Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là một vấn đề quan trọng trong thủ tục tố tụng. Trong một số trường hợp còn là vấn đề mấu chốt quyết định tới kết quả tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, nhiều người chưa thực sự quan tâm và nắm rõ nội dung này dẫn đến các quyết định chưa phù hợp, tự làm ảnh hưởng tới quyền lợi của bản thân trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu đang gặp phải các vướng mắc về đất đai, thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai bạn đọc có thể liên hệ Luật sư đất đai của Luật Hùng Bách qua số 097.111.5989 (có zalo). Và tham khảo nội dung bài viết thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất sau đây.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là gì?

Khoản 3 Điều 150 Bộ luật dân sự năm 2015  quy định khái niệm thời hiệu khởi kiện tranh chấp như sau:

“Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện”.

Trong đó, thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 144 Bộ luật dân sự năm 2015 được ghi nhận là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác.

Theo hai quy định trên thì thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai được hiểu là khoảng thời gian mà pháp luật đặt ra cho người bị xâm phạm quyền lợi có thể khởi kiện để bảo về quyền của mình trong các tranh chấp đất đai. Ngoài khoảng thời gian này, người bị xâm phạm quyền lợi vẫn có quyền khởi kiện nhưng việc được Tòa án giải quyết hay không sẽ phụ thuộc vào các yếu tố khác.

Điều kiện áp dụng thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai.

Theo khái niệm ở trên, thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai được hiểu đơn giản là khoảng thời gian pháp luật cho phép một người thực hiện quyền khởi kiện của mình, hết thời gian đó quyền này sẽ bị mất đi. Tuy nhiên không phải trường hợp nào quy định này cũng được áp dụng mà cần tuân thủ những điều kiện nhất định như:

• Tranh chấp không thuộc trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện;
• Có yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên tranh chấp trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc.

Các điều kiện này có thể có lợi cho bên khởi kiện và bị kiện tùy từng trường hợp. Các bên cần nắm để bảo đảm lợi ích của mình trong thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.

Đối với vấn đề thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai, các bên quan tâm chủ yếu đến thời gian mình có quyền khởi kiện là bao lâu? Pháp luật hiện nay không đặt ra một thời hạn chung cho tất cả các loại tranh chấp đất đai mà có sự phân loại và quy định riêng phù hợp với nội dung tranh chấp. Chúng tôi sẽ đưa ra cụ thể một số thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai thường gặp trong phần tiếp theo.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất.

Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất là một dạng tranh chấp phổ biến trong lĩnh vực đất đai. Đối với loại tranh chấp này các bên đều cho rằng quyền sử dụng đất thuộc về mình, đồng thời không tồn tại mối quan hệ giữa các bên liên quan đến diện tích đất tranh chấp. Để hiểu một cách đơn giản tranh chấp ai là người có quyết sử dụng đất là loại tranh chấp thế nào các bạn có thể tham khảo tình huống sau:

Ví dụ:

Ông T và ông M đang tranh chấp với nhau diện tích 200m² đất ở tại huyện Sóc Sơn. Tranh chấp bắt nguồn từ việc năm 1990, ông M được nhà nước giao đất (có giấy tờ giao đất). Do công việc nên ông M phải đi làm ăn xa, không có điều kiện sử dụng đất. Ông M đã nhờ người cháu là anh N trông nom thửa đất này. Đến năm 2019 ông M về thăm quê thấy ông T đã xây nhà và sử dụng đất.

Ông T cho rằng đất này do bố mẹ mình mua với ông N từ năm 1993. Và để lại cho ông T sử dụng.  Ông T cũng là đã làm nhà và sống trên đất nhiều năm mà không ai ý kiến gì. Hai bên không thống nhất được quan điểm và đã được UBND xã hòa giải nhưng không thành. Do đó ông M quyết định khởi kiện tranh chấp đất đai lên Tòa án huyện Sóc Sơn để giải quyết.

Trường hợp nêu trên chính là tình huống thực tế của loại tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất.

Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai cần tuân theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Bộ luật dân sự năm 2015. Theo quy định này, tranh chấp về quyền sử dụng đất là một loại tranh chấp không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất cũng là một dạng của tranh chấp quyền sử dụng đất và cũng được áp dụng theo quy định này. Do đó, đối với tranh chấp này, bên bị ảnh hưởng quyền lợi có thể thực hiện thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai bất kỳ thời điểm nào sau khi phát sinh tranh chấp quyền sử dụng đất.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp thừa kế đất đai.

Đối với tranh chấp thừa kết đất đai thì thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất hiện nay vẫn được áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015. Trong đó:

Thời điểm mở thừa kế đối với bất động sản: 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế;

Yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác: Thời hiệu là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế.

Yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại: Thời hiệu là 03 năm kể từ thời điểm mở thừa kế.

