Mua nhà bằng công chứng vi bằng có an toàn không

Hiện nay, bên cạnh thủ tục Công chứng nhiều người khi mua bán nhà đất lựa chọn phương án Công chứng vi bằng để có thể đảm bảo tốt hơn quyền lợi của mình. Vậy Công chứng vi bằng là gì? Mua nhà bằng công chứng vi bằng có an toàn không? Bạn có thể tìm hiểu thêm về vấn đề này qua bài viết dưới đây của Trung tâm vi bằng Luật Hùng Bách.

MỤC LỤC

Công chứng vi bằng là gì?

Để hiểu được vấn đề mua nhà bằng công chứng vi bằng có an toàn không? Đầu tiên, các bạn phải biết và hiểu rõ được khái niệm công chứng vi bằng. Quy định của pháp luật hiện hành, không hề ghi nhận khái niệm công chứng vi bằng. Thực chất công chứng và vi bằng là hai hoạt động tách biệt thuộc thẩm quyền của những cá nhân, tổ chức khác nhau.

**Mua nhà bằng công chứng vi bằng có an toàn không?**

Công chứng là gì?

Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Vi bằng là gì?

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020 về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại.

Từ khái niệm trên, có thể thấy công chứng vi bằng không đồng nhất và cũng không phải là các giai đoạn khác nhau của cùng một thủ tục. Khi thực hiện thủ tục mua bán nhà, những hoạt động nào nên hoặc bắt buộc phải công chứng, lập vi bằng để đảm bảo an toàn trong giao dịch và hạn chế rủi do cho các bên, sẽ được Luật Hùng Bách giới thiệu trong các phần dưới đây.

Liên hệ tư vấn pháp luật miễn phí và hỗ trợ thủ tục lập vi bằng nhanh: 0975686065 (Zalo)

Mua nhà bằng công chứng khi nào?

Căn cứ quy định của khoản 3, điều 67 Luật đất đai năm 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”.

Đồng thời khoản 1, điều 122 Luật nhà ở năm 2014 cũng quy định như sau: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Nếu bạn chuyển nhượng quyền sở hữu nhà thì thông thường, pháp luật bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, còn có một số ngoại lệ khác cũng thực hiện mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà nhưng không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực mà tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên. Do đó, các bên thường nghĩ đến phương án công chứng vi bằng khi mua bán nhà đất. Những ngoại lệ này được ghi nhận tại một số số quy định của luật nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và luật đất đai năm 2013, bao gồm:

Hợp đồng về nhà ở.

Tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.
Góp vốn bằng nhà ở mà có 1 bên là tổ chức
Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất,
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Nếu các bạn mua bán nhà trong các trường hợp ngoại lệ được liệt kê trên đây thì thỏa thuận giữa các bên chỉ yêu cầu lập văn bản mà không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực. Các bên có thể tìm đến dịch vụ công chứng vi bằng để ghi nhận về những thỏa thuận này.

Tham khảo thêm bài viết: Dịch vụ lập vi bằng nhà đất Tại đây!

Mua nhà bằng lập vi bằng.

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Nghị định 08/2020 cũng quy định Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Mà khi có nhu cầu mua bán nhà, các bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản và công chứng hoặc chứng thực. Do đó, vi bằng không thể thay thế được văn bản thể hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà của các bên mà bặt buộc phải công chứng.

Vậy, tại sao nhiều người vẫn mua nhà bằng vi bằng mà không vi phạm pháp luật?

Để nắm được vấn đề này, các bạn phải phân biệt được vi bằng về chuyển quyền sở hữu nhà và vi bằng về các vấn đề liên quan đến chuyển quyền sở hữu nhà. Đồng thời, từ đó nắm được bản chất của công chứng vi bằng mua bán nhà đất.

Vi bằng về chuyển quyền sở hữu nhà.

Đây là việc Thừa phát lại chứng kiến các bên thỏa thuận và chuyển giao quyền sở hữu nhà cho nhau, vi bằng xác nhận quyền sở hữu nhà thuộc về ai sau chuyển nhượng. Tuy nhiên, như đã phân tích hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà phải lập văn bản và được công chứng hoặc chứng thực nên việc lập vi bằng trong trường hợp này không được pháp luật thừa nhận hiệu lực.

Trường hợp Thừa phát lại không có chức năng mà vẫn đồng ý lập vi bằng về chuyển nhượng quyền sở hữu nhà là hành vi lừa dối khách hàng. Và ngay cả khi lập thành công thì vi bằng cũng không có giá trị pháp lý. Theo quy định pháp luật hiện nay, trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày kết thúc việc lập vi bằng, Văn phòng Thừa phát lại phải gửi vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư pháp nơi Văn phòng Thừa phát lại đặt trụ sở để vào sổ đăng ký.

Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng, trong thời gian này Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký vi bằng. Sau khi vào sổ đăng ký tại sở tư pháp thì vi bằng mới có hiệu lực pháp luật, do đó, vi bằng về chuyển quyền sở hữu nhà là vi phạm thẩm quyền lập nên không thể đăng ký tại Sở Tư pháp và không có hiệu lực pháp luật.

