Một số lưu ý để mua đất thế chấp ngân hàng an toàn

Hiện nay nhiều người có nhu cầu mua lại nhà đất đang thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên, đất đang thế chấp ngân hàng có được chuyển nhượng không? Đất đang thế chấp có được đặt cọc không… hoặc làm thế nào để mua đấ thế chấp ngân hàng an toàn thì không phải ai cũng nắm được. Sau đây, Luật Hùng Bách sẽ chia sẻ đến các bạn một số lưu ý khi mua đất thế chấp ngân hàng. Mọi thắc mắc, nhu cầu tư vấn, hỗ trợ về đất đai được chúng tôi tiếp nhận qua số 097.111.5989 (zalo).

Đất đang thế chấp ngân hàng có được đặt cọc không?

Đặt cọc là gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, đặt cọc được quy định là việc:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Theo quy định trên, đặt cọc là một biện pháp để các bên có thể đảm bảo được quyền giao kết; thực hiện hợp đồng của mình. Khi thỏa thuận đặt cọc bên có nhu cầu mua đất sẽ đưa cho bên có nhu cầu bán tiền hoặc vật có giá trị khác. Nếu bên nào vi phạm bên đó sẽ phải chịu phạt tương ứng theo quy định pháp luật hoặc theo thỏa thuận.

Đặt cọc mua đất thế chấp có được không?

Câu hỏi:

Chào Luật sư đất đai, hiện nay tôi đang muốn mua một mảnh đất tại huyện Đan Phượng, Hà Nội với giá 1.000.000.000 đồng. Tuy nhiên, đất này đang thế chấp ngân hàng và người bán cần tiền làm ăn nên chúng tôi có bàn bạc là tôi sẽ đặt cọc trước 500.000.000 đồng để bên kia lấy tiền rút sổ ra.

Sau khi đã lấy sổ về chúng tôi sẽ thực hiện thủ tục mua bán chính thức. Nhưng tôi có một băn khoăn là pháp luật hiện nay có cho phép đặt cọc mua đất thế chấp không? Hay đất đang thế chấp ngân hàng có được đặt cọc không? Mong Luật sư giải đáp giúp.

Trả lời:

Chào bạn, mục đích của đặt cọc hiện nay là để đảm bảo quyền lợi cho các bên tránh được sự vi phạm của bên còn lại trong giao kết, thực hiện hợp đồng. Biện pháp để bảo vệ các bên được đặt ra ở đây là khoản phạt cọc mà bên vi phạm phải chịu.

Quy định về đặt cọc hiện nay chỉ ghi nhận hai vấn đề chủ yếu nêu trên mà không đặt ra điều kiện hay yếu tố giới hạn nào khác. Vì thế, các bên hoàn toàn có thể đặt cọc mua đất thế chấp ngân hàng.

Xem thêm: Cách giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Đất đang thế chấp ngân hàng có được chuyển nhượng không?

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành bị ràng buộc bởi rất nhiều điều kiện tùy thuộc vào loại đất được chuyển nhượng, đặc điểm của các bên tham gia giao dịch.

Quy định về điều kiện chuyển nhượng theo Luật đất đai.

Điều kiện chung để thực hiện việc chuyển nhượng đất cần đáp ứng các quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013:

• “Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất”.

Như vậy, để đưa đất vào giao dịch cần đáp ứng đồng thời tất cả các điều kiện nêu trên. Có một trong số các điều kiện trên liên quan trực tiếp đến vấn đề đất thế chấp ngân hàng có được chuyển nhượng không? Đó là vấn đề về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Xem thêm: Các trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai

Quy định của Bộ luật dân sự.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015, thế chấp:

“Là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.

Đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, người thế chấp cần chuyển cho ngân hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kết hợp quy định này với quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi đất đang thế chấp chủ sử dụng sẽ không có đủ giấy tờ để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng cho bên thứ ba một cách hợp pháp.

Vì vậy, trên thực tế nếu đất đang thế chấp ngân hàng sẽ không chuyển nhượng được vì không thể thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng cũng như thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Trước khi mua bán cần thực hiện các thủ tục để giải chấp tài sản và nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Xem thêm: Hậu quả của giao dịch vô hiệu?

Thủ tục xóa thế chấp ngân hàng.

Sau khi rút thế chấp tại ngân hàng, các bên chưa thể công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải thực hiện thủ tục xóa đăng ký biện pháp bảo đảm (thường gọi là giải chấp).

Thủ tục xóa biện pháp bảo đảm trong trường hợp này được thực hiện dựa trên căn cứ là chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP. Theo đó, bên có tài sản trực tiếp thực hiện hoặc ủy quyền lại cho người khác nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Hồ sơ thực hiện thủ tục.