Các thời điểm trên đều được xác định bắt đầu kể từ thời điểm mở thửa kế. Vậy thời điểm này là khi nào? Khoản 1 Điều 611 Bộ luật dân sự năm 2015 ghi nhận rõ:

“Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật này”.

Áp dụng quy định trên, các bên trong tranh chấp cần lưu ý để có thể lựa chọn thời điểm khởi kiện phù hợp với vụ việc của mình.

Thời hiệu khởi kiện chia tài sản chung là nhà đất

Việc khởi kiện chia tài sản chung là nhà đất thường xuất hiện trong các vụ việc như:

• Phân chia tài sản chung vợ chồng là nhà đất;
• Phân chia tài sản chung của nhóm chủ sử dụng đất (cùng thừa kế ;cùng mua chung nhà đất…).

Các vụ việc này nếu tự thỏa thuận được và đảm bảo đủ điều kiện để tách thửa thì có thể thực hiện thủ tục các hành chính liên quan đến nhà đất. Tuy nhiên, trường hợp không thỏa thuận được sẽ dẫn đến tranh chấp:

• Khi một bên không đồng ý tách;
• Một bên không đồng ý nhưng các bên không thống nhất được phần của mình;
• Hoặc tài sản không đủ điều kiện để chia bằng hiện vật cho tất cả mọi người.

Khi đó, thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai cũng không bị giới hạn bởi hai lý do sau:

Thứ nhất, thuộc trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 155 Bộ luật dân sự năm 2015 thì yêu cầu về bảo vệ quyền sở hữu không áp dụng thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai.

Thứ hai, không có điểm mốc xác định thời điểm bắt đầu thời hiệu.

Thông thường, đối với các loại tranh chấp đất đai cần giải quyết sẽ có một thời điểm mà từ khi mốc này xảy ra thời hiệu được bắt đầu tính.

Ví dụ. Tranh chấp trong quá trình phân chia tài sản chung là nhà đất lại không có mốc này. Vì dù hai bên có mâu thuẫn, có tranh chấp thì nhà đất đó vẫn thuộc sở hữu chung.

Anh Hoàng Kiều H và chị Lương Mỹ N đã ly hôn thuận tình với nhau từ năm 2019. Khi đó chưa phân chia tài sản chung. Năm 2020, anh chị ra văn phòng công chứng để lập thỏa thuận phân chia tài sản. Trong đó, chị N được 2/3 tài sản, anh H được 1/3 tài sản. Tuy nhiên anh chị đã thỏa thuận nhưng không thống nhất được như ban đầu. Đến tháng 05/2021 anh H không đồng ý với thỏa thuận trước đây nữa; muốn chia đôi. Anh đã gửi hồ sơ đến Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm để giải quyết.

Như vậy, hai bên đã có mâu thuẫn từ năm 2020 nhưng vẫn là tài sản chung. Người có quyền đối với tài sản có thể khởi kiện tranh chấp đất đai bất kỳ lúc nào.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng liên quan đến đất đai.

Các giao dịch, hợp đồng liên quan đến đất đai là các hoạt động nhằm chuyển quyền sử dụng đất từ chủ sử dụng hiện tại sang người, cơ quan, tổ chức khác. Các giao dịch này có thể đươc thực hiện thông qua nhiều lại hợp đồng như:

• Hợp đồng chuyển nhượng;
• Hợp đồng chuyển đổi;
• Hợp đồng tặng cho…

Khi thuộc vào các trường hợp này dù vẫn liên quan đến quyền sử dụng đất nhưng thời hiệu khởi kiện lại được áp dụng quy định về tranh chấp hợp đồng. Cụ thể điều 429 Bộ luật dân sự hiện hành quy định:

“Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp về hợp đồng được tính từ khi nào?

Theo quy định trên thì thời điểm bắt đầu tính thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai liên quan đến hợp đồng sẽ được tính từ khi người có quyền biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Thời điểm biết quyền lợi của mình bị xâm phạm có thể hiểu là thời điểm người có quyền nắm được các thông tin liên quan đến hành vi của bên còn lại xâm phạm quyền lợi của mình.

Ví dụ:

Ông A thỏa thuận bán cho ông K một thửa đất rộng 200m² tại huyện Đan Phượng, Hà Nội. Các bên có giao hẹn ngày 20/10/2020 sẽ thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng. Ông K sẽ giao cho ông A 1.500.000.000 đồng. Số tiền còn lại được trả vào ngày 30/12/2020. Đến ngày hẹn cuối cùng ông K vẫn không nhận được giấy tờ. Khi liên hệ thì ông A nói không muốn bán đất nữa và đã tiêu hết tiền. Ông A muốn thu xếp để trả tiền cho ông K sau.

Như vậy, trong tình huống này thời điểm ông K biết được lợi ích của mình bị xâm phạm chính là ngày ông A tuyên bố không thực hiện đúng hợp đồng nữa. Thời điểm này được dùng để tính thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai.