Vi bằng về chuyển quyền sở hữu nhà có giá trị như thế nào?

Vi bằng này không thể là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; Và cũng không là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Trên thực tế đã có nhiều trường hợp hai bên trong giao dịch không công chứng hợp đồng mà khi giao dịch đã lập vi bằng, tuy nhiên vi bằng đó chỉ ghi nhận việc các bên đã trao tiền, tài sản cho nhau, không xác định quyền sở hữu hợp pháp ngôi nhà được chuyển cho bên mua( xác nhận các bên có giao dịch nhưng không xác định giao dịch đó có hợp pháp hay không).

Do đó, tranh chấp xảy ra thì bên mua sẽ rất khó khăn khi không có đủ căn cứ để bảo vệ quyền lợi của mình. Đây là rủi do lớn nhất xảy ra cho bên yêu cầu lập vi bằng khi không thể đặt được mục đích ban đầu của việc lập vi bằng, ngoài ra bên yêu cầu lập vi bằng còn phải bỏ ra chi phí cho hoạt động của Thừa phát lại.

Vi bằng về các vấn đề liên quan đến chuyển quyền sở hữu nhà.

Khi các bên tiến hành giao dịch mua bán nhà, có rất nhiều sự kiện, hành vi được diễn ra để chuyển quyền sở hữu, chiếm hữu tài sản: Đặt cọc, giao nhận tiền, giấy tờ, gặp mặt để thảo thuận và ký kết hợp đồng… Tất cả các công việc này đều có thể được Thừa phát lại lập thành vi bằng. Và vi bằng hợp pháp đó sẽ là căn cứ xác định các bên đã có giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng hoặc đã thực hiện chuyển tiền cho nhau.

VD: Hai bên thỏa thuận mua bán căn nhà tại số XX, đường Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội. Tại thời điểm chuyển nhượng các bên có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc bên bán đã giao toàn bộ giấy tờ và chuyển giao ngôi nhà cho bên mua; Bên mua đã chuyển toàn bộ số tiền… triệu VNĐ theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng cho bên bán.

Vi bằng về các vấn đề liên quan đến chuyển quyền sở hữu nhà có giá trị như thế nào?

Vi bằng về các vấn đề liên quan đến chuyển quyền sở hữu nhà nói trên, không thuộc trường hợp không được lập vi bằng, nên nó vẫn được coi là cơ sở cho cho các giao dịch khác cũng như là chứng cứ để chứng minh trước tòa án khi có tranh chấp.

Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, ngoài hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực là văn bản bắt buộc, các vi bằng như vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, tài sản hay vi bằng ghi nhận hiện trạng ngôi nhà tại thời điểm giao dịch sẽ là những căn cứ bổ trợ, ghi nhận việc các bên đã hoàn thành nghĩa vụ giao nhận tiền và tài sản, thời điểm và cách thức giao nhận. Để tránh các rủi do trong và sau khi giao dịch, khi mua bán nhà ngoài việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, nên lập vi bằng khi các bên tiến hành giao dịch.

Là căn cứ xác nhận quyền sở hữu nhà đã được chuyển nhượng.

Ngoài ra, con có một trường hợp khác mà vi bằng mang lại giá trị rất lớn khi các bên mua nhà bằng vi bằng. Như đã phân tích, thông thường hai bên mua bán phải tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng và hồ sơ để công chứng bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ( gọi tắt là sổ đỏ), tuy nhiên trường hợp bên bán chưa có sổ đỏ thì làm cách nào để xác nhận được giao dịch giữa các bên.

Các bên có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng để ghi nhận thỏa thuận và giao dịch giữa các bên. Tuy không ghi nhận cụ thể tại thời điểm chuyển nhượng, quyền sở hữu nhà thuộc về ai, nhưng nó gián tiếp ghi nhận các hành vi của các bên biểu hiện ý chí và thực tế có tồn tại giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà. Do đó, đây cũng được coi là một căn cứ xác nhận quyền sở hữu nhà đã được chuyển từ bên bán sang cho bên mua nhà.

Thủ tục lập vi bằng liên quan đến mua bán nhà

Đối với mỗi loại vi bằng, các tài liệu bên yêu cầu lập vi bằng cần cung cấp sẽ khác nhau, nếu bạn có thắc mắc về vấn đề này có thể liên hệ Luật Hùng Bách thông qua số điện thoại 0975686065 (Zalo) hoặc địa chỉ email Luathungbach@gmail.com để được tư vấn cụ thể.

Khi có nhu cầu lập vi bằng liên quan đến mua bán nhà, các tài liệu cơ bản cần có gồm: Chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của các bên trong giao dịch, nếu ngôi nhà đang giao dịch là tài sản chung vợ chồng cần có thêm giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên bán.

Thủ tục lập vi bằng liên quan đến mua bán nhà được thực hiện như sau:

Bước 1: Khách hàng đưa ra yêu cầu.

Khách hàng có nhu cầu khi đến các văn phòng thừa phát lại sẽ được tư vấn về một số quy định của pháp luật liên quan đến vi bằng mà khách hàng muốn lập. Khách hàng điền nội dung yêu cầu lập vi bằng vào Phiếu yêu cầu lập vi bằng (theo mẫu). Thư ký nghiệp vụ có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của nội dung yêu cầu lập vi bằng và trình Thừa phát lại quyết định. Nếu yêu cầu của khách hàng hợp pháp, khách hàng phải điền vào Phiếu cung cấp thông tin (theo mẫu) những thông tin cần thiết liên quan đến việc lập vi bằng.

Bước 2: Thỏa thuận lập vi bằng.

Khách hàng và Văn phòng Thừa phát lại sẽ tiến hành ký kết hợp đồng dịch vụ với một số nội dung cơ bản như: Nội dung cần lập vi bằng, thời gian, địa điểm lập vi bằng, chi phí lập vi bằng, điều khoản chấm dứt hoặc tạm dừng thực hiện hợp đồng.

Bước 3: Tiến hành lập vi bằng.

Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến sự kiện, hành vi giao dịch của các bên và tiến hành chụp ảnh, đo đạc…… Để thể hiện tính khách quan, trung thực trong vi bằng.

Vi bằng được đóng số theo thứ tự thời gian, ghi vào sổ theo dõi vi bằng và được lập thành 03 bản chính, bên Thừa phát lại và bên yêu cầu mỗi người giữ một bản, một bản được gửi cho sở tư pháp để thực hiện thủ tục đăng ký vi bằng. Thời gian thực hiện lập vi bằng liên quan đến mua bán nhà thường không mất nhiều thời gian, thông thường bên yêu cầu có thể nhận được một bản gốc của vi bằng sau một buổi hoặc có thể nhanh hơn.

Chi phí lập vi bằng liên quan đến mua bán nhà.

Chi phí lập vi bằng do người yêu cầu và Văn phòng Thừa phát lại thỏa thuận theo công việc thực hiện hoặc theo giờ làm việc. Chi phí thực hiện theo công việc hoặc theo giờ làm việc và các khoản chi phí thực tế phát sinh bao gồm: Chi phí đi lại; chi phí cho người làm chứng, người tham gia hoặc chi phí khác (nếu có). Chi phí cho từng loại vụ việc cụ thể được thực hiện theo danh mục biểu phí của Văn phòng.

Sau khi thỏa thuận được về phí và nội dung yêu cầu lập vi bằng, phần phí các bên thỏa thuận sẽ được ghi nhận trong hợp đồng dịch vụ được ký kết. Đối với chi phí lập vi bằng liên quan đến mua bán nhà thường là vi bằng về việc giao nhận tiền, tài sản giữa các bên hoặc ghi nhận hiện trạng nhà nên chi phí không cao ( Chủ yếu phát sinh chi phí đi lại do Thừa phát lại phải trực tiếp đến nơi giao dịch của các bên).

Dịch vụ lập vi bằng.

Ngoài vi bằng liên quan đến mua bán nhà, với đội ngũ giàu kinh nghiệm, chúng tôi cung cấp dịch vụ lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi và cả vi bằng ghi nhận hiện trạng, cụ thể:

Vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi :

Lập vi bằng ghi nhận hành vi vu khống, nói xấu trên mạng xã hội;
Lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tài sản, giao nhận tiền;
Lập vi bằng ghi nhận việc thỏa thuận mua bán tài sản;
Lập vi bằng ghi nhận họp của công ty;
Lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc;
Lập vi bằng ghi nhận việc gửi giữ tài sản;
Lập vi bằng ghi nhận việc báo chí đưa tin sai sự thật;
Lập vi bằng ghi nhận việc sử dụng thông tin hình ảnh người khác trái pháp luật;
…

Vi bằng ghi nhận hiện trạng:

Lập vi bằng công chứng ghi nhận hiện trạng công trình thi công;
Lập vi bằng ghi nhận hiện trạng tài sản trước khi bị thu hồi đất;
Lập vi bằng ghi nhận hiện trạng tài sản trước khi bị cưỡng chế thi hành án;
Lập vi bằng ghi nhận hiện trạng tài sản trước khi Ngân hàng thu giữ tài sản để xử lý nợ;
Lập vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà cửa trước khi hàng xóm xây nhà;
…

Để được tư vấn về tính hợp pháp của yêu cầu lập vi bằng, trình tự, thủ tục lập, chi phí đối với vi bằng liên quan đến mua bán nhà…….bạn có thể liên hệ Luật Hùng Bách thông qua số điện thoại 0975686065 (Zalo) hoặc địa chỉ email Luathungbach@gmail.com. Luật Hùng Bách cung cấp dịch vụ lập công chứng vi bằng ở phạm vi toàn bộ các tỉnh thành trên cả nước với chi phí thấp và thời gian nhận vi bằng nhanh chóng.

5/5 - (2 bình chọn)