Người thực hiện giải chấp cần chuẩn bị các giấy tờ quy định tại khoản 1, Điều 47 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP:

“Phiếu yêu cầu xóa đăng ký (01 bản chính);

Văn bản đồng ý xóa đăng ký biện pháp bảo đảm của bên nhận bảo đảm (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) hoặc văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận bảo đảm (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm;

Bản chính Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;

Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu)”.

Xem thêm: Các bước giải quyết tranh chấp đất đai

Thời hạn giải quyết tranh chấp mua bán nhà thế chấp ngân hàng.

Từ khi nộp đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ giả quyết thủ tục trong thời hạn không quá 03 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời hạn này không quá 13 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ.

Sau khi hoàn tất thủ tục nêu trên, giấy về quyền sử dụng đất và trên hệ thống dữ liệu sẽ không còn ghi nhận tình trạng thế chấp nữa. Và các bên có thể thực hiện thủ tục mua bán, chuyển quyền sử dụng đất bình thường.

Làm cách nào để mua đất thế chấp ngân hàng an toàn.

Như đã phân tích trong phần trên của bài viết, đất đang thế chấp ngân hàng không được phép chuyển nhượng. Để thực hiện thủ tục các bên cần đưa tiền vào ngân hàng rút lại giấy chứng nhận và xóa thế chấp. Khoản tiền chi trả cho ngân hàng thường được bên mua ứng trước và điều này có thể dẫn đến khá nhiều rủi ro.

Ví dụ: Bên bán dùng tiền bên mua giao sử dụng vào mục đích khác, sau khi rút sổ bên bán không muốn chuyển nhượng nữa hoặc muốn trả lại tiền và bán cho người khác với giá cao hơn.

Việc giao tiền cho bên bán trực tiếp rút thế chấp tuy nhanh, gọn nhưng lại ẩn chứa nhiều rủi ro cho bên mua. Vậy, làm thế nào để mua đất thế chấp an toàn ngân hàng? Luật Hùng Bách xin đưa ra một số cách thức mua đất thế chấp ngân hàng tuy không thể làm mất đi toàn bộ rủi ro nhưng sẽ giúp giao dịch của các bên được an toàn hơn:

Lập thỏa thuận ba bên (Bên có tài sản, bên nhận chuyển nhượng, ngân hàng).

Hai bên sẽ cùng ngân hàng thỏa thuận và thống nhất phương án nộp tiền, rút thế chấp tài sản và ghi nhận dưới hình thức văn bản cam kết hoặc hợp đồng ba bên. Nếu được chấp thuận từ ngân hàng, bên mua sẽ chuyển khoản tiền tương ứng với nghĩa vụ đang được tài sản bảo đảm vào tài khoản tại ngân hàng nhận bảo đảm.

Ngân hàng sẽ có văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hoặc văn bản xác nhận giải chấp để các bên hoàn thiện thủ tục xóa thế chấp và công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Thông thường, dựa trên thỏa thuận ba bên khoản tiền bên bán nộp sẽ được phong tỏa tạm thời và được giải ngân khi các bên thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trên thực tế, thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp, rút tài sản thế chấp của từng ngân hàng sẽ theo trình tự riêng và văn bản được lập theo biểu mẫu của ngân hàng cũng có khác biệt.

Do đó, các bên cần làm việc với đại diện của ngân hàng đang nhận bảo đảm về việc có cho phép thực hiện hình thức chuyển nhượng này hay không, hình thức được thực hiện và thỏa thuận một số điều khoản ngân hàng cho phép điều chỉnh khi giao dịch để đàm phán phương án tốt nhất.

Xem thêm: Có nên thuê Luật sư đất đai?

Lập hợp đồng đặt cọc.

Trong trường hợp không đạt được thỏa thuận ba bên như trên và vẫn có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc rút thế chấp bắt buộc vẫn phải thực hiện mà không có sự tham gia trực tiếp của bên nhận chuyển nhượng. Trong khi đó, nguồn tiền rút tài sản thế chấp lại do bên nhận chuyển nhượng (bên mua) chi trả và nếu không có biện pháp ràng buộc khả năng tranh chấp đất đai và thiệt hại của bên mua khá lớn.

Để giảm thiểu tối đa rủi do khi thực hiện phương án này các bên cần tiến hành lập hợp đồng đặt cọc. Việc đặt cọc trong trường hợp này nhằm hai mục đích chủ yếu: Một là, ghi nhận việc chuyển giao khoản tiền giữa các bên mà thực tế chính là khoản tiền dùng để rút thế chấp quyền sử dụng đất. Hai là, tạo ra ràng buộc với những người sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quy định về thỏa thuận phạt cọc.

Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về mức phạt khi các bên vi phạm thỏa thuận đặt cọc như sau:

“Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Căn cứ quy định trên, pháp luật hiện hành cho phép các bên có thể tự thỏa thuận về mức phạt cọc mà không đặt ra giới hạn. Áp dụng vào trường hợp này, các bạn lập hợp đồng đặt cọc với bên chuyển nhượng tại thời điểm chuyển giao tiền (mức phạt cọc do hai bên thỏa thuận nhưng cần quy định mức hợp lý để bảo đảm quyền giao kết hợp đồng của bên giao tiền). Trường hợp bên chuyển nhượng sau khi giải chấp tài sản và không tiến hành các thủ tục để chuyển quyền sử dụng đất, các bạn có thể khởi kiện yêu cầu hoàn trả khoản tiền đã giao và phần phạt cọc tương ứng theo thỏa thuận.

Lưu ý:

Chuyển giao tiền và ghi nhận bằng hợp đồng đặt cọc là phương án đặt ra trách nhiệm đối với bên có quyền sử dụng đất bằng việc quy định khoản phạt có giá trị lớn. Bên có quyền sử dụng đất sẽ phải cân nhắc giữa việc thực hiện đúng thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất hoặc trả lại số tiền đã nhận và mất thêm một khoản tiền phạt cọc. Tuy nhiên, phương án này có mức độ rủi do khá lớn trong trường hợp bên chuyển nhượng vi phạm thỏa thuận đặt cọc và không đủ tài sản để thực hiện nghĩa vụ, bởi:

• Theo quy định pháp luật, nếu bên bán vi phạm thỏa thuận đặt cọc thì phải trả lại khoản tiền cọc đã nhận và một khoản phạt (nếu không thỏa thuận thì khoản tiền phạt được xác định tương đương giá trị tài sản đặt cọc). Vì vậy, trường hợp bên bán vi phạm và phải thực hiện nghĩa vụ, thì bên mua vẫn không đạt được mục đích ban đầu là nhận quyền sử dụng đất.
• Trường hợp Tòa án đã ra phán quyết buộc bên bán có trách nhiệm thanh toán cho bên mua theo thỏa thuận mà bên bán không tự nguyện chấp hành thì có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thi hành bản án có hiệu lực pháp luật. Khi đó, có quan thi hành án sẽ áp dụng các biện pháp bảo đảm và cưỡng chế thi hành án. Tuy nhiên, nếu bên bán không còn tài sản hoặc tài sản không đủ để thực hiện nghĩa vụ; bên mua sẽ có khả năng không nhận được đủ khoản phạt cọc và cả khoản tiền đã đặt cọc.

Luật sư tư vấn thỏa thuận đặt cọc.

Các đặc điểm, mức độ rủi ro của hai phương án nêu trên được chúng tôi đề ra trong các trường hợp chung nhất khi mua đất thế chấp ngân hàng. Các bạn có thể tự cần nhắc phương án phù hợp trong trường hợp của mình. Đối với các trường hợp đặc thù, phức tạp hoặc có tính chất riêng khác các bạn liên hệ trực tiếp Luật sư theo số 097.111.5989 (zalo) để được tư vấn cụ thể.

Luật sư tư vấn, giải quyết tranh chấp đất đai.

Đất đai là một lĩnh vực rộng với nhiều loại thủ tục, nhiều hình thức tranh chấp …và vấn đề trong giao dịch. Khi vướng phải các tình huống trong lĩnh vực đất đai và có cách giải quyết không phù hợp có thể khiến các bên bị thiệt hại lớn. Vì vậy, nếu chưa nắm rõ quy định pháp luật về đất đai hoặc đang phân vân chưa biết giải quyết vấn đề đất đai như thế nào các bạn cần tìm đến người có kinh nghiệm, có chuyên môn để được hỗ trợ.

Luật Hùng Bách là Công ty luật hàng đầu tại Việt Nam hiện nay. Với đội ngũ Luật sư giỏi; giàu kinh nghiệm; chuyên môn chúng tôi có thể cung cấp dịch vụ pháp lý trên nhiều lĩnh vực như; Hình sự, Dân sự, Đất đai, Ly hôn, Doanh nghiệp,…Nếu bạn gặp phải bất cứ vướng mắc gì hoặc cần hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến lĩnh vực đất đai có thể liên hệ Luật Hùng Bách bằng một trong các phương thức sau:

​​​Liên hệ Luật sư làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nhật Bản,… theo các phương thức sau:

Trên đây là bài viết một số lưu ý để mua đất thế chấp ngân hàng an toàn của Luật Hùng Bách. Hy vọng bài viết sẽ ích được cho các bạn trong quá trình mua đất thế chấp ngân hàng.

Trân trọng!

TA.