Trường hợp người có quyền lợi phải biết quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm phức tạp hơn. Quy định này sử dụng khi:

• Các bên không nhận được thông tin về việc mình bị xâm phạm quyền lợi;
• Hợp đồng không quy định rõ ràng hoặc có thể biết nhưng không thừa nhận;
• và cũng không có bằng chứng về việc họ biết….

Khi đó, dựa trên nội dụng vụ việc thì một mốc thời gian sẽ được ấn định cụ thể.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đòi lại nhà đất cho thuê.

Việc cho thuê, cho mượn tài sản phát sinh từ việc vay từ các giao dịch, hợp đồng. Vậy nên thời hiệu khởi kiện cũng được áp dụng tương tự thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng.

Khi đó, thời hiệu khởi kiện cũng được xác định là 03 năm. Thời điểm này được tính kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết; hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Thời hiệu khởi kiện quyết định hành chính liên quan đến đất đai.

Vấn  đề này được quy định tại khoản 3 Điều 116 luật tố tụng hành chính 2015 như sau:

“01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc quyết định giải quyết khiếu nại lần hai;

01 năm kể từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại theo quy định của pháp luật mà cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền không giải quyết và không có văn bản trả lời cho người khiếu nại”.

Tranh chấp khởi kiện quyết định hành chính liên quan đến đất đai có đặc thù hơn so với các tranh chấp đất đai thông thường ở chỗ một bên trong quan hệ tranh chấp là cơ quan, người có thẩm quyền. Do đó, thay vì khởi kiện luôn các bạn cần trải qua thủ tục khiếu nại. Sau khi khiếu nại mà tùy từng trường hợp như đã nhận được quyết định giải quyết khiếu nại nhưng chưa thấy phù hợp hoặc quá thời hạn giải quyết nhưng không có phản hồi bằng văn bản theo quy định tại khoản 2 Điều 116 luật tố tụng hành chính như trên, người có quyền mới bắt đầu tham gia vào thủ tục khởi kiện quyết định hành chính về đất đai.

Thời hiệu khởi kiện quyết định hành chính liên quan đến đất đai là một loại thời hiệu cần được để ý sát sao trong quá trình giải quyết vụ việc. Bởi thời hạn này được quy định khá ngắn. Và trong khi người dân đang loay hoay chờ kết quả khiếu nại; gửi đơn cầu cứu thì thời hạn có thể kết thúc và quyền lợi của chính họ bị ảnh hưởng.

Dịch vụ Luật sư đất đai giải quyết tranh chấp đất đai.

Công ty Luật Hùng Bách với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm và hệ thống chi nhánh tại ba miền, chúng tôi tự tin cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất cho khách hàng trên mọi tỉnh thành trong giải quyết tranh chấp đất đai. Trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai Luật Hùng Bách h có thể hỗ trợ dịch vụ Luật sư đất đai để bảo vệ tối đa quyền lợi của khách hàng thông qua các hoạt động:

Dịch vụ Luật sư đất đai hỗ trợ khách hàng:

• Cung cấp mẫu đơn để giải quyết tranh chấp về đất đai đúng quy định pháp luật.
• Hướng dẫn, hỗ trợ soạn thảo cách viết đơn khiếu nại về đất đai chính xác nhất.
• Tiếp nhận hồ sơ đất đai được khách hàng cung cấp và đánh giá giá trị pháp lý.
• Hướng dẫn khách hàng thu thập; thay mặt khách hàng thu thập tài liệu đối với trường hợp thiếu hồ sơ.
• Phân tích hồ sơ và đưa ra phương án bảo đảm tối đa quyền lợi của khách hàng.
• Cử Luật sư tham gia trực tiếp cùng với khách hàng tại các buổi làm việc: Lấy lời khai; hòa giải…
• Hỗ trợ thực hiện việc kháng cáo bản án; hỗ trợ đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm.
• Hỗ trợ yêu cầu thi hành bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật.
• …

Ngoài ra, Luật sư đất đai của Luật Hùng Bách  còn thực hiện tư vấn thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai, đánh giá các rủi do có thể xảy ra và các phương án giải quyết vụ việc để khách hàng cân nhắc và có lựa chọn phù hợp. Quý khách hàng có thể liên hệ trực tiếp Luật sư đất đai Luật Hùng Bách theo các phương thức sau:

​​​Liên hệ Luật sư làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nhật Bản,… theo các phương thức sau:

Trên đây là bài viết của Luật Hùng Bách về vấn đề “Thời hiệu khởi kiện tranh cấp đất đai mới nhất theo quy định pháp luật”. Nếu bạn có bất cứ vướng mắc gì liên quan đến lĩnh vực đất đai, cần hỗ trợ giả quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thì có thể liên hệ với chúng tôi theo số điện thoại Hotline 097.111.5989 (có zalo) để được tư vấn và hỗ trợ.

Trân trọng!

TA.