu xét thấy hồ sơ đã có chưa đủ để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất thì Tòa án có thể yêu cầu các bên thu thập thêm tài liệu, chứng cứ cần thiết. Trường hợp các bên không thu thập được hoặc Tòa án xét thấy cần thiết thì Tòa án thực hiện các công việc cần thiết trong phạm vi, chức năng của mình để thu thập thêm tài liệu, chứng cứ.

Xem thêm bài viết tham khảo: Quy định về chứng cứ trong tranh chấp đất đai

Lập hồ sơ vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.

Hồ sơ bao gồm toàn bộ các tài liệu, chứng cứ do các đương sự cung cấp; do Tòa án thu thập được; văn bản liên quan của các cơ quan nhà nước khác. Các tài liệu, chứng cứ này được sắp xếp theo tứ tự và được lưu giữ theo quy định của pháp luật

Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Thẩm phán ra thông báo về việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Trình tự, thành phần tham gia phiên họp phải thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật TTDS. Kết thúc phiên họp thư ký Tòa án phải lập biên bản về kiểm tra việc giao nộp; tiếp cận; công khai chứng cứ và hòa giải. Trên cơ sở các tài liệu, chứng cứ thu thập được và sự am hiểu pháp luật của mình, Tòa án sau quá trình nghiên cứu hồ sơ vụ án đã có thể đưa ra nhận định ban đầu liên quan đến vụ án tranh chấp.

Từ đó, Tòa án sẽ tiến hành hòa giải, phân tích để các bên trao đổi, thỏa thuận với nhau. Nhiều vụ án đã được giải quyết ở giai đoạn này mà không phải đưa ra xét xử giúp rút ngắn thời gian giải quyết tranh chấp. Trường hợp các bên hòa giải thành tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày lập biên bản mà các đương sự không có sự thay đổi ý kiến thì Thẩm phán ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Bước 4: Mở phiên Tòa xét xử

Sau khi tiến hành các hoạt động tố tụng cần thiết  mà vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất không hòa giải thành thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử. Quy định về trình tự thủ tục, thành phần tham gia phiên Tòa phải được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự.

Xem thêm bài viết tham khảo: Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án mới nhất

Hồ sơ giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Bạn đọc có nhu cầu khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất nhưng không biết phải bắt đầu chuẩn bị hồ sơ từ đâu? cần chuẩn bị những giấy tờ, tài liệu gì? Thu thập hồ sơ, tài liệu ở đâu?… Dưới đây là một số tài liệu hồ sơ cơ bản cần phải có khi khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất ra Tòa án:

• Đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
• Tài liệu người khởi kiện: Giấy tờ nhân thân (chứng minh nhân dân/căn cước công dân); sổ hộ khẩu gia đình. Nếu khởi kiện theo ủy quyền thì cung cấp tài văn bản thể hiện việc được ủy quyền.
• Tài liệu người bị kiện: Giấy tờ nhân thân (chứng minh nhân dân/căn cước công dân); sổ hộ khẩu gia đình. Nếu bên bị kiện là cơ quan, tổ chức thì cung cấp giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó.
• Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất như; Hợp đồng đặt cọc mua bán đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy biên nhận thu/nộp tiền; hợp đồng/giấy ủy quyền;…
• Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp. Những tài liệu này có thể là: biên bản làm việc, hòa giải giữa các bên; nội dung trao đổi được thể hiện dưới dạng thư điện tử, fax; tài liệu thể hiện dưới dạng ảnh chụp;…

Ngoài ra, đối với mỗi vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất lại có những tình tiết, sự kiện khác nhau nên hồ sơ cần chuẩn bị cũng khác nhau. Nếu còn vướng mắc đến vấn đề này bạn đọc có thể liên hệ tới hotline 097.111.5989 để được tư vấn cụ thể.

Xem thêm bài viết tham khảo: Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai cần những giấy tờ gì?

Luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.

Trên đây là nội dung về chủ đề Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Để hạn chế những rủi ro phát sinh trong quá trình ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất khách hàng có thể tìm tới Văn phòng luật sư; Công ty Luật để được tư vấn, hỗ trợ. Chúng tôi có thể cung cấp dịch vụ pháp lý trên mọi phương diện:

• Dịch vụ luật sư đất đai nghiên cứu hồ sơ; đưa ra phương án bảo đảm tối đa quyền lợi của khách hàng.
• Dịch vụ luật sư đất đai soạn thảo đơn khởi kiện.
• Dịch vụ Luật sư đất đai hỗ trợ khách hàng thu thập tài liệu, chứng cứ.
• Dịch vụ Luật sư đất đai trực tiếp tham gia giải quyết tranh chấp tại buổi đàm phán; hòa giải; tham gia tố tụng tại Tòa án.

Luật sư đất đai thuộc Luật Hùng Bách với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm và chuyên môn nghề nghiệp cao, chúng tôi luôn tự tin và sẵn sàng cung cấp dịch vụ pháp lý giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất nói riêng cho khách hàng một cách tốt nhất với chi phí dịch vụ hợp lý nhất. Nếu cần tư vấn bạn đọc có thể liên hệ với chúng tôi bằng một trong các phương thức sau:

​​​Liên hệ Luật sư làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nhật Bản,… theo các phương thức sau: